Sprickor i fasaden

KRÖNIKA. En social katastrof, skapad av svenska politiker av alla färger”, skrev Assar Lindbeck, professor i ­nationalekonomi vid Stockholms universitet, i tidskriften Ekonomisk Debatt för ett drygt år sedan. Lindbeck beskrev med dessa ord den svenska ­marknaden för hyresbostäder. Han ­beskrev den vidare som illa fungerande, med inslag av svarthandel och kriminalitet, samt ­konstaterade att det är näst intill omöjligt att få ett förstahandskontrakt i Stockholm.

”Ekonomer har ofta gjort sig lustiga över att det fordrades ­ungefär ett decennium av köande för att köpa en Trabant-bil i Östtyskland under kommunisttiden. I Stockholm är väntetiden i dag för att få en hyreslägenhet via den kommunala bostadskön i ungefär samma storleksordning.”

De som bor i de svenska storstäderna och universitetsorterna har vant sig. Så länge inkomsten varit stadig har man kunnat låna pengar och köpa en bostadsrätt, och därmed premierat en bostadskarriär framför att ­klaga. Köp, låna, sälj och köp större.

När bostadsmarknaden nu börjar tappa farten blir det extra påtagligt hur illa marknaden fungerar. Sedan det börsnoterade bostadsutvecklingsbolaget Oscar Properties vinstvarnade i slutet på oktober har bostadsmarknaden varit en följetong i medierna. Bostadspriserna i landet föll med 1,5 procent i september och har sannolikt fortsatt ner under oktober. I Stockholm har priserna ­fallit mer än så, enligt Valueguard. ­Noterade bostadsutvecklare och fastighetsbolag har sett aktiekurserna dala.

Analytiker och mäklare talar om fastighetsbubbla, sjunkande priser, tomma visningar och pausade investeringar. Men det talas också om överdriven oro och fördelar med en sättning efter att priserna mer än fördubblats på bara tio år.

Oavsett vilket läger är nästan alla ense om att bostäder behöver byggas. Enligt Boverket behöver Sverige 70 000 nya bostäder de kommande tio åren. Nordeas chefsekonom Annika Winsth skriver i en krönika i Affärsvärlden om ett något lägre byggbehov, omkring 50 000 bostäder per år. Vad politiker, akademiker och analytiker också synes vara överens om är att det bör byggas lägenheter som folk har råd att bo i. I fredags var det Boverkets tur att höja ett varningens finger.

– Det är för många som bygger dyra lägenheter, sa Boverkets vd Hans-Åke Palmgren till Nyhetsbyrån Direkt.

Situationen är alltså att det produceras ett stort antal exklusiva lägenheter där säljarna i Stockholms innerstad vill ha över 100 000 kronor per kvadratmeter, samtidigt som en växande skara människor inte har någonstans att bo alls.

Det har skapat en växande svart marknad för hyreskontrakt, framför allt i storstadsregionerna. Dessutom är kriminella gäng i många fall inblandade i verksamheten. Den Regionala underrättelsesektionen, ­polisregion Stockholm, har i en rapport från 2015, Illegal handel med lägenhets­kontrakt inom den organiserade brottsligheten i Stockholm, redovisat att polisen fått flera indikationer på att den illegala handeln med lägenhetskontrakt finns etablerad inom den organiserade brottsligheten.

Det är sånt som händer när något alla ­behöver blir en bristvara.

– Det är svårt att hitta någon marknad i världen som fungerar sämre, sa Hans Lind, professor i nationalekonomi på KTH, i podden Kapitalet tidigare i år.

Nu lappas och lagas det för att få ordning på marknaden. För två veckor sedan tog ­regeringen initiativ till en utredning som ska ­föreslå åtgärder för att motverka handeln med svarta hyreskontrakt.

Under mandatperioden har regeringen också infört ett investeringsstöd på 11,3 miljarder kronor för byggandet av hyresrätter och studentbostäder.

I somras blev regeringen också klar med en utredning om systemet med presumtionshyra. Enligt regelverket får fastighetsvärden ta ut högre hyror vid nyproduktion, så att kostnaden för produktionen täcks. Det kallas presumtionshyra och har funnits sedan 2006. Den så kallade bruksvärdesprincipen, som normalt reglerar hyrorna i Sverige, sätts ur spel i 15 år efter bostadens färdigställande.

Utredningen kom fram till att reglerna borde justeras något. Bland annat borde det vara möjligt för värden att justera hyrorna under femtonårsperioden. Men med justeringarna i systemet tillförs ytterliga regler på en redan snårig marknad.

Tre av elva medlemmar i expertgruppen, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Sveriges Allmänna Bostadsföretag (Sabo) har i utredningen opponerat sig mot en del av innehållet i slutrapporten. Trion anser att presumtionshyrorna inte nämnvärt påverkar byggandet i Sverige. Att det byggs beror enligt dem på den höga efterfrågan på bostäder, de låga räntorna, en stark konjunktur och framför allt fler markanvisningar från kommunerna.

Bilden som såväl utredning som remissvar ger är snarare att presumtionshyror inte fungerar i praktiken. Systemet förutsätter att parterna, fastighetsägarna och Hyresgästföreningen är överens om hyran. Så är inte fallet.

”Systemet med presumtionshyra används inte längre i samma utsträckning i Stockholmsregionen där behovet av fler hyresrätter är som störst”, skriver Länsstyrelsen i Stockholms län i sitt remissvar. Samma bild får ­Affärsvärlden i samtal med fastighetsägare.

– Politikerna verkar inte förstå att vi som ägare sällan kommer överens med Hyresgästföreningen. Vi sätter våra egna hyror tillsammans med hyresgästen och hoppas att gästen inte ska överklaga, säger en ­bostadsutvecklare som vill vara anonym.

Organisationen Fastighetsägarnas chefsjurist Marie Öhrström är inne på samma spår.

– Utredningen utgår från missuppfattningen att kollektivt förhandlade presumtions­hyror är den dominerande modellen för ­hyressättning i nyproduktionen. Det är fel. Ofta är det svårt att komma överens med ­Hyresgästföreningen om en rimlig hyres­nivå, så många fastighetsägare behöver i stället sätta hyran efter en individuell överenskommelse med hyresgästerna, säger hon.

Det allvarligaste med systemet är egentligen inte att reglerna kring hyresnivåer kringgås. Det är att systemet inte uppmuntrar till effektivare och billigare produktion.

Presumtionshyrorna baseras på vilken kostnad ägarna har för att bygga lägen­heterna. Det finns därmed ingen sporre för byggaktörerna att verka för att sänka kostnaderna och effektivisera byggprocessen. Om politikerna menar allvar med att sänka byggkostnaderna är det kontraproduktivt att lägga fokus på justeringar av en modell som i princip ger bostadsutvecklarna ett ­incitament att bygga så dyrt som möjligt.

Vad som behövs är en enhetligt utformad bostadspolitik, med tydliga mål om vad som behövs och en fungerande marknad för att uppnå det. Lappandet och lagandet hjälper föga på världens sämst fungerande hyresmarknad.