Så var fastighetsmiljardärernas galna 2022

Det var med en uppgång på +45% för Stockholmsbörsens fastighetsindex bakom sig som sektorn välkomnade 2022. Sveriges styrränta låg på 0% och enligt Riksbanken skulle den ligga kvar där till andra halvan av 2024.

Riksbanken bedömde att inflationen skulle falla tillbaka under 2022 och att de behövde ge fortsatt stöd för att ligga nära målet om 2% på sikt. Det skulle visa sig att de hade fel. Väldigt fel. Snabbt stigande räntor satte skräck i fastighetssektorn.

VD-rockaden i Castellum

Fastighetsåret 2022 började med en VD-rockad i Castellum. Tio dagar in på det nya året kom ett pressmeddelande att sittande VD Biljana Pehrsson lämnar sin tjänst med omedelbar verkan och att Rutger Arnhult, som vid den här tidpunkten var styrelseordförande, tar över VD-posten.

Biljana Pehrsson hann bara sitta 33 dagar som VD. Förklaringen i pressmeddelandet var att styrelsen och VD Biljana Perhson inte nått samsyn i hur arbetet med integrationen mellan Castellum och det förvärvade Kungsleden skulle bedrivas. Tre dagar senare, den 13 januari, meddelades att CFO Ylva Sarby Westman sagt upp sig från Castellum.

Blankarrapporten som satte SBB i gungning

Den 21 februari släppte blankarspecialisten Viceroy en rapport med titeln Samhallsbyggnadsbolaget – Hard to pronounce, harder to justify value. Viceroy anklade SBB för att bland annat ha “hackat” sin belåningsgrad med hjälp av hybridobligationer och menade att 80% av bolagets vinst före skatt sedan 2019 kan härledas till orealiserade värdeförändringar.

VD Ilija Batljan gick till motattack och kallade blankarna för kriminella och menade att SBB blivit utsatt för en samordnad blankarattack. Vid den här tidpunkten stod SBB:s aktie i drygt 43 kronor.

Läs mer: Ilija Batljan – “Blankarna försöker skrämmas”

Rättegång med kaffeautomat i centrum

Under mars drog rättegången i den så kallade Collectorhärvan igång. Totalt elva personer, varav fem med kopplingar till fastighetsbolaget Balder, stod åtalade för insiderhandel i Collectors aktie. Kopplingen mellan fastighetsbolaget och nischbanken är att Balder äger 44% av Collector. Två av de åtalade hade höga chefspositioner på Balder under tiden då insiderbrotten ska ha begåtts.

I rättegången fick en kaffeautomat på Balders huvudkontor stort fokus. Knäckfrågan blev vad som egentligen sades vid kaffeautomaten. Ett par månader efter att förhandlingarna avslutats kom beskedet att samtliga åtalade fälls.

De två tidigare Baldercheferna, som stod åtalade för de grövsta brotten, dömdes till fängelse i ett år och tre månader, respektive ett år och sex månader. De två chefernas advokater meddelade kort därefter att domarna kommer att överklagas.

Läs mer: Rättegången mot Balderchefer – kaffeautomat i centrum

Läs mer: Erik Selin i rätten: ”Ska man gå runt och prata som Krösa-Maja?”

Fastighetskungen Stefan Persson

Stefan Persson knep återigen platsen som Sveriges rikaste när Affärsvärlden i samarbete med Forbes släppte årets miljardärslista i april. Perssons förmögenhet uppgick vid den här tidpunkten till 17,6 miljarder dollar. De senaste åren har H&M-arvingen investerat allt mer i fastigheter genom sitt bolag Ramsbury Property. Afv kartlade under våren fastighetskungen Stefan Persson. I beståndet finns fastigheter på världens lyxigaste adresser, däribland på Champs Élysées i Paris och Regent Street i London.

Läs mer: Fastighetskungen Stefan Persson satsar på världens lyxigaste adresser

Räntechock och bostadsfrossa

Den 28 april kom beskedet att Sverige lämnar nollräntan. Riksbanken höjde styrräntan med 25 punkter till 0,25%, men förändringen trädde i kraft den 3 maj. Så sent som i februari var Riksbankens prognos att styrräntan skulle höjas under andra halvåret 2024 men den prognosen slopades snabbt. Höjningen kom alltså bara ett par månader senare.

Bostadspriserna fortsatte upp under årets tre första månader men efter att Riksbanken annonserat sin höjning i slutet av april svajade bostadsmarknaden till rejält. Storbankerna gick ut och varnade för prisfall på 10% från toppen till botten, något som skulle komma att revideras till både 15% och 20%.

Riksbanken slog till med ytterligare en höjning mitt i sommaren, denna gång på 50 punkter till 0,75%. Plötsligt pratade alla om räntor och inflation. Frossan på bostadsmarknaden fortsatte.

