”Vi ska bli ett H&M för bostäder”

Bonavas vd Joachim Hallengren konstaterar snabbt att hans ­företag har en viktig funktion att fylla.

– Vi har ett problem i samhället. Vi har stor brist på bostäder, men i Stockholm kostar lägenheter 95 000–100 000 kronor per kvadrat. Vem har råd att bo där?

Bonava utvecklar och säljer bostäder. ­Prisvärda bostäder, om man får tro Hallengren, även om han själv föredrar det engelska uttrycket ”affordable”. På kontorets markplan finns ett showroom för presumtiva bostads­köpare. Där syns en rad olika objekt, en trerummare i Mölndal utanför Göteborg för 3 miljoner kronor, en femma i Södertälje för 5 miljoner och en tvåa i Linköping för 2 miljoner.

Hallengren betonar att Bonava inte är ett bygg­företag. Bolaget utvecklar bostäder och agerar beställare av byggtjänster.

– Vi har en dröm om att vi i Sverige ska sälja en ­bostad på 95 kvadrat för två miljoner kronor med en månadskostnad på 5 000 kronor. Det är en normaliserad nivå, där folk kan spara ihop ett par hundra tusen till handpenningen, säger han och kallar utvecklingen på Stockholms bostadsmarknad för hysterisk. Själv bor han i en bostadsrätt i Majorna i Göteborg, med sambo och två barn.

Det heter att Bonava är fött ur byggjätten NCC. I själva verket sträcker sig historiken till det av Lundbergs ägda Svenska Industribyggen AB, Siab, som en gång i tiden var ett av Sveriges största byggbolag och som byggde en del av miljonprogrammet. År 1997 förvärvades Siab av NCC och i våras delade NCC ut Bonava till sina aktieägare. I somras noterades aktierna på börsen.

Två tredjedelar av Bonavas bostäder säljs till privatkonsumenter. Resten av intäkterna kommer från försäljning av hela fastigheter till olika former av instituionella investerare, som fastighets- och pensionsfonder. Omsättningen år 2015 var 13,5 miljarder kronor och rörelseresultat samma år 1,6 miljarder kronor. Det ger en rörelsemarginal på drygt 11,6 procent. Nordstjernan är fortfarande största ägare. Sedan noteringen i juni 2016 har börsvärdet stigit. Bara de senaste sex månaderna har kursen ökat cirka 25 procent, vilket ger bolaget ett börsvärde på 14,3 miljarder kronor. Under samma tid har konkurrenten Besqabs aktie backat med 4 procent, medan Oscar Properties stigit med drygt 60 procent.

Joachim Hallengren vill inte bli jämförd med börskollegerna. Han menar att Bonava har en geografisk spridning utanför Sverige med närvaro i Finland, Tyskland och Ryssland, vilket ger en riskspridning. Dessutom en mix med privatkunder och stora investerare – vilket gör att branschjämförelserna haltar.

– Jag tror att alla bolag på börsen får rätt värdering över tid, säger han.

Än så länge har bara tre kvartalsrapporter lämnats. Han ber om tålamod tills det finns lite mer historik att bedöma. Han säger också att ­bolaget använder sig av en redovisningsteknik som skiljer sig från andra bostadsutvecklares.

– Vi säljer inte skinnet förrän björnen är skjuten, säger han och beskriver metoden som kallas för ”completed contracts”.

– Andra redovisar intäkterna under projektets gång utifrån hur mycket de sålt. Vi tar upp intäkten när nycklarna är överlämnade och projektet avslutat.

Bolagets intäkter kan därför variera stort från ett kvartal till ett annat, beroende på när projekten är färdigbyggda. I Bonavas fall står det fjärde kvartalet för en stor del av årsintäkterna.

– De största avvikelserna kommer i slutet på projekten, både positiva och negativa. Om man tittar på oss under rullande tolv ­månader så får man en bättre bild, säger ­Joachim Hallengren.

Tillbaka till affärsidén att sälja prisvärda och bra bostäder. Större aktörer med större ­volymer lyckas inte bygga billigare, hur ska Bonava kunna göra det? Och samtidigt få upp rörelsemarginalen från dagens 11,6 procent till 12 procent?

Joachim Hallengren vänder sig till idrottsvärlden för att beskriva hur han tänker och lyfter fram boken The Money Ball av ­Michael Lewis, som påverkat honom mycket. Boken, och sedermera filmen, beskriver hur en ­lagkapten, genom att mäta det som ingen annan mätte, lyckades identifiera ­billiga men högpresterande spelare. På så vis kunde han ta ett uträknat baseballag till slutspel i främsta ligan. Det tankesättet vill han applicera på bostadsutveckling, men tillstår att det inte är helt enkelt, med tanke på att byggbranschen är långt därifrån.

– I vår bransch är förändringsbenägen­heten noll, säger han. Det är ett konservativt, patriarkalt samhälle. Folk säger till mig att man ifrågasätter en modell som alltid fungerat.

Enligt flera rapporter är produktiviteten inom bygg densamma i dag som för trettio år sedan, samtidigt har tillverkningsindustrin fördubblat sin effektivitet. Trenden är densamma när det kommer till digitaliseringen av branschen.

– Byggindustrin är sämst. Jordbruk näst sämst.

Hallengrens plan är att hämta inspiration från processerna i den högeffektiva tillverkningsindustrin. Och att redan på ritbordet planera utifrån moduler – med tydlig inspiration från en känd leksakstillverkare.

