Stockholms hyresgästerfår miljarder av Drott

HÄR SKA JOBBAS: Lars Wohlin är Drotts ordförande. Ett tag till.

Drotts hyresgäster borde följa de senaste turerna med VD-avgångar och styrelsediskussioner med allra största intresse. De kan nämligen visa sig vara de riktigt stora vinnarna på haveriet för Drotts ägarstrategi.

Om det är så att Drott väljer att renodla strategin mot färre bostadsfastigheter är det tämligen självklart både för säljare och köpare vilka som står först i köparkön – hyresgästerna och deras bostadsrättsföreningar. Och de mest självklara försäljningsobjekten finns i Stockholm.

Bostadsrättsföreningarna betalar helt enkelt bättre. En kommersiell ägare som vill behålla hyresrätterna har med dagens avkastningsnivåer inte en chans att svara upp till hyresgästernas vilja att köpa sitt boende.

Framför allt i Stockholms innerstad, där prisnivåerna på hyresfastigheter numer främst bestäms av bostadsrättsföreningarnas köp.

Bostadsrättsföreningarna köper på en prisnivå som motsvarar en direktavkastning på 3-5 procent. En kommersiell aktör har ju svårt att gå under 6 procent, utom för dem med mycket långsiktiga mål och en stark tro på ett avskaffande av hyresregleringen.

Även om det går att argumentera för att skillnaden mellan betalat pris vid ombildningen och marknadspris på lägenheterna utgörs av värdet på hyresrätten så finns det en stor skillnad. Bostadsrättspengarna är ju vita, medan de andra, i hyresregleringens Stockholm, är nattsvarta.

För hyresgästerna är kalkylen dock allt annat än mörk och dyster läsning.

STÅR DET DROTT I TRAPPUPPGÅNGEN? Grattis i så fall.

Drott äger idag 133 bostadsfastigheter i Stockholm. Totalt har de en yta på drygt en halv miljon kvadratmeter. 380 000 kvadratmeter av dessa är bostäder.

Stockholmsbeståndet fördelar sig på 5 700 lägenheter. Bara 500 ligger i problemområden, i detta fall Rinkeby. Alla andra lägenheter ligger i bättre förorter som Solna eller Danderyd, eller med fashionabla lägen i Stockholms innerstad. Totalt sett har Drott cirka 175 000 kvadratmeter bostäder i bra närförorter. I Stockholms innerstad är siffran 155 000 kvadratmeter.

I Stockholms innerstad betalas hyresfastigheter med cirka 15-20 000 kronor per kvadratmeter vid försäljning till föreningar. I bättre förortsläge med cirka 10-15 000 kronor kvadraten. Det ska jämföras med de 32 000 kronor som enligt Mäklarsamfundet är snittkvadratmeterpriset för en bostadsrätt i Stockholms innerstad och de 18 000 som är snittet i närförort.

Med tanke på att cirka 3-8 000 per kvadrat av köpesumman dessutom faller på föreningarna innebär det att det i snitt finns reavinster på upp emot 20 000 kronor per kvadratmeter att hämta i innerstaden och 11 000 per kvadratmeter i närförort. För den som väljer att sälja.

Detta betyder att de 2 400 hushåll som bor i Drottlägenheter i innerstaden (det vill säga inkluderat vissa till Drott-ledningen närstående personer) kan se fram emot latenta vinster på totalt upp till 3 miljarder kronor. På motsvarande sätt kan närmare 2 miljarder tillfalla de 2 800 hushåll som bor i köpvärda fastigheter i ytterområdena.

Totalt handlar det med andra ord om en allt mer trolig förmögenhetsökning för Drotts hyresgäster på hela 5 miljarder kronor. Om Affärsvärldens spekulationer och räkneexempel stämmer, får väl tilläggas.

MINDRE GLAD: Annika Billström.

Från ett politiskt perspektiv är en massiv utförsäljning från Drotts sida en mardröm. Finansborgarrådet Billström har ju redan flaggat för att man vill ha fler hyresrätter, inte färre, något som redan orsakat stor förbittring ibland annat Östberga och på Birger Jarlsgatan i centrala Stockholm, där tilltänkta ombildningar stoppats.

Alternativet till att ombilda är därför att Billström köper. Men då blir det skattebetalarna som får betala dyrt för lågavkastande objekt, något som knappast är aktuellt med tanke på både budget och opinion.

Därför vill vi på Affärsvärlden passa på att önska en riktigt God Jul till alla er drygt 5 000 hushåll som bor i bra lägen hos Drott.nullnullnullnull