Säkra portföljen från Sveriges husnota

Som del i centralbankernas globala finanskrishantering blev ett av Riksbankens huvudbidrag till svenska folket en svensk penningpolitik med rekordlåg styrränta. Därutöver har Sveriges centralbank bjudit på kvantitativa lättnader, specifika former av pengatryckande som pressar ned låneräntor även på längre löptider, samt – under de akuta krisåren – på nödfinansiering till banksystemet, till enskilda banker samt till centralbanker i de krisande grannländerna Lettland, Estland och Island.

LÄGSTA SVENSKA RÄNTEMILJÖN PÅ 350 ÅR
Reporäntan, som i praktiken sätter golvet för banksystemets och kapitalmarknadens in- och utlåningssräntor i svenska kronor, har inte varit norr om 2 procentsstrecket sedan finanskrissänkningen i december 2008. Den har inte varit positiv sedan oktober 2014, då den för första gången i Riksbankens nu 351-åriga historia sänktes till noll, och den har varit negativ sedan februari 2015.

Rätt eller fel har dessa ingrepp i marknadsmiljön (plus liknande åtgärder från större västländers centralbanker, nollräntepåeldad och förlängd högkonjunktur med låg arbetslöshet samt lättnader på skatteområdet) bidragit till att driva upp de räntekänsliga priserna på de svenska hushållens bostäder samt på svenska kommersiella fastigheter.

Rekord på rekord har slagits i nominella och reala kvadratmeterpriser på både bostäder (kan ha toppat sent 2017 sett till Valueguard HOX Sverige-index) och fastigheter. Samma rekordläge gäller även bland annat de bostadslånedrivna skuldkvoterna bland hushållen respektive de låga avkastningskraven (riskpremier) bland fastighetsinvesterare.

FINANSREGLERARE SKRUVAR PÅ SIG
Finansiella stabiltetsrådet är ett forum där företrädare för regeringen och de finansiella regleringsmyndigheterna Finansinspektionen, Riksgälden och Riksbanken sedan 2013 träffas för att diskutera Sveriges finansiella stabilitet samt åtgärder mot finansiella obalanser. Även om de deltagande parterna i allra högsta grad är delansvariga i att inte ha tagit bort de inslag i svensk penningpolitik (minusränta) och finanspolitik (ränte-/rot-avdrag, sänkt inkomst- och kapitalbeskattning) som eldat på prisökningarna och skuldbeteendet så uttrycker diskussionen olika förhoppningar om att det ska gå att lindra risker via eftersläpande justeringar här och där.

I det senaste halvårsvisa mötets protokoll, från den 10 juni, upprepas en samlad bedömning från alla tre finansregleringsmyndigheter att den kommersiella fastighetssektorns skuldsättning samt räntekänslighet ökar, inte minst via ökad finansiering från kapitalmarknad (läs obligationer).

I samma protokoll föreslår rådet nu en kommande regeländring, i form av att bankerna ska behöva hålla (ännu) mer kapital för sin kommersiella fastighetsutlåning (s. 3). En teori om varför: Även om kapitalmarknaden är ett möjligt substitut till banksystemet så drivs riskerna för bankerna upp när obligationer snarare används som komplement, det vill säga för att få låna till en högre riskprofil än vad banksystemet i dag kan och till ta sig an (utifrån allt striktare kapitalkrav). Obligationerna har större refinansieringsrisk, varpå fastighetsbolag med låneproblem i obligationsled i slutändan ändå kan bli bankers problem. Och vid större, breda prisfall på belånade fastighetstillgångar sprids bankernas problem snabbt, och blir regleringsmyndigheternas och snart även de svenska skattebetalarnas problem.

Vad gäller bostäderna är där inte mycket nytt från rådet. Myndigheterna är överens om att regeringen bör försöka genomföra strukturreformer av både skattesystem och bostadspolitiken. Rådets ordförande från regeringssidan, finansmarknadsminister Per Bolund (mp), hänvisar till att regeringen avsierat en skatteöversyn, dock med tillägget att om bostadsrelaterade skatter ska ändras så ”måste bedömningar göras av de samlade åtgärdernas effekter, inklusive införda makrotillsynsåtgärder”.

Därtill är såväl myndigheterna som regeringen överens om att det inte minst i media förs fram en överdriven bild av de negativa effekterna av de åtgärder som Finansinspektionen ändå har fått genomföra mot skuldökningstakten, däribland amorteringskraven på nya bolån.

Där Finansinspektionen och Riksgälden ser tillfredsställande motståndskraft hos svenska banker, och en dämpad riskbild kring hushållens stora skulder, förblir Riksbanken den myndighet som är mer oroad, och ser oförändrat höga risker kring hushållsskulderna. Riksbanken uttrycker behov av stärkt kapitalisering och likviditet i banksystemet.

DATA: BANKERNAS HUSNOTA SOM RISKERAR BLI SVERIGES
Men hur ser det egentligen ut med storbankernas exponeringar?

