Sydsvensk fastighetsvinnare

KÖP Hösten 2016 var fastighetssektorn rejält nollräntehaussad. Då noterade branschveteranen Erik Paulsson Brinova, ett innehav där sfären återigen återanvänt tidigare bolagsnamn. Finansmannen Erik Selin fanns med som ordförande och bolaget hade samma vår spridit aktier för 13 kronor styck.

Börspremiären den 30 september 2016 blev en stökig miniversion av något liknande Spotifys tänkta notering. Teckningserbjudande skippades och aktien skulle istället prissättas direkt via orderboken. Där mötte utomståendes bud kliande säljfingrar på dryga 55 kronor i öppning och högstanoteringen blev dryga 59 kronor – en extrem förhoppningspremie på 4,5 gånger dåvarande eget kapital. Sedan pyste luften ur och premiärens stängningskurs sattes på 23,76 kronor.

Analyskursen ett och ett halvt år senare är nu hälften av det, på dryga 12 kronor.

Brinovas sydsvenska bestånd är relativt litet med drygt 200 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta värderad till dryga 3 miljarder kronor. Tre fjärdedelar av ytan finns i region Väst, vars orter i fallande ordning är Eslöv, Landskrona, Malmö, Lund, Vellinge, Kävlinge och Trelleborg. En fjärdedel finns i region Öst, merparten kring Skånes fjärde största stad Kristianstad och resten kring blekingska Karlskrona.

Bolaget renodlar mot hyresbostäder och samhällsfastigheter, inte olikt SBB (köpråd i nr 17/2017). Andelen bostäder samt samhällsfastigheter är nu uppe i dryga tre femtedelar av ytan. Resten är kommersiellt, huvudsakligen kontor.

Närhet till större städer ger god tillväxt samt befolkningsunderlag. Från Eslöv tar tågpendeln en knapp kvart till Lund och under halvtimmen till Malmö. Resultatet blir en konjunkturokänslig förvaltning med låg vakansrisk.

Börsen värderar förvaltningens löpande kassaflöde (ffo) till mycket låga 11 gånger, p/ffo, redan på 2017 års utgångsläge.

Affärsvärlden räknar, utöver kända förvärv och projekt, med 1 procents årlig hyresökning. Tillväxt antas hålla uthyrningsgraden kring 92 procent, då inte minst projekt ger tillfälligt tomma ytor. Under 2018–2019 färdigställs bland annat cirka 150 nya lägenheter. Lönsamhetsmässigt bör driftnettots överskottsgrad öka och den centrala administrationen gå att slå ut på ett större bestånd. Med måttlig belåningsgrad runt 60 procent pressas p/ffo då snabbt ned mot än mer attraktiva 8 år 2019.

Kassaflödena tål en betydande ränteuppgång. Som liten snabbväxare är sårbarheten snarare om låneutbudet stryps. Huvuddelen av Brinovas lån förfaller 2019 och aktierisken sänks om löptiderna kan förlängas.

Utanför prognos bör bolagets förvärvsfokus beaktas. Målet är 4 miljarder i bestånd i år vilket kräver nettoförvärv för uppskattningsvis halvmiljarden till. Storägarnas, styrelsens och ledningens, ledd av Paulsson-sfärens Per Johansson, starka kontaktnät i Sydsverige gör målet lättuppnåeligt.

Familjen Paulsson, som kontrollerar 32 procent av kapitalet via familjebolaget Backahill, representeras i styrlesen av Erik Paulssons son, Svante Paulsson. Styrelseordförande är Erik Selin, vars noterade fastighetsjätte Balder (köpråd i nr 41/2017) har 25 procent av kapitalet. Bygg-/fastighetskoncernen Er-Ho, med 12 procent av kapitalet, representeras i styrelsen av vd:n Mikael Hofmann.

Inte heller de externa ledamöterna är några duvungar. Catellas ex-vd Johan Ericsson väntas i år få sällskap av Wihlborgs avgående vd Anders Jarl samt Humlegården Fastigheters vd Anneli Jansson.

Med det lilla bolagets tillväxtmöjligheter har Brinova goda utsikter att upprepa förädlingsresan som ägarkretsen gjort många gånger förr. Om en aktieflytt till Stockholmsbörsens huvudlista blir av är dagens låga värdering sannolikt kortvarig.

Affärsvärlden ger Brinova köpråd. Riktkurs blir 18 kronor, där eget kapital per aktie står inom ett år – om inte räntan rusat.

Ovanstående aktieråd från nästa nummer av magasinet Affärsvärlden förpubliceras här exklusivt för Affärsvärlden Analys+ läsare.

Missa inga uppdateringar från Affärsvärlden Analys+. Följ oss på Twitter: @AFV_analysplus

Har du frågor eller synpunkter rörande tjänsten? Maila oss på: analysplus@affarsvarlden.se