Vakna Sverige – det finns ingen bostadsbrist

”Det finns i huvudsak ingen bostadsbrist i fysisk bemärkelse, alltså att det inte skulle finnas tillräckligt med bostäder. Däremot finns det många hushåll som inte har en acceptabel bostadssituation.”

Orden kommer från Bo Söderberg, chefsekonom på Boverket och adjungerad professor i fastighetsekonomi vid KTH.

Bostadsfrågan är ständigt aktuell och många ekonomer har genom åren kritiserat hyresregleringen som roten till den dysfunktionella bostadsmarknaden. I början av sommaren kom den statliga utredningen med förslag om fri hyressättning i nyproduktion. Frågan ledde som bekant till att regeringen föll.

”Om jag var borgerlig politiker skulle jag inte våga röra hyresregleringen, det visade ju sig vara i princip omöjligt. Jag skulle istället lägga krut på att skapa en fungerande marknad för uthyrning av bostadsrätter”, säger Hans Lind, professor i fastighetsekonomi och tidigare anställd vid KTH.

Sverige är unikt med sina bostadsrätter, en upplåtelseform som bygger på kooperativt ägande.

Runt om i Europa dominerar istället ägarlägenheter, där lägenhetsinnehavaren äger sin bostad som ungefär en villa. Ofta finns en typ av samfällighetsfond i bostadshuset som de boende betalar in pengar till för löpande kostnader så som sophämtning, elektricitet i trapphuset, gemensamma reparationer, men det finns inga gemensamma lån eller någon styrelse som kan bestämma över andrahandsuthyrning. Ägarlägenheter finns även som upplåtelseform i Sverige sedan 2009 men majoriteten av det ägda beståndet är bostadsrätter.

Statistik från SCB bekräftar det Bo Söderberg på Boverket säger. Det omtvistade begreppet bostadsbrist är missvisande. Någon fysisk brist bostäder verkar det inte handla om, även om gapet mellan antal bostäder och antal hushåll har minskat något de senaste 30 åren.

Siffrorna gäller enbart för Stockholms kommun där läget brukar beskrivas som tuffast.

Lägenhet på en vecka

För att jämföra Sveriges bostadsmarknad med andra länder är det den tillgängliga bostadsytan per capita som är viktig. Statistiken är dock bristfällig och det finns en stor osäkerhetsfaktor i hur olika länder mäter och redovisar.

I Stockholms kommun är den genomsnittliga ytan 33 kvadratmeter per person och i Paris kommun 31 kvadrat per person enligt de senast redovisade siffrorna från SCB och den franska motsvarigheten Insee. Det totala fysiska beståndet i dessa två huvudstäder i förhållande till folkmängd torde därmed vara likvärdigt. Men möjligheten att hitta en bostad att hyra snabbt skiljer sig markant.

Christina Glimbrant jobbar på svenska ambassaden i Paris och ansvarar bland annat för att hitta bostad åt ambassadens anställda.

”Det är relativt lätt att hitta bostad i Paris. Det finns mycket tillgängliga lägenheter att hyra, både möblerade och omöblerade. För en person som flyttar till Paris med goda betalningsgarantier går det att hitta lägenhet centralt på en vecka.”

Goda betalningsgarantier innebär en lön på tre gånger månadshyran som standard.

”För den som köper en lägenhet här är det lätt att hyra ut, det behövs inte tillåtelse av någon förening eftersom det är ägarlägenheter”, fortsätter Christina Glimbrant.

Den genomsnittliga kötiden för att få en hyreslägenhet via Bostadsförmedlingen i Stockholms innerstad låg under 2020 på 16,3 år.

På andrahandsmarknaden finns ingen statistik över hur lång tid det tar att hitta en bostad att hyra. En undersökning av Kantar Sifo visar att de som signerar ett hyreskontrakt på Blocket Bostad oftast söker 27 bostäder.

Får inte hyra ut

Andreas Wallström, prognoschef på Swedbank och tidigare chefsekonom på Nordea, ställer sig den retoriska frågan hur det kan komma sig att det är möjligt att hyra en lägenhet centralt med väldigt kort varsel i många europeiska storstäder utom i Sverige.