I skrivande stund har priserna på riksnivå sjunkit med 12% för bostadsrätter och 13% för villor mätt från toppen i våras.

”Sammantaget pekar egentligen allt på ett fortsatt prisfall”, konstaterade Danske Banks chefsekonom Michael Grahn så sent som den 30 november.

Tronskifte i Paulssons maktbolag

Efter sommaren var successionen ett faktum i familjen Paulssons maktbolag Backahill. I september skrevs Erik Paulssons andel över på barnen Sara Karlsson och Svante Paulsson som sedan dess äger 50% var i ägarbolaget. Backahill äger bland annat 16% av kapitalet och rösterna i Fabege och 25% i Catena.

Läs mer: Tronskifte i maktbolaget – Erik Paulssons barn tar över ägandet

Akelius intåg i Castellum

I början av oktober sålde Rutger Arnhult en jättepost på 40 miljoner aktier i Castellum för 4,6 miljarder kronor till Roger Akelius. Transaktionen gjordes under Castellums tysta period inför Q3-rapporten men styrelsen gav grönt ljus för ett undantag eftersom omständigheterna var “mycket brådskande”.

Det var Rutger Arnhults ägarbolag M2 som blivit överbelånat. ”M2 har som du vet banklån på fastigheter, aktielån på aktier och därtill som så många andra även några utestående obligationer. Dessa finansiella åtaganden måste självklart hanteras”, uppgav han för Afv efter försäljningen.

Transaktionen gjorde Roger Akelius till största ägare i Castellum med 12% av kapitalet och rösterna.

Läs mer: Rutger Arnhult miljardsäljer i Castellum under tyst period – till Roger Akelius 

Läs mer: Rutger Arnhult om miljardförsäljningen – ”Var det enda alternativet”

Batljan röker ut blankarna

Turerna i SBB fortsatte. Under hösten hade blankningen i fastighetsbolaget ökat och toppade den 24 oktober med 16,32% av kapitalet blankat. Aktiekursen hade fått rejält med stryk under året. Vid årets ingång låg SBB:s aktiekurs på 66,36 kronor. Den 24 oktober, då blankningen toppade, låg aktiekursen på 11,45 kr och hade därmed tappat hela 83% sedan årsskiftet.

Bara några dagar senare kom dock ett drag från Ilija Batljan som skapade tumult.

SBB presenterade att bostadsportföljen ska knoppas av och delas ut till aktieägarna. Ett glapp på ett par månader mellan utdelning av bostadsportföljen och planerad notering satte blankarna i klistret.

“Batljan röker ut blankarna“, skrev Afv dagen efter nyheten och konstaterade att problematiken med “noteringsglappet” skulle kunna få blankarna att försöka stänga sina positioner innan utdelningen av avknoppningen. Om många blankare vill stänga sina positioner samtidigt kan det leda till ett litet short squeeze-rally, rapporterade Afv. Och mycket riktigt stack aktiekursen iväg nästkommande dagar samtidigt som blankningen minskade. I skrivande stund handlas SBB:s aktie till 19,59 kronor och blankningen ligger på 11,59% av kapitalet.

Läs mer: Mardrömsscenariot får SBB-blankarna att fly: ”Vill straffa sina fiender”

Akelius attack och Castellums slopade utdelning

En månad efter Roger Akelius intåg i Castellum gick han ut med stark kritik mot VD Rutger Arnhult. I en intervju i Göteborgs-Posten i början av november sa Roger Akelius att VD Rutger Arnhults uttalanden om Castellums betryggande finansiering är en bluff. Roger Akelius passade även på att lägga in ett förslag kring utdelningen, som han tyckte att Castellum skulle slopa för att undvika konkurs.

Ett par veckor senare, i mitten av november, meddelade Castellums styrelse att de föreslår pausad utdelning för att stärka bolagets balansräkning. Castellum har höjt utdelningen 24 år i rad. Nästa år skulle bolaget med andra ord bli Stockholmsbörsens första utdelningsaristokrat, vilket är epitetet för bolag som höjt utdelningen 25 år på raken. Styrelsen kommer alltså inte föreslå någon utdelning på stämman i vår och om detta klubbas faller Castellum precis på aristokratsnöret.

SVERIGES SNABBASTE VD

Det blev stor uppståndelse kring K-Fastigheters VD och grundare Jacob Karlsson efter att han sagt i en intervju med Affärsvärlden att han sprungit milen på 28 minuter och 50 sekunder. Flera experter ställde sig mycket kritiska till supertiden. Jacob Karlssons namn gick inte heller att hitta i några tävlingsresultat trots att han ska ha tävlat och tränat på elitnivå.

