SBB-chefen: ”Marknaden ändras till det bättre – även om man inte ser det i siffrorna”

SBB:s hyresintäkter och driftnetto var oförändrade i första kvartalet, jämfört med samma period förra året.

Fastighetsvärdena fortsätter dock att skrivas ned vilket tynger det illröda resultatet på sista raden. Denna gång med närmare 2 mdr kr. Värdet på SBB:s fastighetsportfölj uppgår numera till 67 mdr kr, att ställa mot 73 mdr för motsvarande period i fjol.

När vänder den nedåtgående trenden och vad krävs för att det ska hända?

“Vi externvärderar våra fastigheter varje kvartal och de har en viss tendens att släpa efter aktiemarknadens bedömningar. Det vill säga att man kan tänka sig att aktiemarknaden går i förväg och agerar snabbare än fastighetsmarknaden. När vi pratar med investerare och mäklare ser vi ökad efterfrågan på våra tillgångar”, säger VD Leiv Synnes till Afv och fortsätter:

“Det vi kan göra är att jobba med att skapa attraktiva strukturer-,  hyreskontrakt- och organisationer. Förr eller senare kommer det leda till att vi får högre tillgångspriser.”

Då stiger fastighetsvärdena

Leiv Synnes välkomnar eventuella räntesänkningar från Riksbanken. Då kommer obligations- och kreditmarknaden troligen ta ytterligare fart.

“Våra branschkollegor kan låna pengar på rimliga kreditmarginaler. När det sker i volym så kommer köparna tillbaka till fastighetsmarknaden och då kommer priserna på fastigheter att stiga på sikt.”

På frågan om vad som stuckit ut under årets första kvartal konstaterar VD:n att det nalkats en ljusning på fastighetsmarknaden.

“Marknaden är på väg att ändras till det bättre, även om man inte ser det i siffrorna. Men man känner det när man samtalar med branschmänniskor och har investerare på besök. Det märks nu en större hunger på fastigheter än för ett år sedan”, säger han.

En snegling på branschkollegorna avslöjar en ökad transaktionsaktivitet på fastighetsmarknaden, påpekar Leiv Synnes. Både vad gäller att ta in eget kapital och att låna.

“Över tid kommer det smitta av sig på oss och leda till en förbättrad balansräkning för SBB.”

Knäckfrågan för SBB har länge varit huruvida bolaget kommer att lyckas hantera skuldförfallen. I mars återköpte SBB obligationer till kraftig rabatt. Ett förfarande som det kan bli mer av, enligt VD:n.

“Man får kanske full belöning av kredit- och aktieanalytiker när man inte bara har ett värde på skärmen utan också gör återköp. Det är tanken framöver att i möjligaste mån använda likviditet för att minska skulden på ett effektivt sätt.”

Räknar ni med att återköpa obligationer till rabatt även framgent?

“Ja. Vi har varit duktiga på att uppta lån och finansiering till bra villkor. Många av våra långa obligationer löper med 1-2% ränta och när marknadsräntan stiger så sjunker marknadsvärdet på de skulderna. Då kan vi välja att köpa tillbaka till rabatt och realisera en vinst.”

SBB har valt att skjuta upp räntebetalningarna på hybridobligationerna. Hur påverkar det bolagets relation till obligationsmarknaden?

“Om ett bolag har ett starkt kreditbetyg så är det kanske inte så bra. Men om man befinner sig i en situation som SBB gör nu är det mer förväntat att agera på ett sådant sätt. Vi har ju betalat en hög premie för dessa hybrider, egentligen har vi betalat ett pris för att kunna ha möjligheten att skjuta upp räntebetalningar om nödvändigt. Det är rimligt att göra det i vår situation och det finns även en förståelse från kreditsidan att vi gör så.”

Public Property InvestAnalys

Public Property Invest: Ilijas återkomst

En Norge-historia

Så sent som i måndags förra veckan hade SBB-delägda fastighetsbolaget Public Property Invest (PPI) sin första handelsdag i Oslo. SBB kontrollerar i dagsläget 45% av aktierna i PPI. Efter emissionen i samband med noteringen, samt en affär där PPI ska förvärva fastigheter av SBB för nytrycka aktier blir SBB:s ägarandel 28% av det norska fastighetsbolaget.

Vad innebär noteringen av PPI för SBB?

“Förenklat kan man säga att vi skapat ett stabilt bolag med en belåningsgrad på 40%. Bolaget har gått från att vara finansiellt svaga till ett av de starkaste och kan då agera i en marknad där det finns branschkollegor som har det lite tuffare. PPI har goda möjligheter att få billig finansiering.”

Vad tycker du om att Ilija Batljan blir tillförordnad VD för PPI?

“Vi hade en kandidat men som hastigt gick bort under året första kvartal och då ställde Ilija upp med kort varsel och ska jobba kvar tills att vi hittar en permanent VD.”

SBBFastighet

SBB: Med offergåva till bankerna

I VD-ordet flaggar Leiv Synnes för att den juridiska process där en New York-baserad hedgefond hävdat att SBB brutit mot vissa lånevillkor förväntas pågå fram till 2026.

“Som tidigare meddelats, hävdar en enskild opportunistisk fond via dess bolag på Cayman-öarna att icke kassaflödespåverkande värdeförändringar i samriskföretag ska räknas med i kassaflödesmåttet räntetäckningsgrad. Ingen annan av SBB:s obligationsägare eller banker anser att värdeförändringar ska räknas med i ett sådant kassaflödesmått”, skriver SBB-chefen i kvartalsrapporten.

B-aktien i SBB åkte jojjo på börsen under måndagen efter rapportsläppet, men var under eftermiddagen upp närmare 3%. Sedan ett år tillbaka är aktien ned 59%.