”Victoria Park är intressant”

Tittar man bakåt så har det gått lite trögt för fastighetsaktierna sedan september förra året. Vad är det som talar för fastighetsaktier som investering i dagsläget?

– Det är riktigt att vi såg en sättning i kurserna i slutet av förra året. Men tittar man längre bakåt så kan man se att fastighetsaktier långsiktigt haft en väldigt bra och stabil utveckling, den här fonden har till exempel haft en genomsnittlig avkastning på 17 procent per år sedan den startades i början av 90-talet.

Vad var det som gjorde att marknaden bestämde sig för att handla ner sektorn?

– Jag tror att det till stor del handlade om en oro för vad den pågående fastighetsskatteutredningen skulle komma fram till i kombination med oro för hur bolagen påverkas av stigande nominella räntor. Där fanns det en uppfattning om att politikerna tyckte att fastighetsbolagen var skattemässigt gynnade och att man ville åtgärda detta. Men när utredningens förslag väl presenterades ­visade det sig ju att man inte kunde påvisa något skattemässigt gynnande, och ser man på hur marknaden har reagerat när utredningsförslagen väl presenterades så har kurserna nu återhämtad en stor del av tappet från i höstas.

Om man då tittar framåt, vad är det som ska ge stöd åt fastighetsaktierna?

– Det finns flera faktorer som talar för sektorn. Intäkterna är i hög grad inflationsjusterade, därför är stigande nominella räntor inget hot mot sektorn så länge ränteuppgången beror på stigande inflation. Det byggs fortfarande för lite nya lokaler och eftersom urbaniseringen fortsätter stiger ­efterfrågan på lokaler och bostäder, vilket gör att värden och hyror stiger. Banksystemet är mer stabilt och välkapitaliserat än på mycket länge och belåningsgraden för de börsnoterade fastighetsbolagen är lägre än på många år. Om vi kan utesluta överbelåning, överproduktion eller instabilt banksystem så kan vi vara rimligt säkra på att fastighetssektorn kommer att tuffa på i positiv riktning under överskådlig framtid.

Det här med belåningsgraden – givet de extremt låga räntor vi har i dag verkar det ju lite märkligt att belåningsgraden sjunker?

– Jo, men så är det. Belåningsgraden har sjunkit successivt under de senaste åren och i dag ligger den i genomsnitt på runt 50 procent för fastighetsbolagen. Jag tror det beror på att många av bolagen har erfarna och ansvarsfulla ledningar som vill vara försiktiga och akta sig för att inte hamna i samma skuldsättningssituation som exempelvis ­under 90-talets inledning. Personligen kan jag tycka att belåningsgraden är väl låg i dags­läget, många bolag skulle kunna öka den för att få bättre hävstång. Och jag tror att många analytiker som inte är specialiserade på fastighetssektorn inte har koll på hur starka balansräkningarna faktiskt är.

En av de aktier i din portfölj som haft det lite motigt är Hemfosa. Vad är potentialen i det innehavet?

– Aktien har tagit en del stryk, bland annat eftersom det blev en del problem när Jens Engwall skulle sluta som vd. Den tilltänkte nye vd:n slutade efter väldigt kort tid. Uppenbarligen blev det något slags kulturkrock, han passade inte i bolaget, eller bolaget passade inte honom. Nu är Jens Engwall tillbaka som vd och jag har stort förtroende för att han kan ta bolaget framåt. Hemfosas bestånd är inriktat på det man kallar samhällsfastigheter och där finns det ett stort behov av fler lokaler framöver. Det beror till exempel på befolkningstillväxten i Sverige som ökar behovet av dagis, skolor och äldreboenden, och satsningar på fler poliser vilket kräver fler polislokaler och domstolar.

Något annat du vill lyfta fram?

– Victoria Park tycker jag har en intressant affärsidé, det är ett bolag som renoverar, förnyar och förvaltar gamla delvis nedgångna fastigheter i miljonprogramsområden runtom i landet. Och när man som ett resultat av detta kan genomföra hyreshöjningar tycker jag att man gör det på ett bra sätt, i samråd med hyresgästerna och deras företrädare. Det är ett bolag med en bra ledning som inte bara skapar värde för aktieägarna utan även gör något som är bra för samhället.

Peter Norhammar

Förvaltar: Länsförsäkringar Fastighetsfond.

Förvaltat kapital: 12 miljarder kronor.

Utveckling: Cirka +7,3 % hittills i år. (per 2017-05-12)