SBB-chefen om krisplanen: ”Kan leda till högre värdering”

Under de senaste två åren har SBB skrivit ner sitt fastighetsvärde med 18,7 mdr kr. Men i det fjärde kvartalet syntes det första tecknet på en vändning, då nedskrivningen stannade vid 69 Mkr.

Det krisande bolagets VD Leiv Synnes beskriver prisutvecklingen på fastighetsmarknaden som den mest avgörande faktorn för SBB:s öde.

“Stiger priserna så får vi successivt bättre nyckeltal. Det gör att vi även får bättre lånevillkor och lägre finansieringskostnader, vilket påskyndar återhämtningen till en mer acceptabel skuldsättning.”

Han tillägger att det “naturligtvis skulle bli jobbigt” om fastighetspriserna istället fortsatte nedåt.

“Men det är inte det som ligger i korten. Nu har vi snarare medvind av att allt fler vill köpa fastigheter, och därmed kommer priserna på sikt att stiga.”

Genidraget mot Fir Tree

Enligt Synnes har förutsättningarna för SBB förbättrats markant efter att hedgefonden Fir Tree drog tillbaka sin stämning mot bolaget för en månad sedan, kort innan en oviss rättegång skulle starta i London.

SBB-chefen berättar att det i princip var omöjligt att säkra nytt kapital medan tvisten pågick. Han tvingades därför ta till “udda grepp” och gå omvägar för att stärka finanserna. Bland annat börsnoterades intressebolagen Sveafastigheter och Public Property Invest (PPI) för att kunna genomföra nyemissioner.

Leiv Synnes drag för att avstyra rättegången har hyllats som genialiskt av analytiker. Bakgrunden var att Fir Tree och flera andra obligationsägare krävde omedelbar återbetalning av lån för miljardbelopp.

Bolaget svarade då genom att ta fram ett utbyteserbjudande till sina obligationsägare. Villkoren utformades så att de som tackade nej skulle placeras längst bak i återbetalningskön vid en eventuell konkurs. De som accepterade erbjöds bättre säkerhet, men under nya villkor som eliminerade möjligheten att delta i Fir Trees stämning.

95% valde att tacka ja. Kvar stod Fir Tree ensamt med ett krav om 85 Mkr, som senare drogs tillbaka. Enligt SvD firade SBB vinsten på sitt huvudkontor i Stockholm.

“I teorin skulle det kunna bli en ny tvist. Men i praktiken finns det ingen risk. Det skulle vara väldigt osannolikt”, säger Synnes.

Obligationsmarknaden öppen

Han hävdar att det undanröjda hotet har medfört att obligationsmarknaden nu står öppen för SBB igen, efter att ha varit stängd under de senaste åren.

“Om vi skulle vilja emittera obligationer så är min bedömning att vi kan göra det nu, vilket är positivt.”

Han medger samtidigt att de aktuella räntorna inte är så pass attraktiva att obligationer är huvudspåret när företaget ska hantera sina låneförfall. Totalt handlar det om nära 36 mdr kr de närmsta tre åren.

“Vi vill minska skuldsättningen och det innebär att vi försöker amortera varje gång vi har ett förfall. Men om jag skulle misslyckas med att skaffa pengar till ett förfall, så är det bra att ha möjligheten att kunna rulla vidare lånet till obligationsmarknaden. Vi ser det mer som en nödåtgärd än något som vi tänker göra.”

Förbereder ny strukturaffär

I kvartalsrapporten skriver Leiv Synnes att bolaget har identifierat tillgångar för 10 mdr kr som ska säljas över tid för att hantera skuldsättningen. Han uppger att det främst handlar om bostäder.

“Vår största utmaning är att fortsätta sänka skuldsättningen och förbättra likviditeten. Men utmaningen är mindre än den var för ett eller två år sedan när det såg som mörkast ut. Marknaden har förbättrats och om vi behöver sälja fastigheter så finns det köpare.”

De senaste åren har SBB gått mot att bli ett holdingbolag, det vill säga ägare av fastighetsbolag som själva sköter driften av beståndet och finansieringen. SBB:s skolfastigheter har placerats i intressebolaget Nordiqus, som samägs med Brookfield. En stor del av bostadsbeståndet har knoppats av och börsnoterats i form av Sveafastigheter. Även intressebolaget PPI, som äger norska samhällsfastigheter, har noterats. I båda börsbolagen är SBB den största ägaren.

“Gamla SBB” består nu främst av samhällsfastigheter som äldreboenden, men även denna del ska ses över. Enligt Synnes befinner man sig här på ritbordsstadiet.

“Det skulle kunna bli ett samhällsbolag där man på sikt har möjlighet till att ta in eget kapital om man finner det lämpligt. Ungefär som vi har redan gjort med Nordiqus och Sveafastigheter.”

Hoppas på uppvärdering

Synnes framhåller att samtidigt som SBB befinner sig på defensiven så genomför flera av intressebolagen förvärv, och Nordiqus har till och med börjat med utdelningar.

“Moderbolaget SBB kanske kommer fortsätta att sälja tillgångar. Men de underliggande dotterbolagen eller intressebolagen växer. Så det är inte helt säkert att SBB-gruppen kommer bli mindre framöver.”

Vad kommer att finnas kvar av moderbolaget SBB när skuldsaneringen är klar?

“Vi kommer att vara delägare i ett stort utbildningsfastighetsbolag som heter Nordiqus. Vi kommer att vara storägare i ett bostadsbolag som heter Sveafastigheter. Vi kommer att äga en stor del av PPI. Sen kommer vi förmodligen att deläga ett stort samhällsbolag med fastigheter för ungefär 40 miljarder kronor.”

SBB är Stockholmsbörsens mest blankade aktie och på tre år har nära 90% av börsvärdet utraderats. Men Leiv Synnes tror att marknaden på sikt kommer att göra tummen upp till uppdelningen av koncernen.

“Min förhoppning är att det kommer leda till en högre värdering av SBB. Om man har stora, transparenta och bra dotterbolag eller intressebolag.”

Läs mer:

SBB: Slopar säljrådet