Se upp kupong(j)ägare

SÄLJ Välskötta fastighetsbolag med önskad risknivå och tydlig strategi är en utmärkt tårtbit i en bredare investeringsportfölj. Det gäller dock inte särfallet med dagens svenska ”enfastighetsbolag”, eller fastighets-SPV:er på finansspråk (special purpose vehicles). Nollräntan öppnade här upp ett fönster för att transferera över riskfastigheter dyrt.

Enfastighetsbolagen skräddarsys, eller struktureras, av en finansiell aktör för att ge maximal utdelningskupong med ”ränteliknande” förutsägbarhet under en viss tid. Den underliggande tillgången är en enda fastighet, eller ett litet och väldigt koncentrerat bestånd.

Av de 15 strukturer som Affärsvärlden studerat, med stamaktier på First North eller Spotlight, har Pareto, som var först ut sent 2013, skapat hela nio. Även Catella har dock varit flitiga, med fem strukturer sedan 2015. Så sent som i våras anslöt Arctic Securities med nykomlingen Västsvensk Logistik.

Att investerare inte fått nog av upplägget betyder dock inte att de haft en genomtänkt syn på riskexponeringen. För att sammanfatta:

• Kupongjakten på börsen har reflexivt värderat de underliggande husen till tydliga premier, mot i många fall redan rejält uppskriva bedömda marknadsvärden.
• Kupongmatematiken är redan ansträngd. Kvartalsviskupongerna ger i dagsläget 7,4 procents effektiv direktavkastning på aktien i snittbolaget. Grunden är ett ebitda-resultat på i snitt 6 procent av företagsvärdet (ev), före belåning. Genom att belåna upp, via i snitt 37 procents soliditet, når kassaflödesavkastningen på aktien 9,5 procent i snitt (ffo/p). Väldigt grovt räknat trycker snittbolaget därmed redan ut i stort sett hela sitt kassaflöde till ägarna, och behåller väldigt lite till löpande husbehov.
• Marknadsräntor på långa lån kan stiga, så även utan Riksbankens inblandning. Då börjar det snabbt naggas på kupongutrymmet.
• Därtill finns överhängande risk för avbräck på intjäningen (ebitda). Många bestånd finns på sämre lägen, precis där tillgångar kan bli omöjliga att sälja vidare om marknaden viker. Om lokalen är specialanpassad åt en viss hyresgäst som faller bort, via avflyttning eller tvärt via konkurs, så blir den lätt en kapitalslukare som inte klarar av att betala sina låneräntor. Är det en av få hyresgäster blir resultatet i enfastighetsbolaget inte bara inställd kupong utan ett hål i balansräkningen. Därtill kan exempelvis sektorns gynnsamma skatteregler försämras.

Affärsvärlden ger tre bolagsspecifika aktieråd, för uppföljning på ett års sikt:

• Sälj Bonäsudden, ett bolag som trots sin litenhet redan är både spretigt, högt belånat och övervärderat av börsen även utan ränteuppgång.

• Sälj Logistri, vars bestånd på sekundära fastighetslägen på mindre attraktiva orter fyllts upp med cykliska hyresgästexponeringar inom lager och lätt industri. Ett sådant bolag hade behövt avkasta tvåsiffrigt utan belåning vid dagens nära konjunkturtopp för att kompensera för riskerna.

• Sälj Västsvensk Logistik. Logistikfastigheten i Göteborgsförstaden Mölndal ligger förvisso mitt i ett nuvarande utvecklingsområde för bostäder. Men det kan inte på långa vägar kompensera för risken att sitta igenom e-handelsutslagningen med en belånad byggnad specialanpassad åt klädhandlaren Kappahl, som förvisso kämpar på tappert men gör det som en liten underdog mot stora, resursstarka branschdrakar.

Detta är en sammanfattning av analysen Hög risk i passiva börshus.