Tour de bolån

I december 2017 låg bankernas bruttomarginal, alltså utlåningsränta minus kostnaden för finansiering, på 1,71 procentenheter. Det var nytt rekord. Åtminstone var det den högsta siffran sedan 2002, då Finansinspektionen (FI) började mäta bruttomarginalen. Konkret betydde det att bankerna tjänade avsevärda summor på bolåneverksamheten, och att det, som FI uttryckte det i ett pressmeddelande, fanns ”stort förhandlingsutrymme” för konsumenterna.

Drygt ett år tidigare hade finansbranschkollegerna och kompisarna Hampus Brodén, Wilhelm Moberg och Michael Ingelög inlett byggnationen av den bolåneaktör som i dag heter Stabelo. Att inriktningen blev bolån är inte konstigt. Hampus Brodén har ett förflutet som bankaktieanalytiker på SEB, Deutsche Bank och Öhman Fondkommission. Han hade, precis som alla analytiker som bevakar bankerna, förstått hur viktig bolåneaffären är, och att det är få aktörer som dominerar den gigantiska bolånemarknaden i Sverige.

– Vi hade entreprenörsdrömmar och hade pratat om finanssektorn och olika affärsidéer på nästan daglig basis i flera år. Bland annat hade vi en idé om att starta något inom automatiserad kapitalförvaltning. Vi bestämde oss för bolån eftersom det är en intressant och stor marknad, säger Hampus Brodén.

Till skillnad från storbankerna sysslar Stabelo enbart med bolån. Affärsidén går ut på att tillhandahålla bolån genom en i huvudsak digital ansökningsprocess och till priser som är lägre än storbankernas och samma för alla kunder. På så sätt behövs inte någon – för bägge parter – energikrävande prutning. Bolånen distribueras via nätbanken Avanza, som också äger 30 procent av bolaget. Stabelos första bolån utfärdades i april i fjol, och i slutet på augusti i år uppgick portföljen till 8,8 miljarder kronor. Det är mycket pengar, men bara en knappt märkbar andel av den totala svenska bolånestocken som ligger på hela 3 400 miljarder kronor.

Hampus Brodén anlägger dock en ödmjuk ton när han summerar vad bolaget hittills har uträttat.

– Vi är ett av de bolåneinstitut som har vuxit snabbast från start, men man ska påminna sig om att det handlar om små volymer. Vi ser vårt bolag som ett maraton och inte en sprint och som en evolution i stället för revolution. Vi vill bli ett mini-SBAB på sikt.

Den tidigare beskrivningen av Stabelos affärsidé är en smula vilseledande i sin enkelhet. Det som är speciellt med verksamheten – och som har varit mer eller mindre avgörande för inträdet på marknaden – är finansieringsformen. Traditionellt finansierar banker bolånen genom inlåning och genom att utfärda bostadsobligationer, vars investerare ofta är försäkrings- och pensionsbolag. Stabelos finansieringsupplägg är i stället en bolånefond där institutionella investerare, som pensionsbolag, placerar kapital och alltså tjänar pengar på de räntebetalningar som bolånen inbringar. Detta koncept har blivit vanligare i exempelvis Nederländerna, där det i dagsläget står för drygt 10 procent av bolånemarknaden. För ett antal år sedan sprang Hampus Brodén och Wilhelm Moberg av en slump på en artikel i den brittiska affärstidningen Financial Times som redogjorde för finansieringsformens utveckling i Nederländerna. Efter det bestämde de sig för att ta upplägget till Sverige.

– Vi är ett nytt djur på marknaden, eftersom vi inte ger ut bostadsobligationer. Man kan jämföra med en aktiefond. I stället för aktier har vi bolån i fonden, och våra investerare blir exponerade mot bolånen och tar del av den ränta som bolånetagaren betalar.

