Tar turbulensen med ro

Det är sen fredagseftermiddag i fastighetsutvecklingsbolaget Magnolias lokaler högst uppe i huset på Sturegatan 6, mellan Taverna Brillo och Sturecompagniet vid Stureplan i centrala Stockholm. Nyligen har nyheten om bostadsutvecklaren Oscar Properties vikande resultat och svårigheter med att sälja sina bostadsrätter spritts i svensk media. Det är någonting som Fredrik Lidjan verkar vara oberörd inför.

– Vi påverkas inte på samma sätt av -bostadsrättsmarknaden, säger han.

Till skillnad från exempelvis Oscar Properties sysslar Magnolia Bostad framför allt med utveckling av hyresrättsfastigheter. Bolaget grundades år 2009 och har sedan dess vuxit till en omsättning på cirka 1,8 miljarder kronor för 2017 med ett rörelseresultat om 375 miljoner kronor, enligt bokslutskommunikén, som publicerades i förra veckan.

Då det fjärde kvartalet inte uppfyllde analytikernas förväntningar backade aktiekursen 5 procent under rapportdagen.

Fredrik Lidjan har varit med från grundandet av bolaget. Först satt han i investeringskommittén och sedan i utvecklandet av -affärsområdet för hyresrätter. Magnolia började dock med att utveckla bostadsrätter, och nuvarande affärsmodell kom på plats först år 2012.

– Vi sprang på ett stort projekt i Sollentuna och det var en trög marknad för bostadsrätter. Då sattes Mangolias dna, med forward funding och totalentreprenad, säger Fredrik Lidjan.

Enkelt förklarat säljer Magnolia Bostad hela hyresfastigheter. Transaktionen är klar redan före byggstart. Köpare är oftast pensionsbolag, framför allt svenska aktörer som Alecta, SPP och SEB Trygg Liv. Byggbolagen involveras tidigt och kontrakteras så att Magnolia Bostad frigörs från mycket av risken i projekten.

Det är också anledningen till att Fredrik Lidjan tar turbulensen på bostadsrättsmarknaden med ro. Han hävdar rentav att den är fördelaktig för Magnolia Bostad, eftersom tillgången på byggrätter ökar och att trycket på byggbolagen minskar.

Skulle ett byggbolag gå i konkurs eller inte lyckas slutföra ett projekt säger Fredrik Lidjan att Magnolia Bostad i sådana fall skulle gå in och ta över totalentreprenaden.

– I sådana fall har vi säkerheter som försäkrar att projektet fortlöper enligt plan. Fast Magnolia är inte helt skilt från vad som händer på bostadsrättsmarknaden. I ungefär hälften av kontrakten har bolaget avtalat om att få möjlighet att konvertera delar av hyresrätterna till bostadsrätter vilket – i de fallen – ger en fördubblad marginal per kvadratmeter. Förra året kom, enligt Fredrik Lidjan, 10 procent av Magnolias intäkter från bostadsrättsaffärer.

Magnolias grundare Fredrik Holmström och Andreas Rutili är fortfarande aktiva i bolagets styrelse. Fredrik Lidjan, som har jobbat hela sitt yrkesverksamma liv inom fastighetsbranschen, lärde känna Holmström år 2000 i Los Angeles där han jobbade på ett amerikanskt konsultbolag.

Fredrik Lidjan berättar att han hade ”en rolig och stökig” uppväxt i Vårby gård utanför Stockholm och på Södermalm i centrala Stockholm. Pappan, som kom från Kroatien, arbetade som bibliotekarie och mamman jobbade med utbildningsfrågor. På Södermalm lärde han känna Niklas Berntzon – en mäklare som har synts i Kanal 5:s program Stjärnmäklarna. Han säger att de fortfarande håller kontakten, tar en lunch någon gång om året.

Vid nitton års ålder flyttade Fredrik Lidjan till Los Angeles. Hans bror hade då redan flyttat dit. Själv hade Lidjan inte några djupare tankar kring sin framtida karriär. Han spelade basket, tränade judo, hängde med vänner och spelade rollspelet Drakar och demoner.

