Siffrorna som kan sänka fastigheterna

Att det högbelånade unga fastighetsbolaget Allokton inte skulle klara hårdare tider utan någon sorts rekonstruktion var väntat. Men hur står det till med de stora fastighetsbolagen med en mer normal riskprofil?

Affärsvärldens genomgång visar att fyra av dem – Akelius, Wallenstam, Fabege och Kungsleden – visserligen inte direkt står på lösan sand, men inte heller på hälleberget.

I den finansiella krisen har bankerna å ena sidan blivit mer försiktiga med att ge lån, men å andra sidan vill de absolut inte, som i fastighetskrisen i början av 1990-talet, få massor av fastigheter i pant och sitta som fastighetsägare.

När bankerna nu fingranskar fastighetsbolagen koncentrerar de sig främst på hur mycket pengar husföretagen har till att betala räntor, den så kallade räntetäckningsgraden. Om räntetäckningsgraden är 1 så klarar bolaget precis på håret att betala sina räntor. Ju högre siffran är, desto stabilare står fastighetsbolagen.

Bankerna har höjt kravet på räntetäckningsgrad från 1,2-1,5 till 1,5-2,0, enligt flera branschkännare som Affärsvärlden pratat med. Men det viktigaste är inte nivån, så länge den inte är på tok för låg, utan att företaget inte faller under den nivå som är avtalad med banken.

– Bankerna ser till att ha låneavtal som begränsar fastighetsbolagens operationella frihet. För ett bolag som har en räntetäckningsgrad på 1,7 sätter banken kravet en bit under. Om bolaget bryter mot avtalet, det vill säga om räntetäckningsgraden blir lägre än vad man kommit överens om, har banken rätt att säga upp avtalet, säger en fastighetsanalytiker.

Att kravet på räntetäckningsgrad varierar beror på att fastighetsbolagen skiljer sig åt. Företag som främst äger lägenheter anses stabilare eftersom bostadshyran är reglerad i Sverige. Därtill flyttar svenskar rätt sällan, även om de blir arbetslösa. Bostadsbolag kan därför ha en lägre räntetäckningsgrad.

Affärsvärlden har sammanställt läget för tio av landets största privata och noterade bolag (vi har valt bort statliga och kommunala bolag samt bolag ägda av försäkringsbolag eller fondbolag).

Allra sämst till ligger skattegurun Roger Akelius onoterade fastighetsbolag Akelius. Bolaget har en räntetäckningsgrad på 1,2. Även om Akelius har 90 procent bostäder, och därför kan ha en lägre räntetäckningsgrad, ter sig siffran ändå som alltför mager.

– Vi har gjort många förvärv och haft konsultkostnader och lagfartskostnader i samband med det, vilket har påverkat räntetäckningsgraden. Vi köpte för nästan 8 miljarder och sålde för 2,5 miljarder förra året. Om vi justerar för det har vi en räntetäckningsgrad på 1,3, säger Akelius vd Jan-Erik Höjvall.

Men 1,3 är också lågt. Visserligen får Akelius stabilitet genom att bolaget nyligen bundit räntorna på sju år, men bindningen kostar pengar. Om Akelius skulle behöva kapital kan bolaget sälja fastigheter, men det kan vara svårt i det kärva dagsläget.

Akelius räddning är att bolaget inte bara lånar av bankerna utan även av koncernen, det vill säga av de svenskar som sparar via Roger Akelius sparprodukter. Spararna köper en obligation men får egentligen en aktierisk – det vill säga en betydligt högre risk. Därtill omfattas de inte heller av den statliga insättningsgarantin.

Hur det står till med det andra onoterade bostadsbolaget i vår tabell, Stena Fastigheter, får vi inte veta.

– De siffror du frågar efter går vi inte ut med. Vår soliditetssiffra är inte jämförbar. Det skulle bli minst 15 procentenheters skillnad på soliditeten om vi, som de andra, skulle redovisa enligt IFRS, säger vd Christel Armstrong Darvik.

Ett annat orosmoln är familjen Wallenstams företag Wallenstam, noterat på Stockholmsbörsen, där drygt hälften av fastigheterna är bostadshus.

Räntetäckningsgraden är endast 1,6. Därtill ska nästan hälften av lånen, 41 procent eller 4 miljarder kronor, förnyas inom tre månader. Genomsnittsräntan på de lån som ska förnyas ligger på 4,63 procent. Räntan skulle kunna höjas till 5,5 procent, vilket skulle öka räntekostnaderna med cirka 36 miljoner kronor och pressa ned räntetäckningsgraden till knappt 1,4 – en nivå som är väl låg.

– Vi har inga problem att klara högre räntor, säger Wallenstams vice vd Thomas Dahl.

Wallenstam är ett betydligt stabilare bygge än Akelius med en hög soliditet, 41 procent, och en relativt låg belåningsgrad på 52 procent. Men de siffrorna är, till skillnad från räntetäckningsgraden, räknade på fastigheternas uppskattade marknadsvärde. Faller marknadsvärdet, försvagas siffrorna.

Nu till bolag med främst kommersiella fastigheter. Här finns Kungsleden med en räntetäckningsgrad på 1,7, vilket är i lägsta laget.

– Vi har 58 procent fastigheter på den publika sidan i Sverige och Tyskland: äldreboenden, skolor och vårdfastigheter. Den typen av verksamhet behövs lika mycket i lågkonjunktur som högkonjunktur. Vi har i flera års tid sålt av det som innebär mer risk, vi har minskat från 30 procent kontor till under 10 procent kontor, säger Kungsledens vd Thomas Erséus som även påpekar att bolagets stora refinansiering kommer 2012.

Kungsledens fastigheter är dock utspridda över landet, vilket anses öka risken ytterligare då storstadsområden brukar ha mer inflyttning och tillväxt än landsorten. Men den riskbedömningen håller inte Thomas Erséus med om.

– Hyresnivåerna är grunden till vad fastigheten är värd. När det gäller hyresnivåer och vakanser är det mest volatilt i Stockholm, säger han.

Kungsleden är raka motsatsen till Fabege, som har kontor, butiker och lokaler i Stockholmsområdet, främst i innerstaden, i Solna och i Hammarby Sjöstad. Fabeges räntetäckningsgrad är också något låg, 1,9.

– På kort sikt måste man vårda sina nyckeltal så att man har marginaler, men långsiktigt ser det ljust ut för räntetäckningsgraden eftersom konsensus är att räntan är på väg ner, säger Fabeges vd Christian Hermelin.

Fabege har störst andel rörliga lån av fastighetsbolagen, men har långa kreditlöften. Därigenom kan bolaget lätt flytta över korta lån till längre lån.

Bäst i klassen är som vanligt det riskobenägna Hufvudstaden, som äger kända fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg, till exempel NK i Stockholm och Köpmannavaruhuset Femman i Göteborg. Hufvudstaden har en räntetäckningsgrad på 5,3.

Atrium Ljungberg ser också stabilt ut.

– Det är alltid lite sunt när det blir lite tuffare. För de duktiga öppnas affärsmöjligheter. De starkare bolagen kommer att gå starkare ur krisen och förmodligen större, säger vd Anders Nylander.

Han expanderar gärna:

– Vi vill i första hand ta hand om de kunder vi har, men är även öppna för förvärv.