Staten bygger om

Rörelsevinsten – eller driftnettot som det heter på fastighetslingo – är bara grädde på moset. De stora pengarna tjänar skickliga fastighetsbolag på att köpa fastigheter billigt och sälja dyrt. Fast de senaste åren har det snarare handlat om att köpa dyrt och sälja ännu dyrare. De historiskt mycket låga marknadsräntorna kombinerade med en brist på attraktiva investeringsobjekt inom andra tillgångslag har tryckt upp priserna på kontorsfastigheter och hyres­bostäder.

Börsen är en annan arena som gynnats av samma förutsättningar, men av andra orsaker. Där är det snarare investerarna som i brist på bättre alternativ betalar dyrt för varje vinstkrona. Så varför inte slå samman dessa två spelplaner? Köpa fastigheter till hög (och billig) skattesubventionerad belåning, klumpa ihop dem – och sedan sälja bolaget till börsen för 10–15 spänn per vinstkrona?

Jodå, det har prövats. Det har sannerligen inte saknats nya fastig­hetsbolag på börsen, än mindre på halvreglerade handelsplatser som First North och Aktietorget. Sedan i våras handlar det om ett 15-tal noterade bolag, inklusive de som är på väg.

Men nu blir det andra bullar. För drygt tre år sedan tillsatte regeringen Företagsskattekommittén. Slutbetänkandet ska presenteras först den 16 juni i år, så när Dagens Industri i förra veckan avslöjade detaljer väckte det stor uppmärksamhet. Bland annat väntas kommittén föreslå en kraftig inskränkning av bolagens rätt att göra ränteavdrag, som nu är obegränsad. Den övre gränsen sätts till 25 procent av rörelseresultatet. Om den läckta informationen är korrekt återstår att se. Men det är på inget sätt orimliga uppgifter. Redan i regeringens kommittédirektiv från januari 2011 fanns en tydlig beställning att begränsa avdragsrätten.

Om riksdagen klubbar förslagen i sin helhet, modifierade eller inte alls, återstår att se, liksom hur en eventuell rödgrön majoritet hanterar frågan. Blir det lagändringar väntas de träda i kraft först 2016.

Syftet med en lägre avdragsrätt är dels att finansiera en sänkning av bolagsskatten från 22 procent till 20 procent, dels är det ett sätt att täppa igen det ökända skattekryphål som kallas räntesnurror, det vill säga att låta ett svenskt dotterbolag ta stora – avdragsgilla – lån av ett moderbolag, i regel ett brevlådeföretag i ett skatteparadis. I ett trollslag är skatten borta. Räntesnurrorna tillämpas i industriell skala av riskkapitalbolagens portföljbolag, men även av kommuner och vanliga industriföretag.

En sidoeffekt, om förslaget med begränsad avdragsrätt genomförs, är att en rad fastighetsbolag åker på en rejäl skattesmäll. Sektorn gynnas i dagsläget av de generösa ränteavdragen, men inte genom räntesnurror utan genom den extremt billiga finansiering som skattereglerna ger. Då fastigheter betraktas som en av de absolut säkraste panterna är det enkelt att låna upp till vind­flöjeln. Allt som krävs är goda bankkontakter. Den som är lite lägre exponerad kan ofta låna till bara en handfull räntepunkter över Stibor.

En del av börsens fastighetsbolag ser hotet. Wallenstam och Diös nämner i årsredovisningen sämre möjligheter för skatteavdrag som en av riskerna för verksamheten. Wihlborgs har till och med en liten avdelning som handlar om Företagsskatteutredningen, som är förvånansvärt förutseende med tanke på att årsredovisningen publicerades i slutet av mars:

”Kommittén väntas föreslå skärpta regler gällande ränteavdragsbegränsningar, eventuellt kombinerat med en sänkning av skattesatsen för bolagsskatt. En sådan förändring kan, beroende på hur den utformas, påverka fastighetsbolagens och då också Wihlborgs skattesituation negativt”, skriver bolaget.

Och då är ändå Wihlborgs långt ifrån ett av de mest högbelånade fastighetsbolagen. Andra, som exempelvis högbelånade Fabege och Hemfosa, nämner inte risken för förändrad avdragsrätt alls.

Den uppmärksamma läsaren invänder nu kanske att den här artikeln började med att konstatera att rörelseresultatet är underordnat när det gäller kommersiella fastigheter, att det är tillgångens värdeförändring som är avgörande. Så sant. Men vid sidan av konjunkturen och i förlängningen hyres­nivåerna är kostnaden för finansieringen den viktigaste faktorn för priset på fastigheter. Med kraftigt begränsad avdragsrätt stiger de reella finansieringskostnaderna för högbelånade aktörer och – allt annat lika – pressar priserna nedåt.

Djävulen sitter som bekant i detaljerna. Och att de kreativa hjärnorna på Skeppsbron Skatt, Svalner, KPMG redan letar nya kryphål är så gott som säkert. Men att det blir mindre lönsamt att driva högbelånat fastighetsbolag framöver om avdragsrätten begränsas står klart. Effekterna på fastighetsmarknaden, börsen och det finansiella systemet i sin helhet är däremot oförutsägbara.