”Förutom att hyrorna är reglerade här, är det även svårt att hyra ut sin bostadsrätt. En fungerande andrahandsmarknad skulle öka rörligheten och gynna framför allt yngre människor”, säger han och fortsätter:

”Små förändringar för att öka utbudet i det befintliga beståndet ger större effekter än att försöka bygga lite mer. Det befintliga beståndet är ju oerhört mycket större.”

Andreas Wallström säger dock att han inte vill stänga dörren till att försöka luckra upp hyresregleringen, även om det fällde en regering. Han menar att det är vad Sveriges bostadsmarknad skulle behöva.

”Vi ekonomer har kämpat emot hyresregleringen sedan 1947, det vill säga från bara några år efter dess införande 1942.”

Lär av Finland

Bo Söderström på Boverket menar att Sveriges bostadspolitik skulle behöva göras om från grunden istället för att lappa och laga i ett system som som troligen aldrig kommer att kunna fungera bra.

”Att ta fram ett system där staten tar ett mer aktivt och uttalat ansvar för sina svagaste medborgare, exempelvis genom social housing, är det första steget. Sedan kan man successivt släppa resten av bostadsmarknaden fri och låta utbud och efterfrågan mötas. Hyresregleringen är givetvis något att se över, men att i större utsträckning tillåta uthyrning av bostadsrätter skulle absolut kunna göra att beståndet nyttjades mer effektivt”, säger han och fortsätter:

”Problemet nu är att så fort man talar om att luckra upp hyresregleringen är motargumentet att det kommer att slå hårt mot de svagaste. Sedan tvärdör diskussionen.”

Finns det något land som Sverige skulle kunna lära av?

”Absolut, av Finland exempelvis. Där avreglerades marknaden i början av 90-talet, men de har även en statlig social housing-lösning som tar hand de mest utsatta. I övrigt fungerar den finska bostadsmarknaden precis som vilken annan marknad som helst där utbud och efterfrågan styr.”

Sedan avregleringen är Finlands bostadsmarknad välfungerande och har i princip försvunnit från den politiska agendan. Men finländarna blickar med förskräckelse mot situationen i Sverige. Läs mer om hur olika europeiska länder hanterar bostadsfrågan här.

Bo Söderström är kritisk mot att de som är i mest behov av hjälp hänvisade till den ”vanliga” hyresmarknaden i Sverige.

”Hyresregleringen, som ska se till att hålla hyrorna nere, löser inte situationen för de mest utsatta eftersom alla konkurrerar om dessa kontrakt. Det finns idag goda incitament till att behålla förstahandskontrakt även under perioder då man inte är i behov av det.”

Risken flyttas från sårbara hushåll

Fastighetsprofessorn Hans Lind anser att reglerna om andrahandsuthyrning borde göras om. Han menar att bostadsrättsföreningar inte ska kunna neka andrahandsuthyrning så länge hyresgästen inte stör några grannar eller på andra sätt ställer till med problem.

Andreas Wallström på Swedbank menar dock att eftersom bostadsrätten är ett typ av kooperativ bygger den på att de boende engagerar sig. Om det blir för mycket andrahandsuthyrning riskerar man att tappa långsiktigheten exempelvis vad gäller underhåll av fastigheten. Samtidigt menar han att den som äger bostadsrätten fortfarande har intresse av att säkerställa att föreningen är välskött och att exempelvis rösta på stämmor.

Han poängterar även att friare andrahandsuthyrning skulle kunna leda till större spekulativa inslag på bostadsmarknaden.

”Många länder med stora bostadskrascher har haft en stor andel spekulativa köp, det ska man komma ihåg”, säger Andreas Wallström.

Han menar samtidigt att om fri andrahandsuthyrning skulle leda till att bostadsrätter blir ett mer attraktivt investeringsobjekt skulle risken flyttas bort från de mest sårbara hushållen.

”I dag tar unga och oerfarna miljonlån för att köpa lägenhet eftersom det i princip inte finns något alternativ. Är det verkligen rimligt? Risk och avkastning hör ihop, men den som tar risken måste vara medveten om och redo för en eventuell nedsida. Utökad andrahandsuthyrning skulle göra det lättare att hyra bostad och Riksbanken och Finansinspektionen skulle slippa oroa sig över den ökade skuldsättningen hos sårbara hushåll.”