Starka familjebolag laddar för fyndköp

Så är det dags igen. Fastighetsmarknaden är skakig och bankerna är nervösa, medan alla aktörer ställer sig samma fråga: När kan det vara läge att börja göra affärer igen?

Kanske redan inom några månader, om man får tro Christel Armstrong Darvik, vd för Stena Fastigheter.

– Om man har sina finanser i ordning, är det klart att det går att göra bra affärer i en sådan här marknad, säger hon.

Det finns dock ett “men”:

– Jag tror att priserna ska ner ett stycke till, innan det lossnar på allvar. Vi ser oss omkring efter bra objekt, men har svårigheter att nå fram till en överenskommelse. Säljarna är inte beredda att göra några avslut på nuvarande nivåer, säger Christel Armstrong Darvik.

Det är precis vad man kan förvänta sig på en orolig marknad. Ingen vill köpa för dyrt och ingen vill sälja för billigt, den klassiska balansgången mellan girighet och rädsla. Men enligt chefen för Stena Fastigheter kommer nog den sistnämnda faktorn att till slut bli utslagsgivande.

– Jag kan tänka mig att en del bolag kan få ekonomiska svårigheter till hösten. Då uppstår för en del den situationen att de måste sälja på erbjudna nivåer, för att inte riskera ännu lägre priser. Kanske hamnar de också under ett ökat tryck från sina banker, säger hon.

När detta inträffar, kommer vi också att se en ökad aktivitet hos dem som kan bli den här krisens vinnare. Nämligen starka “family offices”, som Sven Dahlin på fastighetsrådgivaren Leimdörfer väljer att kalla dem.

– Vi talar om solida, familjeägda bolag, som är mindre beroende av lånat kapital, sammanfattar han.

Till den kretsen hör till exempel Stena Fastigheter men också bolag som AxFast, Bonnier Fastigheter och John Mattson Fastighets AB. Gemensamma nämnare är långsiktigt tänkande, starka finanser och försiktighet i fråga om risktagande.

För bland andra AxFast har det varit en lönsam strategi.

– Under de senaste fyra åren har vi sålt för 4 miljarder kronor och köpt för 1,5 miljarder, säger vd Erik Lindvall.

– Vi har inte ägnat oss åt några äventyrligheter under den resan och har nästan blivit hånade av mäklare för att vi har varit så försiktiga.

Bakom de stora utförsäljningarna har legat en medveten satsning på att koncentrera verksamheten.

– När jag kom in i bolaget fanns vi i 60 orter över hela Sverige. Vi tyckte att det blev för spretigt och beslöt att gå ner till färre än tio likvida orter, säger Erik Lindvall.

Följden är att AxFast nu har koncentrerat sig till fem regioner – Stockholm, Uppsala, Norrköping, Göteborg och Öresundsregionen. Beståndet uppgår till 31 fastigheter på cirka 230 000 kvadratmeter inom områdena handel, logistik och bostäder.

Omdaningen av gruppen har lett till en kraftig ökning av externförsörjningen, även det en medveten strategi.

– Tidigare genererades 95 procent av intäkterna av bolag inom Axel Johnson Gruppen. Vi kom fram till att det inte var så sunt och numera är vi lokalförsörjda bara till 30 procent och resten av intäkterna kommer utifrån, säger AxFast-chefen.

När ledningen nu ser framåt, sker det från en urstark position med en soliditet på imponerande 69 procent. Fastigheterna uppges ha ett marknadsvärde på 4,2 miljarder kronor och belåningen ligger på 1,2 miljarder. Nu tänker AxFast gå på offensiven. Ambitionen är att beståndet om tre år ska ha ett marknadsvärde på 6 miljarder. Hur ska det gå till?

– Genom förvärv och förädling av befintliga fastigheter. Vi har bland annat tömt ett kontorshus vid Norrlandsgatan i Stockholm som ska få en total upprustning, svarar Erik Lindvall.

– Vi har också tre spännande utvecklingsprojekt i Lund, Uppsala och Stockholm. I de båda förstnämnda fallen handlar det om Åhlénsvaruhus som ska renoveras och utvecklas. I Stockholm gäller det en fastighet vid Sergels Torg som vi nyss har köpt, säger han.

Liknande tongångar hörs från ett annat familjeägt företag, Bonnier Fastigheter AB. Bolaget äger i dag 13 kommersiella fastigheter i Storstockholm, både butiker och kontor, med en sammanlagd yta på cirka 200 000 kvadratmeter.