– Folk brukar fatta om man säger att det ska vara som Lego. Vem säger att man måste montera ett badrum på byggarbetsplatsen, eller att man inte kan standardisera stora delar av byggprocessen?

Målet är alltså att få mer gjort utanför byggarbetsplatsen. Joachim Hallengrens bedömning är att om man till fullo kan ­driva det i hamn, kan man göra operationella ­effektiviseringar som sparar uppemot 20 procent. Det skulle ge rejäl skjuts åt vinstmarginalen.

– Vi har bara skrapat på ytan än så länge, säger han. Just nu har vi bara standardiserat cirka 180 centimeter i våra bostäder. Ett exempel är om man kan standardisera alla handfat och kranar i badrum. Då sparar man tid och pengar.

Bonava är inte det första företag som ­velat industrialisera byggprocessen. Bonavas ­förra moderbolag NCC lada ner en sådan ­satsning år 2007 och Open House i Arlöv gjorde samma sak året efter. KTH-professorn Hans Lind, som forskat på ämnet, har visat att de storskaliga projekt som gjorts för att revolutionera husbyggandet ofta har misslyckats. Bland annat för att byggbranschen är bereonde av att många aktörer samspelar och för att det varit svårt att hantera konjunktursvängningar. Egentligen är det bara småhustillverkare som lyckats, ofta för att de har en större andel rörliga kostnader och jobbar med många under­leverantörer.

Bonava har ändå som mål att sälja bostäder med en prisvärd profil. Men det innebär inte att man pressar den egna vinstmarginalen, ­säger Joachim Hallengren, men vill samtidigt inte ­berätta vad Bonava betalar byggarna per kvadrat.

– Jag vill ju driva ett lönsamt bolag, säger han på utpräglad göteborgska

Bonava ska också rikta sig mot målgrupper som lyxiga bostadsutvecklare som Oscar Properties inte fångar upp.

– Vi har inte branschen som benchmark. Jag tycker Google och Tesla är bra på innovation. Och H&M och Ikea är ett föredöme. De har lyckats skapa bra produkter som vanligt folk kan köpa. De har demokratiserat bra design.

– Vi skulle gärna vilja göra det med bo­städer.

Betyder det att NCC, som bolaget är fött ur, ska bli en testverkstad åt Bonava? Inte alls.

Hallengren påpekar att sedan bolaget knoppades av från NCC är det ett fristående bolag, som själva upphandlar byggentreprenörer. I Finland ska exempelvis Peab bygga bostäder för Bonavas räkning. Enligt Hallengren kommer man dock framför allt att anlita medelstora byggbolag.

– De stora bolagen har sina egna lösningar som de vill få in i byggena, men vi vill göra saker på vårt sätt.

– Vi har plockat in en intern designavdelning. I Tyskland har vi 60 personer, de ritar alla våra hus, säger han och konstaterar att om man skulle anlita externa arkitektfirmor skulle det inte gå att få till den standardisering som Bonava efterlyser.

I just Tyskland har man stor närvaro där man hämtar 27 procent av intäkterna år 2016, vilket kan jämföras med att Sverige genererar 37 procent av intäkterna. I Tyskland är man också den marknadsledande bostadsutvecklaren inom sitt segment. Resten av intäkterna kommer från Finland, Ryssland, Norge, Danmark, Lettland och Estland. Svenska verksamheten bidrar till halva rörelsevinsten.

Att man trots det inte satsar mer i Sverige handlar om att avkastningen på det bundna rörelse­kapitalet är betydligt lägre här. På ren svenska: det tar för lång tid för bolaget att få igen sina pengar.

– I Stockholm har vi en detaljplan som snart är klar. Det är åtta år efter att vi köpte marken. Sedan när man fått bygglov kan det överklagas ända upp till regeringen. I Tyskland kan det ta 1,5 år från det att man köpt marken. Det är stor skillnad.

– Vilka är det som får betala för det? Jo, kostnaden hamnar på familjerna som ska flytta in.

Joachim Hallengren har tidigare deltagit i samhällsdebatten och varit tydligt med att det finns lärdomar att dra från tyskarna. Man borde exempelvis inte behöva en ­detaljplan så länge man bygger i ungefär samma stil som omgivningen.

En annan fördel med den tyska marknaden är betalningssystemet. Säljarna får betalt i fem omgångar under byggets gång. Den sista betalningen, som görs när nycklarna lämnas över till köparen, motsvarar runt 3 procent av försäljningsbeloppet.

Därmed finansieras en stor del av byggprocessen av köparna. Och kapital­omsättningshastig­heten är 50 procent högre än på andra marknader, vilket gör att ­Bonava snabbare får ut det sysselsatta kapitalet. Det kan sedan användas i nya projekt.

– Det är så den marknaden ser ut, så gör alla och konsumenterna accepterar det, ­säger han.

Det gör Tyskland till en självklar prioriterad marknad.

– Där ska vi växa.

Göran Magnus Joachim Hallengren

Född: 20 juli 1964.

Bor: Göteborg. Pendlar till Stockholm sedan tolv år tillbaka.

Familj: Sambo, dotter och son i åldrarna 9–12 år.

Karriär: Olika chefsroller inom NCC 2003–2013, chef på NCC Housing sedan 2012 som förra året blev fristående, bytte namn till Bonava och i juni 2016 noterades bolaget på Stockholms­börsen.

Utbildning: Yrkesofficer vid ingenjörstrupperna 1985–1986, Ingenjörsexamen från Chalmers 1992.