Efter ett tag kom han in på Santa Monica College och läste ekonomi med inriktning mot redovisning. Senare fortsatte studierna på University of California i Los Angeles, UCLA.

Att han hamnade i fastighetsbranschen beskriver han som en slump. Hans rumskamrat i Los Angeles hade en mamma som jobbade på CBRE, ett konsultföretag i fastighetsbranschen. Där fick Fredrik Lidjan jobb på mäklarsidan.

Efter åtta år i Kalifornien fick han en tjänst på banken SEB i Stockholm med kreditgivning till fastighetsprojekt. Det passade bra att flytta tillbaka

Kollegerna skulle beskriva honom ”som en progressiv kreditgivare”.

– Jag ville se till att kunderna skulle få låna pengarna.

Efter tiden i den svenska storbanken följde ett par år som transaktionschef på DTZ, nuvarande Cushman & Wakefield, där han hjälpte fastighetsägare att köpa och sälja. Han skapade liknande strukturer för att sälja byggprojekt redan före byggstart, som han gör på Magnolia Bostad i dag.

– Man kan inte connecta dotsen i förväg.

På DTZ lärde Fredrik Lidjan känna många människor i fastighetsbranschen, inte minst på de stora institutionerna som i dag är Magnolias kunder.

Fredrik Lidjan tog över som vd för Magnolia Bostad år 2015 – blev kär i samma veva och har nu en ring på fingret, nyligen hemkommen från en smekmånad i Sydafrika.

– Det är väldigt västerländskt, lite som Los Angeles med safari och förhållandevis billigt, säger han.

Fredrik Lidjan tycker om när det händer saker. Han skidade till Nordpolen förra året med två personer i ledningen på fastighetsbolaget Slättö, med vilket Magnolia Bostad slutit avtal om fastigheter omfattande cirka 7 miljarder kronor.

I fallet med Slättö har Magnolia kontrakt på fastigheter som ännu inte har detaljplaner och Magnolia Bostad har alltså tagit det som Fredrik Lidjan kallar för forward funding ett steg längre. Bakom Slättö står bland annat den finländska familjen Ehrnrooth. Fredrik Lidjan berättar att han tackade ja till skidresan spontant. Han hade gärna backar ur, men när ingen annan gjorde det, körde han på.

– Det var riktigt jävla kallt. Gånger två.

Fredrik Lidjans förebild är Erik Selin, grundare, huvudägare och vd för fastighetsbolaget Balder.

– Det är enkelheten i hans ledarskapsstil som jag gillar. Hur jordnära han är. Jag tycker om när man försöker konstruera så lite som möjligt. När det är enkla och tydliga uppgörelser. Rena affärer.

Under Fredrik Lidjans tid på vd-posten har bolaget noterats på First North, och har ett marknadsvärde på strax över två miljarder kronor.

Vid sidan av hyresfastigheter jobbar Magnolia även med hotell och vårdboenden. Bland annat förvärvades Svenska Vårdfastigheter i fjol. De två första hotellprojekt en är under konstruktion, varav ett i Lund och ett i Halmstad. Fredrik Lidjan säger att -utvecklandet av hotell och vårdboenden -följer samma princip som för hyresfastigheter, med möjlighet att kunna sälja hela kontrakt på byggnaderna redan före byggstart.

Söker man på Fredrik Lidjan är en av träffarna en eventuell intressekonflikt vid renoveringen av hans bostad, då han anlitade ett byggbolag som även utför uppdrag för Magnolia Bostad. Själv förklarar han -renoveringen med att han hade stämt av den med Magnolia Bostads styrelseordförande och tycker att medierna blåste upp det för att skapa nyheter.

– Med den måttstocken för intressekonflikter skulle jag inte ens kunna ta ett lån, i och med att vi jobbar med alla de stora bankerna. Om något så blev renoveringen betydligt dyrare än jag tänkt mig.