Jacob Karlsson stod på sig och hävdade att han satte supertiden på träning 2007.

Nerikes Allehandas sportjournalist Jonas Brännmyr trodde dock inte på att Jacob Karlsson sprungit milen på 28 minuter och 50 sekunder.

”Jag kan med lätthet stå för att ingen svensk genom tiderna sprungit milen under 29 minuter på träning”, sa Brännmyr til Afv och fortsatte:

”Jag är 99,9% säker på att han har fel, men det får vara osagt om han ljuger eller har dåligt minne.”

Läs mer: Mysteriet med K-Fast Karlssons supertid på 10 km: ”Jag ljuger inte”

Erik SelinFastighet

Ska man lita på en lögnare?

Veckan därpå kunde Affärsvärlden berätta att de antal högskolepoäng som Jacob Karlsson påstod sig ha tagit inte stämde. K-Fastigheters aktie sjönk 9% efter avslöjandet.

Läs mer: Jacob Karlssons borttappade högskolepoäng: ”Blivit ett missförstånd”

Smygrabatter i SBB:s jättetransaktion

I slutet av november kom beskedet att SBB flyttar över hela sitt bestånd av utbildningsfastigheter till det nybildade dotterbolaget EduCo och avyttrar 49% av bolaget till kanadensiska Brookfield. Tidningen Fastighetsvärlden listade transaktionen som årets största.

Ett underliggande värde på fastigheterna på 44,9 miljarder kronor som såldes för 43,7 miljarder till det nybildade bolaget innebar alltså en liten rabatt på 2,7%. Eller? Afv:s analytiker Daniel Zetterberg reagerade på det snåriga upplägget i transaktionen och menade att det fanns inbakade smygrabatter till ett värde av 5,6 miljarder, eller 12,5% av fastigheternas bokförda värde.

Läs mer: Smygrabatter i SBB:s miljardförsäljning

Rutger storsäljer i Sagax…

Efter jätteförsäljningen till Roger Akelius har Rutger Arnhult fortsatt att sälja aktier i Castellum för drygt 400 miljoner kronor under december månad. Castellum är dock inte det enda miljardinnehavet som han har minskat i. Affärsvärlden kunde även berätta att Arnhult i tysthet har sålt hela eller delar i sitt miljardinnehav i Sagax, en affär som dittills hade varit helt okänd för den breda allmänheten.

Läs mer: Rutger Arnhult har sålt storpost i Sagax

… och kastar slutligen in handduken i Castellum

Arnhults galna år slutade med att han avgår som VD för Castellum. Rutger Arnhult Han kommer inte heller kommer ställa upp för omval till styrelsen i vår. I pressmeddelandet som bolaget skickade ut under mitten av december sa Arnhult att han efter VD-avhoppet ska fokusera fullt ut på sina privata investeringar. Beskedet var inte direkt oväntat.

”Att Rutger Arnhult avgår är i linje med vad marknaden har tänkt och trott får man ändå säga. Sedan är det omöjligt att sia om det exakt bakomliggande skälet, om det är Akelius som har drivit på eller inte. Jag tror att man ska ta alla utsagor från Roger Akelius med en nypa salt, som när han säger att han inte visste om detta”, sa Handelsbankens fastighetsanalytiker Johan Edberg till Afv i samband med att nyheten kommunicerades från bolaget.

Läs med: Rutger Arnhult slutar som VD för Castellum

Läs mer: Akelius om favoritchefen: ”Skulle klara av VD-jobbet i Castellum alldeles utmärkt”

Miljardärernas smäll i portföljerna

Fastighetsaktierna har haft ett tufft år på börsen och i skrivande stund är fastighetsindex facit -44% sedan årsskiftet. Detta innebär ett rejält förmögenhetstapp för Sveriges främsta fastighetsentreprenörer tillika miljardärer.

Erik Selin har 75% av sina noterade innehav i Balder. Hans totala aktieportfölj har minskat med nästan 30 miljarder kronor i värde under året, vilket är ett tapp på 53%. Sagax grundare David Mindus har klarat sig förhållandevis bra under året. Med 99% av aktieportföljen i Sagax har Mindus väska bara minskat 22% sedan årsskiftet. Fastighetsveteranen Sven-Olof Johanssons aktieportfölj har gått ner mycket som fastighetsindex. Med 85% i Fastpartner är hans totala aktieinnehav ner 44% från årsskiftet.

Rutger Arnhult, Ilija Batljan och Jacob Karlsson har haft det tuffare. Deras respektive aktieportföljer är värda omkring 70% mindre jämfört med vid årsskiftet.

Året lider mot sitt slut. Inflationen för november kom in på 9,5% och styrräntan ligger på 2,5%. Mycket kan hända på ett år.