Varför väljer pensions- och försäkringsbolag att investera i Stabelos bolånefond i stället för i bostadsobligationer från mer etablerade aktörer? Huvudskälet är att räntan på fondandelarna överstiger avkastningen på säkerställda obligationer. Eftersom Stabelo alltså har högre finansieringskostnad, och eftersom bolaget också strävar efter att erbjuda lägre räntor till bostadsköparna, betyder det i praktiken tunnare bruttomarginaler. Därför är digitalisering en avgörande komponent i affärsmodellen, och att inte lägga pengar på exempelvis ett fysiskt kontorsnät. En annan viktig aspekt är att Stabelo klassas som ett bostadskreditinstitut. Det innebär att bolaget inte omfattas av samma kapital- eller likviditetskrav som bankerna eller behöver betala avgifter till resolutionsreserven eller insättningsgarantin. Därmed undslipper bolaget kapitaltäckningsrelaterade kostnader. Detta beror bland annat på att man inte, likt bankerna, delvis finansierar bolånen med inlåning från allmänheten, alltså återbetalningspliktiga medel.

Stabelo är inte den enda nya aktören på den svenska bolånemarknaden som använder sig av samma finansieringskoncept. Bolaget Hypoteket, där norska mediekoncernen Schibsted är delägare, är en annan. Dessa nykomlingars insteg i bolånebranschen kan ses som ett bevis på att konkurrensen är på väg att öka i ett marknadslandskap som under lång tid har dominerats av storbankerna.

En rapport från kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating, som släpptes i augusti, visar att storbankerna vid halvårsskiftet sammantaget hade en bolånemarknadsandel på närmare 74 procent. Av rapporten framgår dock att mellanstora aktörer som Länsförsäkringar Bank, Skandia och statligt ägda SBAB under de senaste tolv månaderna – räknat bakåt från halvårsskiftet i år – har lyckats flytta fram positionerna en aning. Under den tidsperioden tog Länsförsäkringar 13,8 procent av de nytillkomna bostadskrediterna, vilket kan jämföras med storbankerna SEB och Nordea som ”bara” lade beslag på 9,1 respektive 7,8 procent. Skandiabanken tog under samma tid 5,2 procent av bolånetillväxten, och det kan jämföras med bankens sammanlagda marknadsandel på 1,9 procent.

Det finns flera anledningar till att konkurrensen nu tycks ha ökat. Att det har skrivits spaltkilometer i media om allt från bankernas bruttomarginaler på bolån till den nuvarande lågräntemiljön har sannolikt ökat medvetenheten hos flera bolånekunder. Sedan 2015 måste bolåneaktörerna kontinuerligt redovisa de snitträntor som kunderna betalar, vilket har gjort det enklare att jämföra erbjudanden på nätet och därefter förhandla med banken. Prissättningskoncepten har också börjat förändras. Skandia var tidigt ute med en ”transparent prissättningsmodell” som möjliggör för kunder att på webbplatsen själva räkna ut eventuella rabatter på lånen. Nya aktörer som Stabelo erbjuder samma ränta till samtliga kunder – även om de enbart riktar sig till hushåll med 60-procentig belåningsgrad. Sist men inte minst har flera både nya och etablerade aktörer valt att sänka räntorna för att försöka ta en bit av bolånestocken.

I dag finns fler alternativ än tidigare för kunderna och därmed också en ökad möjlighet till mer konkurrens. Kundrörligheten har ökat rejält de senaste åren, men det är från låga nivåer, säger Christina Söderberg, sparekonom på prisjämförelsesajten Compricer.

– Det är precis som med sparkonton. Många sitter kvar på sitt gamla konto med nollränta trots att de skulle få ränta genom att byta till en annan bank. Det handlar om vana och att man tycker att det är lite läskigt att ändra, säger hon.

– Det är inte enkelt att bedriva bolåneinstitut och många kommer att försöka och misslyckas. På sikt tror jag ändå att vi kommer att få se mer marknads- och konkurrensmässiga räntor i takt med att fler etablerade och nya aktörer växer.