Det gångna året har man både köpt och sålt. Från John Mattson har Bonnier förvärvat fastigheter vid Hornstull i Stockholm, inrymmande bostäder och kommersiella lokaler på totalt 30 000 kvadratmeter. Själva sålde Bonnier Fastigheter förra våren en handelsfastighet i Häggvik, innehållande Coop Forum, McDonald’s med flera. Enligt ryktet inbringade affären omkring 500 miljoner kronor.

Vd Tomas Hermansson säger att ledningen löpande utvärderar olika affärsmöjligheter. Ambitionen är att växa som fastighetsbolag.

– Generellt tror jag att priserna ska ner lite till innan det blir riktigt attraktivt att investera i nya objekt, säger han.

– Men det finns köplägen nu också. Man får göra en avvägning av prisbild, risk och tajming. När vi analyserar tänkbara affärer gör vi det case-by-case utifrån de unika förutsättningar som gäller för det aktuella objektet.

Tomas Hermansson vill inte gå in på hur mycket som Bonnier Fastigheter är berett att spendera på nya investeringar under det närmaste året. Han konstaterar dock att bolaget står väl rustat, när möjligheter dyker upp.

– Vi har en stark balansräkning och ett ekonomiskt förvärvsutrymme. Men vi kommer att behålla en låg riskprofil, med fokus på ett långsiktigt ägande.

Kanske är det med en sådan strategi som man bygger en uthållig affär. På John Mattson Fastighets AB i Stockholm avvaktar man fortfarande marknadsutvecklingen. Bolaget, som grundades av branschlegendaren John Mattson (1915-1995), ägnar sig i dag åt förvaltning av bostäder och kommersiella lokaler, företrädesvis belägna på Lidingö utanför Stockholm. Fastighetsytan uppgår till cirka 150 000 kvadratmeter.

– Vi ligger lågt, eftersom vi just har delat på bolaget. Vi koncentrerar oss på det, säger vd Siv Malmgren.

Det interna krutet satsas i stället på en upprustning av företagets bostadsfastigheter, i stor utsträckning ett 1960-talsbestånd. Det handlar om 1 800 lägenheter som ska renoveras. Om John Mattson senare går på offensiven avgörs av hur marknaden beter sig.

– Jag tror att de flesta väntar ett tag till, innan de aktiverar sig. Det är ett intressant marknadsläge, där aktörerna liksom passar på varandra, säger Siv Malmgren.

Det gäller inte minst inom området kommersiella lokaler, konstaterar John Mattsons vd:

– Om man ska investera i sådana vill det till att det följer med långa kontrakt. Det är kanske inte så lätt att få dem uthyrda just nu.

Denna sanning får säkert många i branschen att med avund blicka på Stena Fastigheter och dess omfattande bostadsbestånd. Med 2,2 miljoner kvadratmeter, varav 1,8 miljoner bostadsyta, är företaget en av Sveriges största privata fastighetsägare. Man får anta att det för ägarfamiljen känns som en trygg livboj i dessa tider av oro på sjöfartsområdet.

Det hindrar inte att vd Christel Armstrong Darvik gärna vill öka andelen kommersiella lokaler inför en senare uppgång på marknaden.

– Vår fastighetsportfölj utgörs i dag till 80 procent av bostäder och 20 procent kommersiellt. Jag tycker att en relation på 70/30 skulle vara bra för oss i ett längre perspektiv, säger hon.

En god gissning är därför att kommersiella lokaler tillhör de objekt som Stena Fastigheters vd studerar med extra intresse just nu – bara priserna blir de rätta.

– Enligt min uppfattning ska direktavkastningen upp med ytterligare 50 punkter, det vill säga en lika stor prisjustering som redan har varit. Vi har bara kommit halvvägs.

Om så är fallet, väntar tuffare villkor för ett antal aktörer. Det håller också Erik Lindvall på AxFast med om.

– Många som sitter med en 70-procentig belåning, och samtidigt tappar i sina kassaflöden, kommer att få det svettigt. Räntesänkningarna har minskat risken för fallissemang, men ingen vet hur det ser ut om några månader, säger han.

Under tiden fortsätter AxFast att hålla marknaden under noggrann uppsikt.

– Vi tittar på ett antal möjliga transaktioner just nu. Återstår att se vilka motståndare vi får, säger Erik Lindvall.

Han röst låter riktigt uppsluppen.

– Det är ett spännande år som ligger framför oss!