I tabellen och grafiken nedan listar Affärsvärlden Analys+ ett urval av svenska storbankers redovisade låneexponeringar mot bostäder samt mot finansiering av kommersiella fastigheter. Lånedatan är per det senaste kvartalsskiftet, den 31 mars 2019, och hämtad ur bankernas så kallade fact books, en bilaga till delårsrapporteringen.

Det handlar om de tre svenska storbankerna Handelsbanken, Swedbank och SEB, vars huvudkontor och koncernmässiga regleringsmiljö i Sverige backas upp fullt av Riksbanken, Riksgälden och står under huvudtillsyn av Finansinspektionen. Därtill listas även numera finländska Nordea, som har den mest omfattande närvaron på svensk bolånemarknad bland noterade banker med koncernhemvist utomlands.

Den svenska trion har lånat ut över 4 000 miljarder kronor med säkerhet i bostäder samt övriga fastigheter. Av den exponeringen är nästan 3 000 miljarder kronor svenska bostäder och fastigheter. Ur systemriskperspektiv svarar bostads- och fastighetsexponeringarna här mot 86 procent av 2018 års svenska BNP, det vill säga en skattning av all ekonomisk aktivitet i Sverige. Denna exponering är svenska statens och skattebetalarnas huvudansvar om något går snett.

Särskilt exponerad på bostads- och fastighetsmarknaden på hemmaplan är Swedbank, med 78 procent av lånetillgångarna mot säkerhet i bostäder och fastigheter, varav ungefär 70 procentenheter i Sverige. Handelsbanken har en större total exponering mot framförallt fastighetsutlåning, men har samtidigt mindre koncentration till specifikt Sverige. SEB:s utlåning har betydligt större andel företagsutlåning (utanför fastighetsbranschen), vilket gör banken ett snäpp mindre exponerad.

Samma tre svenska storbanker med denna stora sammankopplade exponering mot svenska bostads- och fastighetspriser har inte ens en tjugondel eget kapital per krona i balansräkningen, sett till bruttosoliditetskvoter under 5 procent. Det vill alltså verkligen till att långivningen har tagit tillräcklig höjd för att ingen större grupp låntagande hushåll eller fastighetsinvesterare hamnar i sitsen att de inte kan absorbera förluster från breda prisfall på lånens säkerheter (bostäderna och fastigheterna). Annars kommer bankerna behöva mer kapital i ett pressat läge och/eller bli räddade av svenska skattebetalare via myndigheterna.

Adderas Nordea sväller bostads- och fastighetsexponeringen för bankerna till över 6 000 miljarder, varav nära 3 600 miljarder i Sverige. Nordea är numera dock mer utav spridningsrisk för det övriga svenska banksystemet än en direkt risk för svenska skattebetalare, i och med den nämnda koncernflytten till Finland och eurosystemet.

BÄTTRE FLY ÄN ILLA FÄKTA I PORTFÖLJEN
I aktie- och kreditportföljer är det bättre att fly än illa fäkta när en marknads lågt hängande frukter redan plockats på uppsidan och riskerna har byggts upp och länkats samman på nedsidan. I nuläget skadar det således inte att diversifiera bort eventuell överexponering mot svenska bostäder och fastigheter:

Se dels upp med direkta exponeringar mot tungt Sverigeexponerade och bostads-/fastighetsprisberoende fastighetsförvaltnings– och -projektbolag, byggare, byggmaterialleverantörer samt byggtunga teknikkonsulter.

Se förstås även upp med direkta exponeringar mot långivare inom svenska bostäder och fastigheter, såsom de ovan diskuterade storbankerna: i synnerhet Swedbank samt Handelsbanken. Här bör noteras att säljsideanalytikernas förväntningar om fortsatt överlönsamhet (RoTE) förklarar premievärderingen av det egna kapitalet (P/tbv) samtidigt som storbanker på andra håll i Europa avkastar lägre och går för rabatter. I dessa förväntningar finns ej utrymme för större bakslag på svensk bostads- eller fastighetsmarknad, så värderingsrisken är på nedsidan (utöver de eventuella förluster som kan drabba det egna kapitalet).

Se slutligen upp med indirekt exponerade segment, som skulle kunna drabbas hårt av följdeffekter om hushåll, banksystem samt bygg- och fastighetsbransch måste vänja sig av med åratal av belånade husexcesser. Det gäller dels dyrare sällanköpsvaror som är beroende av belånad inhemsk konsumtionsvilja, såsom nybilsförsäljning.

Blir det större och mer långvariga störningar på kredittillgången så sprider sig riskerna sig dock betydligt bredare. Då vill det till att ha sett upp med lokalt lånefinansierade konjunkturkänsliga och investeringstunga bolag i största allmänhet, eftersom de står beroende av tillgång till förnyade och eller utökade lån.

Sveriges skattebetalare har inte riktigt samma lyxmöjligheter att ducka riskerna med husnotan.

Missa inga uppdateringar från Affärsvärlden Analys+. Följ oss på Twitter: @AFV_analysplus

Har du frågor eller synpunkter rörande tjänsten? Maila oss på: analysplus@affarsvarlden.se