Snart gynnas aktier, inte boende

Familjerna A-son, B-borg och C-lund i tabellen härintill (se den tryckta tidningen, nummer 16/2000 sidan 53) illustrerar tre alternativ i dag för den familj som råkar ha 2,4 miljoner kronor i förmögenhet.

A-sonhar köpt en villa, som kostade precis 2,4 miljoner. De sålde i samband med köpet alla sina värdepapper och behöver alltså inte ta några lån. De får därmed en mycket låg månadskostnad för sitt boende, bara 4.500 kronor per månad. Taxeringsvärdet är bara hälften av marknadsvärdet. Det betyder att förmögenhetsskatten blir låg.

Villans »bovärde« har vi beräknat till 14.300 kronor per månad, baserat på att detta är nettokostnaden för den som äger samma villa med 100 procent belåning. Som tabellen visar ger A-sons förmögenhet en nettoavkastning på 9.425 kronor per månad.

FamiljenB-borgköper grannhuset och betalar samma pris. Men de vill inte skiljas från alla sina aktier och obligationer eftersom de tror att kurserna kommer att fortsätta stiga. B-borg lånar därför till halva köpeskillingen och behåller hälften av sina värdepapper. För att minska risknivån viktas dock portföljen om så att den består till hälften av obligationer.

B-borgs får en något högre nettoavkastning på sin förmögenhet, 10.150 kronor per månad. Det beror dels på att vi antagit en något högre snittavkastning på värdepapper (7,5 procent) än bolåneräntorna

(7 procent). Dels beror det på att underlaget för förmögenhetsskatt blir något lägre, särskilt om man antar att familjen äger en del OTC-aktier. Vi räknar med att deras värdepapper i snitt endast tas upp till 75 procent av marknadsvärdet, så familjen B-borg klarar sig precis från förmögenhetsskatt.

Tre gånger mer

FamiljenC-lundnappar istället på erbjudandet att hyra villa nummer tre. De slipper ansvar och risktagande och kan lätt flytta, men går miste om en eventuell framtida värdestegring. Deras förmögenhet ligger helt kvar i aktier och obligationer. Resultatet är att de tvingas betala mer än tre gånger så mycket skatt som familjen B-borg. Men tack vare att värdepapper antas ge lite högre avkastning än fastighetens bovärde blir deras nettoresultat inte så mycket sämre, 9.375 kronor per månad. Det är bara 50 kronor sämre än A-sons.

Man kan tycka att familjen C-lund kommer billigt undan som får hyra villan för 14.300 kronor per månad, eftersom hyresvärden både tar en risk och vill har ersättning för arbetet med att förvalta fastigheten. Men även om C-lunds får ett mer bekvämt boende, så behåller hyresvärden samtidigt möjligheten till framtida värde-stegring på fastigheten. Det gör det rimligt att anta en hyra som motsvarar de löpande kostnaderna.

Viktig väljargrupp

Att äga sin bostad ger alltså i dag betydligt lägre beskattning än att placera samma summa pengar i värdepapper och istället hyra sin bostad. Vanlig enkel rättvisa talar alltså emot att i första hand sänka skatten på fastigheter.

Dessutom är politikerna inte dumma. Fastigheter kan man inte flytta utanför Sveriges gränser. Finansiella placeringar, som aktier och obligationer, kan däremot flyttas mycket lätt och gör det redan i hög grad. Det är därför i längden ohållbart att ha högre beskattning på finansiella placeringar än på fastigheter. Det mesta talar istället för att det förr eller senare blir tvärtom.

Och på den politiska agendan finns sedan flera år också en höjning av fastighetsskatten. Och även om villaägarna är en viktig väljargrupp, så kommer förr eller senare ett tillfälle då höjningen blir politiskt möjlig.

De senaste årens räntenedgång har visserligen gjort att fastighetsskatten har blivit högre gentemot beskattningen av räntebärande placeringar. Men fortfarande är innehav av fastigheter (som synes om man jämför familjen A-son och C-lund) klart gynnat – även om fördelarna inte är lika stora som tidigare.

Att sänka fastighetsskatten innebär dessutom egentligen inte att de boende gynnas. Det innebär enbart ett gynnande av de som äger en bostad när sänkningen sker. Dessa individer kan nämligen då direkt räkna med ett högre försäljningspris. Det beror på att människors preferenser vad gäller bostadskostnadernas andel av nettoinkomsten inte har förändrats.

Så länge priset på boende sätts på en marknad, så kommer lägre driftskostnader att slå igenom i högre fastighetspriser. Eller med andra ord: villor och bostadsrätter blir mer värda om driftskostnaderna minskar.

Relationen gäller också i andra riktningen: höjd fastighetsskatt drabbar inte framtida köpare av villor och radhus, eftersom högre skatt kommer att sänka priset på fastigheterna. De som drabbas av högre fastighetsskatt är i stället de som i dag äger sin bostad. Men den värdestegring som de flesta av Sveriges småhusägare upplevt de senaste åren gör att en bred majoritet tål en viss värdeminskning. Även detta vet politikerna om.

Globala marknaden

Sammanfattningsvis talar detta resonemang för att fastighetsskatten kommer att höjas de närmaste åren, vad än olika utredningar och särintressen hävdar. Samtidigt gör den allt mer globala kapitalmarknaden att kapitalbeskattningen på sikt måste sänkas, annars kommer till slut hela den här delen av skattebasen att fly Sverige. Slutsatsen är att fastigheter snart kommer att beskattas hårdare än aktier.

(se även artikeln “Köp inte populär bostadsrätt”)