Också Landshypotek Bank har gett sig in på bolånemarknaden. Banken grundades 1836 och ägs av 40 000 jord- och skogsbrukare, organiserade i en ekonomisk förening. År 2017 gav bolaget ut sitt första bolån, och bolåneportföljen hade i slutet av juni vuxit till närmare 5 miljarder kronor, vilket är drygt 6,5 procent av bankens totala utlåning. Lånen ges i dagsläget uteslutande till villa­ägare, och kunderna har framför allt kommit från storbankerna.

– Det finns en tydlig trend om ökad rörlighet bland kunderna och att man väljer olika banker för olika behov. Universalbanken är passé. Många av kunderna är trötta på de större bankerna och vi har sett att det finns efterfrågan på en ny utmanare inom bolån med ett attraktivt ränteerbjudande och som samtidigt har en stark värdegrund, säger Catharina Åbjörnsson Lindgren, affärschef Landshypotek Bank.

Enligt prisjämförelsesajten Compricer har Landshypotek Bank lägst snittränta på ett antal bindningstider. På Affärsvärldens fråga om banken helt enkelt accepterar lägre marginaler på bolån för att ta sig in i marknaden, svarar Catharina Åbjörnsson Lindgren:

– Utifrån finansieringskostnaderna tar vi den ränta som vi bedömer att vi behöver för att ha en lönsam tillväxt på affären. Vi har inte något lockpris för att locka kunder och sedan skruva upp nivån. Vi vill utmana storbankerna med ett bättre erbjudande inom bolån, och planen är att fortsätta växa så länge kundbehovet finns, säger hon.

Av rapporten från Nordic Credit Rating framgår att Skandiabanken under det senaste året har haft en procentuell bolånetillväxt som överstiger marknadsandelen. Vid halvårsskiftet uppgick Skandias bolåneportfölj till 65 miljarder kronor. Skandiabankens vd Johanna Cerwall säger att en anledning till tillväxten är att man i fjol justerade prissättningsmodellen. Denna modell introduceras alltså 2014 och går ut på att kunderna på egen hand, utifrån ett antal parametrar, som belåningsgrad, kan räkna fram eventuell rabatt. Tanken är alltså att kunden inte ska behöva kontakta banken och förhandla med den om boräntan, eller bekymra sig över att andra kunder får bättre individuella rabatter. Förra sommaren adderades tjänstepension som en parameter, vilket i praktiken betyder att den som har sin tjänstepension hos Skandia kan få lägre ränta. I samma veva kommunicerade banken målsättningen att öka bolåneportföljen till 100 miljarder kronor inom ett par år.

– Vi har sett ett väsentligt ökat inflöde av kunder efter att vi förra året införde tjänstepension i vår prissättningsmodell för bolån, och utan att ha slagit på trumman i marknadsföringen. Jag tror också att många reagerar på medieuppmärksamheten kring exempelvis penningtvätt och därför väljer bort storbankerna, säger Johanna Cerwall.

Också statligt ägda SBAB har avancerat successivt på bolånemarknaden. År 2014 fattade bankens styrelse beslut om att fokusera på bostadsfinansiering och lägga andra banktjänster åt sidan, även om de numera också har sparkonton. Vid tidpunkten uppgick bankens marknadsandel till 7,3 procent och bolåneportföljen till 177 miljarder kronor. I slutet på juni i år hade bolagets utlåning till bostäder ökat till 283 miljarder, vilket innebär en marknadsandel på 8,4 procent.

I synnerhet den senaste tiden har SBAB:s bolåneverksamhet haft högt tempo. Mellan sommaren 2018 och 2019 tog banken en större andel av nyutlåningen än storbankerna SEB och Nordea, enligt Nordic Credit Rating.

Klas Danielsson, vd på SBAB, ser ett par anledningar till bankens tillväxt: kontinuerligt konkurrenskraftiga räntor, ett alltmer välkänt varumärke och en hög grad av tillgänglighet i form av en digital ansökningsprocess.

– Vi har under de senaste åren vuxit så det knakat med många nya kunder och stora bolånevolymer, säger Klas Danielsson.

