SBB:s VD: Så gjorde Roger Akelius jätteaffärerna

I en intervju med Dagens industri den 1 oktober 2022 uttryckte fastighetsmiljardären Roger Akelius den välkända meningen: “Mitt horoskop säger att fastighetsaktier är billigare om tre år”.

Fem dagar senare köpte hans Akelius Residential Property aktier för 4,6 mdr kr i fastighetsbolaget Castellum. Pengarna landade hos Rutger Arnhults bolag M2 Asset Management, eftersom Arnhults privata bolag hade lån på både aktier och fastigheter. Avyttringen var ett nödvändigt ont för den då pressade miljardären.

AkeliusArtikel

Akelius efter jätteaffären: ”Fanns inget bättre än aktier i Castellum”

En av nyckelpersonerna i affären var SBB:s nuvarande VD Leiv Synnes, som vid tidpunkten var CFO på Akelius Residential.

“Castellum var ett enkelt case, skulle jag säga. Det var ett telefonsamtal till mig på en lördag. Vi fick snabbt ta ställning till om vi ville investera”, säger Leiv Synnes till Affärsvärlden.

“Jag tycker att Castellum är ett väldigt bra bolag. Det man hade problem med var ju ungefär samma som SBB har nu, lite för mycket skuld i förhållande till eget kapital.”

Han menar att marknaden prisade in en väldigt hög finansiell risk på Castellum, vilket inte var några problem för Akelius.

“Om det gick söderut kunde vi stoppa in mer pengar helt enkelt. På så sätt tyckte jag att det var en riskfri investering. Det gick ju att hantera ett negativt scenario. Det blev en snabb affär som visade sig vara väldigt lönsam.”

Tar Heimstaden i försvar

En annan jätteaffär som fått stor uppmärksamhet var när Heimstaden köpte fastigheter till ett värde av 92,5 mdr kr av Akelius Residential. Affären gick i lås i december 2021 och kort därefter påbörjades räntehöjningarna, vilket gjorde att Roger Akelius hyllades för sin tajming. Enligt Synnes var tidpunkten bara en delförklaring till att affären blev av.

HeimstadenArtikel

Heimstaden köper från Akelius för 92,5 miljarder

“Vår bedömning när vi sålde handlade inte bara om tajming. Det var också för att prissättningen mellan olika marknader var fel. Det var gynnsamt för oss att flytta pengar till andra marknader”, säger Synnes.

Enligt honom var ytterligare ett skäl till försäljningen att Roger Akelius ville dela ut pengar till välgörenhet samt att det inte fanns någon poäng med att låsa in sig på vissa marknader givet osäkerheten kring ränteläget.

“Ofta är tanken fast i den räntemiljö där man står här och nu. Är det hög inflation så är det lätt att tro att det ska vara hög inflation länge. Är det låg ränta så tror man att det ska vara låg ränta länge. Men räntekurvorna går ju upp och ner. Det är svårt att veta när nästa topp kommer, men man vet att den kommer. Då är det en ganska bra idé att ändra om i portföljen när det är lågräntemiljö.”

Enligt Synnes har Heimstaden fått onödig kritik i efterhand för sitt köp och han vill ta bolaget “i försvar”. Han menar att det är svårt att träffa rätt i cykeln och att det bestånd som Heimstaden köpt har hög kvalitet.

“Det var en av de bästa fastighetsportföljerna som någonsin kommit ut till försäljning. Om man drar ut perspektivet på den här dealen i 20 år så har de gjort en väldigt bra affär. Medan vi på kort sikt gjorde en bra affär. För Heimstaden finns en tillgångsresa som börjar nu och som är väldigt bra.”

Obeaktat hur väl investeringen faller ut i ett 20-årsperspektiv har Heimstaden dragits med hög skuldsättning. I oktober meddelades att bolaget planerade att sälja fastigheter i Nederländerna till ett värde av 620 miljoner dollar, och i en genomgång i Afv beräknades att Heimstaden hade ett kapitalbehov på 72 mdr kr.

Läs mer om SBB:

Leiv Synnes om SBB-blankarna: ”De har gjort ett bra jobb”

SBB: Med offergåva till bankerna

Leiv Synnes: ”SBB får inte tillräckligt erkännande för det fina vi byggt upp”