Vasakronans skattesmäll

Statliga Vasakronan betalar ett högt pris för Malmöbaseradefastighetsbolaget Gotic. Därmed upprepar Vasakronan SvenskaBostäders och Telaris ovarsamma hantering med skattebetalarnaspengar. Svenska Bostäders köp av Lodet förra året och Telarisförvärv av fastighetsbolaget Althus Nord i våras har bådakritiserats för att de ansågs omotiverat dyra. Vasakronan, somstruktur- och storleksmässigt definitivt är börsfähigt, skullenog må mycket bra av att hamna under aktiemarknadens kritiskaövervakning.

Budet, som inte var helt oväntat eftersom Vasakronans VD HåkanBryngelson under våren inte har gjort någon hemlighet av attVasakronan ville stärka sin position i Malmö, innebär attaktieägarna i Gotic erbjuds 19,75 kronor för en röststark A–aktie och 75 öre mindre för en B-aktie. Det samlade budvärdetuppgår till 773 miljoner kronor och innebär en premie på 13,6procent (A-aktien) respektive 14,7 procent (B-aktien) baserat påden sista betalkursen under perioden 27 juli till 5 augusti.Statsägda Vasakronan har i rasande fart omstrukturerats för attbli redo för börsen. Hittills i år har fastigheter till ettvärde av 6,6 miljarder kronor avyttrats, varav lejonparten avserde fastigheter utanför de 15 prioriterade orterna som placeratsi Stenvalvet. 49 procent av aktierna i Stenvalvet har sålts tillett konsortium lett av Credit Suisse First Boston. Vasakronanhar härigenom i stort sett lyckats fullfölja uttaladrenodlingsstrategi. Nästa led är att utnyttja den godafinansiella ställningen, som har förbättrats ytterligare i ochmed årets försäljningar, och förstärka positionerna på deutvalda orterna, som bland annat omfattar Stockholm, Malmö ochGöteborg. Steg två inleddes således med budet på Gotic.

Gotics bestånd består av 37 fastigheter med en totaluthyrningsbar yta på 236.000 kvadratmeter, varav två fastigheterom 13.000 kvadratmeter är kvarlevor från äventyr i Tyskland. Trefjärdedelar av beståndet utgörs av kommersiella ytor. Medinkorporeringen av Gotic uppgår Vasakronans samlade bestånd iMalmö till 45 fastigheter om 334.000 kvadratmeter.Hyresintäkterna beräknas uppgå till 280 miljoner kronor. Det ärytmässigt ungefär 13 procent av Vasakronans totala bestånd.Trots att budpremien endast landade på knappt 15 procent ärbudet mycket generöst. Gotic hade redan innan budetoffentliggjordes en av fastighetsbranschens högsta värderingar.I aktiekursen speglas förväntningar om utvecklingen påfastighetsmarknaden i Malmö till följd av de storainfrastrukturella projekten – Öresundsbron, Högskolan ochCitytunneln.

Med ett eget kapital i Gotic på 417 miljoner innebär budet attVasakronan tycker att fastigheterna är värda ungefär 1,9miljarder, vilket ska jämföras med bokfört värde i Gotic pådrygt 1,5 miljarder. Bokvärdena borde vara tämligen vägvisandeeftersom fastigheterna i sin helhet är införskaffade under detsenaste året.

Enligt Vasakronan görs affären till en direktavkastning på låga6,5 procent exklusive central administration, vilken förväntasöka till 8 procent inom loppet av några år. Förväntningarna tersig väl optimistiska, även om det blir bättre fart påhyresmarknaden i Malmö framöver. På kostnadssidan finns änmindre att hämta, eftersom Gotic redan idag redovisar lågadrifts- och underhållskostnader, proforma ungefär 240 kronor perkvadratmeter.

Gotics kostnadsnivå kan jämföras med Vasakronans, vars driftochunderhållskostnader uppgick till 360 kronor per kvadratmeterexklusive fastighetsskatt 1996. Förra året kan visserligen intebetecknas som ett normalår för Vasakronan, som hade högakostnader för eftersatt underhåll, men indikerar ändåVasakronans förmåga att skära i kostnaderna. Vid mernormaliserad kostnadsnivå och med tillägg för centraladministration, som inte ingår i siffrorna ovan, sjunkerdirektavkastningen på förvärvet med 0,5-1 procentenhet. På dehär prisnivåerna kan det emellertid vara relevant att fråga sigom inte Vasakronan hade gjort en bättre affär om det sålt sittbestånd i Malmö.

För aktieägarna i Gotic är det rimligtvis inte mycket att tvekaom. Hittills har aktieägare motsvarande 39,5 procent avkapitalet och 57,1 procent av rösterna i Gotic ställt sigpositiva till budet. Gotics styrelse rekommenderar aktieägarnaatt acceptera budet.