Även SBAB har börjat känna av förändringarna på marknaden. I fjol uppgick SBAB:s andel av nettotillväxten på bolånemarknaden till 17 procent, vilket kan jämföras med 2 procent under första kvartalet i år. Alltså en signifikant minskning. Klas Danielsson framhåller ett par skäl till den ökade konkurrensen. Dels har tillväxten på bolånemarknaden som helhet sjunkit tillbaka till 5 procent på årsbasis jämfört med 10 procent för ett antal år sedan, vilket innebär att aktörerna konkurrerar om mindre volymer. Dels har kundrörligheten ökat, det vill säga man inte är lika lojal som tidigare. Därtill har nya aktörer gjort entré på marknaden samtidigt som etablerade spelare vässar sina räntor för att behålla och ta nya kunder.

SBAB sänkte bolåneräntorna i februari i år, vilket gjorde att de under årets andra kvartal ”återgick till god tillväxt”, som det stod i kvartalsrapporten. En andra räntesänkning skedde i somras.

– Det har blivit väsentligt hårdare konkurrens, men vi har justerat våra erbjudanden och sett tydliga effekter. Vi ska fortsätta växa och ta marknadsandelar, säger han.

Hypoteket, där alltså mediekoncernen Schibsted är delägare, är en annan ny bolåneaktör som strävar efter att ta andelar av den svenska bolånestocken. Carl Johan Nordquist, som är utbildad ingenjör och har en bakgrund som managementkonsult, grundade under 2014 bolaget Bolånegruppen tillsammans med kollegan Dag Wardaeus. Deras initiala affärsidé var att samla tusentals bolånetagare och genom gruppförhandlingar med bankerna få ner låntagarnas ränta. År 2016 bytte bolaget inriktning till att bli en utgivare av bolån. Hypoteket är ett bostadskreditinstitut, har en onlinebaserad bolåneverksamhet och erbjuder samma ränta till alla kunder (även om man bara riktar sig till hushåll med högst 65-procentig belåningsgrad). Bolånen finansieras via en fond med pensions- och försäkringsbolag som investerare i stället för via säkerställda obligationer. På det viset är bolaget snarlikt konkurrenten Stabelo. Hypoteket lanserade tjänsten i mars förra året och hade i början på april i år en utlånad volym på lite mer än 3 miljarder kronor.

– Vi rapporterar inte tillväxtsiffror löpande men har fortsatt att växa i bra takt och jobbar hela tiden för att öka tempot, säger Carl Johan Nordquist, vd för Hypoteket.

I en artikel i Dagens Industri från förra sommaren sa Carl Johan Nordquist att bolaget ”nästa år lånar ut tiotals miljarder på årsbasis”. På frågan om resan hittills har varit tuffare än väntat, svarar han:

– Nej, det tar tid att bygga upp en bolåneportfölj och det ska man ha respekt för. Detta är ett långsiktigt projekt och vi siktar på att bli en etablerad aktör.

I teorin kan det verka enkelt att skapa en bolåneaktör, i praktiken är det desto knepigare. Det har om inte annat bolåneuppstickaren Enkla fått erfara. Våren 2018 väckte bostadskreditinstitutet, vars grundare och vd heter Alexander Widegren, stor uppmärksamhet när bolaget offentliggjorde planerna på att erbjuda bolån bundna på tre år till en rekordränta om 0,95 procent. Sedan dess har det varit tyst och Enkla har ännu inte introducerat någon sådan tjänst, och enligt medierapporteringen har bolaget haft svårigheter med finansieringen. I mitten på september kom dock rapporter om att Enkla har säkrat drygt 2 miljarder kronor i finansiering från den schweiziska banken Credit Suisse.

– De är en partner till Enkla och vi ser fram emot att arbeta tillsammans för att erbjuda marknadens lägsta ränta. När lanseringen sker kan jag inte säga i nuläget, men utvecklingen går framåt, säger Alexander Widegren till Affärsvärlden.

