”Vill balansera vår risk”

Hur blev Sverige en intressant för marknad för Vonovia?

– Vår affärsmodell går bland annat ut på att optimera lägenheter och sälja olika tjänster till hyresgästerna för att göra deras liv lättare. 2017 såg vi att den här approachen kunde skapa värde även i andra delar av Europa. Vi riktar in oss på reglerade hyresmarknader. Det behövs en hyresreglering för att det ska finnas marknad av hyresgäster, annars kommer hyresgäster hellre vilja bli bostadsägare. Hyresregleringar som skyddar hyresgästerna ligger därför i vårat intresse. En sådan reglering finns i Sverige, Frankrike, Nederländerna och Österrike, länder som vi alla är redo att investera i nu.

Hade ni som mål att bli störst i Sverige redan när ni köpte Victoria Park förra året?

– Vi går inte in på en ny marknad om vi inte har som mål att bli störst. Strategin för Vonovia är att växa genom konsolidering.

Hur ser du på möjligheten att växa ytterligare i Sverige?

– Husen i de svenska miljonprogrammen är i desperat behov av renovering. Många städer säljer därför delar av sitt bestånd för att ha råd att renovera. Det kommer att vara en konstant volym som vi kommer att kunna köpa och renovera genom våra två Vonovia-företag i Sverige. Det finns även större aktörer som kan vara intressanta, men det är för tidigt att diskutera nu.

Är den tyska marknaden för överhettad för Vonovia för tillfället?

– Vi vill balansera vår risk. Som vd har jag ett ansvar gentemot mina anställda, gentemot samhället, mina hyresgäster och aktieägarna. Men mitt största ansvar är att se till att företaget har möjlighet att växa. Därför väljer vi att expandera till andra länder. Det är inget beslut mot Tyskland. Vi äger 350 000 lägenheter i Tyskland. Hela marknaden består av 23 miljoner hyreslägenheter. 2,5 miljoner ägs av privata aktörer, som fonder och förmögenhetsförvaltare. Sedan finns det 2,5 miljoner som ägs av det offentliga. Vi kommer fortsätta att köpa i Tyskland när det ges möjlighet. Vi bygger ett företag som ska existera för all framtid. Och då har man inte bråttom.

Den tyska förortskungenHyresfastigheter i svenska miljonprogram säljs till Tyskland. Vem är den nya ägaren av de svenska förorterna? Affärsvärlden kartlägger bostadsjätten Vonovia. 

Ser man på er tillväxt i Tyskland ser det ut som om ni har haft just bråttom.

– Att vi arbetar långsiktigt betyder inte att vi är lata. Vi tar alla chanser som uppstår. Därför har Vonovia växt väldigt snabbt. Vi har i dag en situation där våra kapital- och driftskostnader är bättre än något annans på marknaden. Tekniskt sett hade vi kunnat köpa vilken portfölj som helst.

Hur har situationen i Berlin just nu kunnat uppstå?

– Det är en unik situation som inte finns i någon annan tysk stad. Det har att göra med att Berlin på kort tid har vuxit väldigt snabbt, i kombination med en politiskt stark vänster och en ovilja hos många invånare till förändring. Men i grunden är bostadsdebatten i Berlin en diskussion om vilken politisk modell som ska styra landet. Det är en väldigt grundläggande debatt. Sedan har bostadsindustrin inte brytt sig tillräckligt om de behov och den oro som människor har känt.

Så Vonovia är delvis ansvariga för situationen?

– Vonovia är en liten spelare på marknaden i Berlin. Men ja, delvis är det också vårt ansvar. Generellt sett, om våra kunder inte är nöjda med oss, då måste vi förändra oss.

Är det därför ni utlovat ett tak för hyreshöjningar efter renovering på två euro per kvadratmeter?

– Det är kopplat till en lagändring, men det är också ett sätt för oss att möta människors oro. Människor i dag är rädda för moderniseringar. Samtidigt är alla överens om att husen behöver moderniseras, bland annat för klimatets skull.

Att hyresgästerna får betala för moderniseringar och därmed bidrar till att öka värdet på Vonovias portfölj är ändå den kontroversiella delen av Vonovias affärsmodell.

– I Tyskland betalar man kallhyra till skillnad från i Sverige. Att energieffektivisera bostäderna gynnar därför hyresgästerna. Deras energikostnader minskar. Problemet just nu är att utsläppen inte är dyra nog. Därför får man som hyresgäst inte riktigt tillbaka kostnaden. Värdeökningen på portföljen hade bara varit relevant om vi hade omvandlat hyresrätter till bostadsrätter, något som vi tycker väldigt illa om. För att uttrycka mig klart: en affärsmodell som går ut på att omvandla hyresrätter och ta bort dem från marknaden borde inte accepteras. Det gäller för alla marknader där det finns en obalans mellan tillgång och efterfrågan.

Hur balanserar du behovet från hyresgästerna med förväntningarna från aktieägarna?

– Det är mitt jobb. Vi hade till exempel möjligheten att höja hyrorna i Berlin i enlighet med de nya nivåerna. Det hade gett oss pengar som ingen ifrågasätter vår rätt till. Å andra sidan, om vi hade gjort det hade vi ökat det spända läget i staden. Så i det här fallet tog vi ett beslut som gick emot våra aktieägares intresse. Vi höjde inte hyrorna. Personligen tror jag dock att det också ligger i aktieägarnas intresse att undvika att situationen i Berlin förvärras. På lång sikt tror jag att aktieägarnas och hyresgästernas intresse inte är så olika.

Hur kommer hyresgästerna i Sverige märka att Vonovia äger deras hem?

– Vi har investerat massivt i effektivisering av energi- och vattenförbrukningen i Victoria Park. Företagen kommer även i fortsättningen att ha en svensk ledning. Jag kommer att sitta i styrelsen. Men vi tror inte på att tyskar ska ta beslut på den svenska bostadsmarknaden. Det ska skötas av dem som bor där och framför allt av dem som pratar språket.