Magnolia är sedan i juni 2015 noterat på listan First North Premier där handeln i aktien den första dagen stängdes på 37,7 kronor aktien, för att gå upp till en topp om 128,5 kronor per aktie i augusti 2016. Det är långt ifrån dagens kurs på cirka 60 kronor. Visserligen innebär det en ökning i Magnolia Bostads marknadsvärde om cirka 59 procent sedan börsintroduktionen, men samtidigt en halvering om cirka 53 procent sedan toppnoteringen. Det kan också jämföras med Stockholm Real Estate Index PI, med bolag såsom JM, Balder och Besqab, som har gått upp cirka 32 procent sedan Magnolia Bostad noterades och tappat cirka 4 procent sedan topp-noteringen.

Magnoliaaktien har alltså sammantaget gått bättre än fastighetsindexet sedan börsnoteringen, men har tappat mer de senaste 18 månaderna året. Fredrik Lidjan förklarar att den senaste tidens nedgång till stor del beror på att fastighetssektorn i stort har sjunkit i värdering.

Planen var att Magnolia Bostad skulle byta till Stockholmsbörsens huvudlista under fjolåret, men det blev förskjutet på grund av att Magnolia först ville byta redovisningsprincip till IFRS 15 som infördes den 1 januari 2018. Den nya principen innebär tydligare regler för hur intäkter ska redovisas när kontrollen över ett projekt övergått till köparen.

– Vi har fått väldigt mycket frågor om vår redovisning och olika bolag har använt sig av olika metoder. Nu behöver alla göra på samma sätt och det blir därför en ickefråga för oss.

Magnolia har hittills redovisat intäkterna för sålda byggprojekt redan före byggstart. Det har spekulerats i att bolaget behöver ändra så att intäkterna redovisas först då projekten är klara. Magnolia cfo Fredrik Westin hävdar att så inte är fallet, utan skriver i ett mejl att Magnolia Bostad bedömer att kontrollen över ett projekt övergått till köparen då avtal ingåtts, när detaljplanen är klar och när bindande avtal med en entreprenör ingåtts.

”Vår bedömning är att effekten på eget kapital och totala projektvinster är begränsat”, skriver Fredrik Westin.

Enligt Fredrik Lidjan är det fler och fler investerare runt om i Europa som vill köpa fastigheter i Sverige, och han förklarar det med att Sverige har ett gott rykte, en transparent miljö, en hög likviditet på tillgångar i svenska fastigheter och att det ligger i linje med utländska investerares intresse att sprida sina risker. Hur mycket Magnolia Bostad påverkas av en eventuell sättning på bostadsmarknaden återstår att se.

Fredagseftermiddagen ska snart gå mot kväll, men innan Fredrik Lidjan checkar ut för helgen ska han gå på bionic, en typ av träning som utförs med hjälp av elstötar. Därefter ska han äta ”svennetacos”.

– Jag ska hem och ta det lugnt efter smekmånaden och mysa i den nyrenoverade lägenheten.

Fredrik Lidjan

Gör: Vd för Magnolia sedan i mars 2015.

Aktieinnehav: 155 300 aktier till ett värde på cirka 9,3 miljoner kronor.

Född: 1973.

Bor: På Strandvägen i centrala Stockholm.

Utbildning: Civil-ekonom vid University of California.

Tidigare: Transaktionschef på DTZ och kreditanalytiker på SEB.

Magnolia Bostad

Magnolia Bostad är ett fastighetsbolag som har specialiserat sig på utveckling av hyresfastigheter, men jobbar även med utveckling av vårdboenden och hotell i Sveriges tillväxtorter och storstäder. Sedan 2017 är Svenska Vårdfastigheter en del av Magnolia Bostad.

Bolaget grundades 2009 av Fredrik Holmström och Andreas Rutili och hade en nettoomsättning om drygt en miljard kronor 2016 och cirka 1,8 miljarder 2017, med ett rörelseresultat om 375 miljoner kronor.

Bolaget är noterat på Nasdaq First North Premier och ägs till cirka 56 procent av Fredrik Holmström genom sitt bolag F. Holmström Fastigheter och i övrigt främst av fonder. Den före detta fotbollsspelaren Martin Dahlin står även med på ägarlistan med cirka 1,5 procent av aktierna.