Swedbank
Swedbank-ekonom: Vi har inte sett det värsta än – bostadspriserna kommer falla mer
Privatekonomen varnar också för att många bostadsrättsföreningar behöver höja avgifterna med upp till 20%.
Swedbanks boindex, som mäter hushållens köpkraft vid köp av småhus och bostadsrätter, har nu fallit till rekordlåga nivåer. Anledningen uppges vara stigande bolåneräntor i kombination med historiskt höga bostadspriser, enligt en rapport från Swedbank och Sparbankerna.
“Indexet mäter hushållens möjligheter att köpa bostad. Vi tittar på ett 40-tal kommuner. Medianinkomst, kommunalskatter, kommunala avgifter och så vidare tas med i granskningen. Säg att man exempelvis ska köpa en bostad i Kalmar. Vi tittar då på vilka boendekostnader man skulle få och hur stor del av den disponibla inkomsten som skulle gå till boendekostnader”, förklarar Swedbank och sparbankernas privatekonom Arturo Arques.
Det sammanvägda boindexet sjönk med två enheter till 95 under årets tre första månader, jämfört med föregående kvartal. Det innebär att hushållen i genomsnitt lägger 32% av sin disponibla inkomst på boendet. Det är en rekordhög siffra.
Arturo Arques refererar till forskning och historiska erfarenheter som visar att när hushållen lägger mer än 30% av sin inkomst på boendet, ökar sannolikheten för att hushållen kan få problem.
Svårare för hushåll att få ekonomin att gå ihop
Kvartalets boindex är det lägsta som uppmätts sedan dagens sammanvägda boindex började beräknas 2005. Detta innebär i sin tur ökad sannolikhet för lägre bostadspriser.
“Hushållen kommer troligtvis få det svårt att köpa bostad till rådande priser. Det talar för att bostadpriserna ska ned lite till”, säger Arturo Arques.
Kvartalets boindex är nu lägre än det var under 2008, då det var nere på 101 och Sverige befann sig mitt under brinnande finanskris.
“Det är alltså nu värre än det var under finanskrisen när boräntorna låg på mellan 5 och 6%. Då var förvisso skuldsättningen lägre men också inkomsterna.”
De är svagast i indexet
Ensamstående med barn är det typhushåll med svagast köpkraft. Boindex för dessa hushåll ligger under gränsvärdet 100 i samtliga regioner och i samtliga kommuner. Köpkraften för ensamstående med barn är svagast i Stockholm stad där boindex är 42, och familjen behöver lägga 71% av sin disponibla inkomst på boendekostnader.
Swedbank och sparbankerna tittar på boindex för följande kategorier: Samboende med barn, samboende utan barn, ensamstående med barn, ensamstående utan barn samt boindex för förstagångsköpare.
Bostadsrättsföreningar tvingas höja avgifterna i år
I samband med boindexrapporten tar sparbankerna även fram en så kallad temarapport, som denna gång råkar handla om bostadsrättsföreningarnas årsavgifter.
Över hälften av Sveriges bostadsföreningar går med underskott och var femte sparar ingenting. Så var det redan innan pandemin, konstaterar Arturo Arques.
“Av landets 30 000 bostadsrättsföreningar är det många som går med systematiska underskott. Med tanke på alla kostnadsökningarna under fjolåret förvärrades läget men flera föreningar höjde ändå inte avgiften. Men i år kommer många föreningar tvingas höja avgifterna.”
Bostadsrättsföreningarna ute i landet kommer att behöva höja avgiften med mellan 15 och 20%, bedömer privatekonomen. Men han tror inte att föreningarna kommer höja så pass mycket.
“HSB Stockholm, exempelvis, bedömer att höjningar om upp till 50% kommer behövas. Kommer bostadsrättsföreningarna göra det? Sannolikt inte”, säger han och fortsätter:
“Om jag får gissa kommer många föreningar stanna vid en ökning på kanske 10%. Behöver jag ta gift på det tror jag inte ens man kommer höja så mycket, i snitt. Sannolikt får vi se föreningar med ännu större underskott framöver.”
Hur mycket kommer de ökade avgifterna påverka prisbilden på bostadsrätter?
“Vi har länge trott att bostadspriserna skulle falla mellan 10 och 15% från toppen och att ett prisfall mellan 15 och 20% inte kan uteslutas. Det föll 15% förra året och vi förvånas över att bostadspriserna inte fortsatt ned mer. Vi bör se en fortsatt prisnedgång på några procentenheter.”
Under maj steg priserna på såväl bostadsrätter som villor med 1%. På årsbasis har priset på bostadsrätter därmed backat 8% och för villor ses ett tapp om 13%, enligt Svensk Mäklarstatistik.
Svårare än någonsin köpa bostad nu
“Den senaste tidens prisuppgång låg inte i korten i min värld. Det är svårare än någonsin att köpa bostad så varför skulle priserna på bostäder vända redan nu”, säger Arturo Arques och betonar att vi inte sett det värsta än.
Det som talar för att det värsta ligger framför oss är dels utvecklingen för boindexet, dels ytterligare väntade styrräntehöjningar, enligt privatekonomen.
Hur förväntas boindexet utvecklas kommande kvartal?
“Mycket pekar på att vi inte sett botten ännu. Det som talar för det är tron om fortsatt höjda räntor och en fortsatt hög inflation. Troligen dröjer det minst ett eller två kvartal innan indexet bottnar ur.”
Vilken är den viktigaste slutsatsen du drar av boindexrapporten?
“Att det är otroligt tufft för ensamstående i storstäder, och även utanför, med bostadsrätter. Och lösningen på problemet är inte att ta startlån, exempelvis. En redan svag ekonomi blir inte starkare av ännu mer lån.”
Sågar startlånet
I fjol presenterade regeringen förslaget om startlån, vilket skulle öppna upp för möjligheten att låna upp till 95% av bostadens marknadsvärde. I dagsläget går det i regel inte att låna mer än 85% av värdet. Om förslaget klubbas igenom börjar det gälla vid ingången av 2024.
Bostadspriserna ökar men mäklare oroas: ”70% av bundna bolån löper ut under året”
“I år har det skett en massa lobbyverksamhet från bostadsbyggarna, som HSB, om att införa startlånet. Bostadsutvecklarna skyller på bankerna för att folk inte har råd att köpa bostad. Man kan anklaga oss banker för mycket – men att vi skulle ha för hårda kreditregler, nej, där går gränsen.”
“Vad jag gjorde då var att jämföra kreditreglerna i nio länder i Europa med reglerna i Sverige. Slutsatsen var att inget av dessa länder har hårdare krav än oss. Kontantinsatskravet låg där på mellan 20 och 25% och bolånet skulle amorteras på 30 år, dock senast vid 65 års ålder.”
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.