Också Enkla ska använda en alternativ finansieringsform för bolån i stället för sedvanliga säkerställda bostadsobligationer. Deras metodik skiljer sig dock en smula från de nya bolånefonderna. Den finns beskriven i Riksbankens rapport Nya aktörer på bolånemarknaden från i fjol och går i korthet ut på att bolånen värdepapperiseras och ges ut som obligationer. Den aktör som investerar i obligationerna får i sin tur ta del av räntan från bolånetagaren.

– Löptiden på våra bostadsobligationer kommer att vara drygt 40 år, vilket låser upp dörren för oss att kunna erbjuda mycket lägre räntor. Med bundna bolån kommer vi att ha en säker och enligt oss god marginal. Vår kostnadskostym är också liten. Vi vinner inte tävlingen om flest kontor i landet, men däremot lägst boränta.

Intresset är stort, enligt vd:n. Bolaget har fått in ”tiotusentals” intresseanmälningar vilket motsvarar 200 miljarder kronor i bolån och ungefär 6 procent av bolånemarknaden.

– Jag står i kön som alla andra, säger Alexander Widegren.

En annan aktör som vill ge sig in i bolånekriget är Borgo, där betalbolaget Klarna är delägare. Bostadskreditinstiutet har grundats av bland andra Gustav Berggren, som tidigare har suttit i koncernledningen hos onlinebanken Avanza och varit ansvarig för dess private banking-verksamhet. Han berättar att bolaget är operationellt redo och just nu arbetar för att slutföra de sista delarna av finansieringen; planen är att lansera så snart som möjligt. Precis som Stabelo och Hypoteket ska Borgo finansiera de utgivna bostadslånen via en fond med kapital från institutionella investerare. På frågan om det i egenskap av ny aktör är svårt att attrahera investerare, svarar Gustav Berggren:

– Det är svårt och ska vara det också. Vi försöker få finansiering av stora organisationer som förvaltar surt förvärvade pengar. Det skulle vara obehagligt om de inte hade rigorösa och långa beslutsprocesser, säger han och fortsätter:

– Med en digital och kostnadseffektiv organisation kan vi erbjuda bättre villkor till låntagarna även om investerarna vill ha en premie, säger Gustav Berggren.

Fredagen den 20 september tog Borgo-projektet en ny vändning. Då meddelades att Borgo ska starta ett nytt hypoteksbolag ihop med Ica-banken, Ikano Bank, Söderberg & Partners och Ålandsbanken. I samma veva förvärvade dessa aktörer Borgo AB, ett dotterbolag inom koncernbolaget Borgo Holding där alltså Klarna är delägare och där bostadskreditinstitutet ingår. Hypoteksverksamheten kommer att löpa parallellt med arbetet med bolånefonden och till exempel använda sedvanliga bostadsobligationer för att finansiera bolånen. Borgos ledning i form av bland annat Gustav Berggren blir operationellt ansvarig för det nya bolaget.

Med ett hypoteksbolag i stället för enbart en bolånefond kommer vi att kunna nå ut till många fler kunder med lån till bra villkor. Det blir ett större erbjudande, enligt Gustav Berggren.

Kommer hypoteksbolaget att erbjuda lån till samma ränta som bolånefonden?

– Jag kan inte svara på sådant i nuläget. Vi ska nu starta hypoteksprojektet.

Enligt Finansinspektionen låg bankernas bruttomarginal på bolånen på 1,44 procent under det andra kvartalet i år. Det är lägre än toppnoteringen i slutet på 2017 men betydligt högre än för tio år sedan, då motsvarande siffra var 0,2 procent. Joakim Bornold, sparekonom på Söderberg & Partners, menar att storbankerna inte har varit så sugna på att gå in i ett priskrig och har därför valt att släppa på marknadsandelar, eftersom de ändå har så pass höga marginaler. Han är vidare tveksam till att de nya bolåneuppstickarna på allvar ska kunna hota storbankerna.

– Bolån är en volymaffär och investerarna vill ha en riskpremie vid investering i en ny aktör. Jag har svårt att se att de nya bolånebolagen ska lyckas få allting rätt på sikt.