Jättarna saknar 109 miljarder – Heimstaden och Balder är stora svarta hål

Efter ett och ett halvt år av räntedriven nedgång börjar fastighetsbolagens kursras, nedskrivningar och dyrare krediter omsättas i konkreta kapitalbehov. Afv:s genomgång av bolag enbart i bostadssegmentet visar att det fattas en totalsumma på mer än saftiga 100 miljarder kronor.

De två största slukhålen återfinns i Balder och Heimstaden Bostad, där pensionsbolaget Alecta som bekant är storägare. Av de två andra jättarna i leken ser även Wallenstam ut att ha ett ansenligt gap att fylla, även om det finns förmildrande omständigheter. Akelius Residential Property å andra sidan backas av en i princip obelånad ägare och ser inte ut att behöva något alls.

Bland de mindre börsbolagen må hålen inte se så stora ut i absoluta tal, men blir alarmerande när de i flera fall visar sig vida överstiga deras aktuella börsvärde. Särskilt illa ser det  ut för K2A och John Mattson, med Neobo och K-Fastigheter tätt i hälarna. I onsdags avbröt K-Fastigheter planerna på en riktad emission om 300 miljoner kronor på grund av svalt intresse.

HeimstadenArtikel

Tollefsen behöver miljarder: ”Har fått tag i jordens torskar i Alecta och Folksam”

Så mycket klarar de

För att beräkna kapitalbehovet har vi tagit som utgångspunkt att fastighetsbolagen vill uppfylla S&P:s viktiga kriterium för att dela ut kreditbetyget BBB, nämligen att man håller en räntetäckningsnivå på minst 1,8 gånger.

Med den gränsen i åtanke har vi tittat på bolagens intjäningsförmåga och beräknat den maximala skuld som bolaget kan bära, förutsatt en viss ränta. I vår kalkyl har vi antagit räntan 4,2% vilket motsvarar den 3-åriga statsräntan på 3,2%, plus 100 baspunkter. Ingen lär ju vilja låna ut gratis.

Den maximala skuld som kan bäras har vi till sist jämfört med den faktiska skuld som bolaget har idag. Om nuvarande skulder överstiger den maximala skuld som bolaget kan hantera med sin intjäning, ser vi mellanskillnaden som ett kapitalbehov.

Det framgår i tabellen nedan att det totala behovet bland bostadsfastighetsbolagen landar på 109 miljarder kronor. En grov uppskattning av den investeringsvolym som på meddellång sikt kommer att krävas för att hålla alla bolag på fötter.

Vad gäller antagandet om räntenivå är det värt att notera att delar av dagens skuldmassa fortfarande löper på en lägre ränta än 4,2%. Å andra sidan får bolag i en utsatt position ofta räkna med en betydligt högre riskpremie än 100 punkter, vad gäller nya skulder. Det är också ett faktum att ingen bank idag skulle låna ut till en lägre ränta än vi antagit, när Riksbankens styrränta ligger på 4%. Sammantaget tycker vi därför att 4,2% ger en rättvisande bild.

Slukhålen

Heimstaden Bostads enorma kapitalbehov och hur mannen bakom bygget, Ivar Tollefsen, hamnat inför ett hål som med vårt att sätt att räkna kan överstiga hela 70 miljarder kronor, ägnar vi en helt egen artikel.

Men även Erik Selins Balder har ett avskräckande kapitalbehov på 17 miljarder, vilket motsvarar knappt 30% av börsvärdet. Med vetskap om detta har bolaget en tid jobbat med att förbättra skuldbilden. Redan i februari tog Balder in 5,6 miljarder kronor genom konvertibla skuldebrev, men fick trots det kreditbetyget sänkt till “skräpstatus”, under investment grade, av ratinginstitutet Moody’s, vilket kan fördyra och försvåra upplåning. Under 2024-2025 har bolaget själv sagt att man har 11,3 miljarder i obligationslån att hantera.

De stabila jättarna

Även om Wallenstams 5,5 miljarder, motsvarande 20% av börsvärdet, låter som en rejäl hacka, så hjälps situationen av en stark ägarfamilj. 40% av kapitalet och 80% av rösterna är kontrollerade av Wallenstammare. De har köpt sig mer tid än de flesta av konkurrenterna genom att ta upp stora lån med lång bindningstid på räntenivåer under 1%.

AkeliusArtikel

Allkonstnären Akelius står stark i krisande sektorn: ”Behövs kapital kan Cypern fixa det på en vecka”

Bredvid de skuldtyngda jättarna ser Akelius Residential Property ut som en lugnets ö i stormen. Roger Akelius förmögna, och i stort sett obelåndade stiftelser, äger över 99% i bostadsbolaget. “Behövs kapital kan Cypern fixa det på en vecka”, sa Akelius själv nyligen till Afv och syftar på det viktigaste ägarbolaget som ligger på medelhavsön.

Stora hål i små bolag

En bra bit under de fyra stora i storlek finns ett kluster av mindre bolag där en majoritet har mycket stora kapitaliseringsbehov i förhållande till sin storlek. I relation till börsvärdet ser det sämst ut för K2A som skulle behöva fyra gånger sitt eget börsvärde för att uppfylla S&P:s ränteteckningskrav.

AKTIEKURSUTVECKLING

Bolagens position börjar också tynga ägarbolagen. Det syns i Heimstaden Bostad där Heimstaden AB står alltmer under tryck. Bland de små har K-fasts utsatta position tvingat grundaren och storägaren Jacob Karlsson att skriva ner innehavet i sitt privata ägarbolag med 50%.

Bland de mindre står Heba, Fortinova och Klarabo något stadigare, med icke oansenliga kapitalbehov men sådana som är mindre i relation till börsvärdet.

Skotta igen

På vilket sätt det är önskvärt att lösa kapitalbehoven ser olika ut i de olika bolagen, med huvudvägarna nyemission, försäljningar eller en kombination av båda. Om man ges valmöjligheter beror såväl på långivare som ägare och typ av fastighetsbestånd, men inte minst också på potentiella investerares respektive köpares humör.

I Heimstadens fall är förväntningen att de institutionella ägarna med Alecta i täten ska skotta igen merparten av skuldhålet, snarare än att man gör omfattande försäljningar. I Neobo har det tidigare pratats mer om försäljningar.

Att själv lösa problemen genom långsam avbetning av skulder med det egna kassaflödet, är en möjlighet som står spelare med Wallenstams låneprofil till buds.

Inför situationen formulerar Erik Selin å branschens vägnar en sammanbiten men hoppfull sinnesstämning i sitt senaste VD-ord: “Alla medansvariga fortsätter gneta på som vanligt och över tid kommer resultaten. Nu är läget och kortsiktiga ekonomiska förutsättningar dimmiga men långsiktigt ser framtiden ljus ut.”