Fastighet Peter Norhammar
Så väljer du rätt bland fastighetsaktierna del 1
Peter Norhammar förvaltar den norska fastighetsfonden NRP Anaxo Nordic m2. Han förklarar hur det centrala begreppet direktavkastningskrav fungerar och varför det är så lönsamt för fastighetsbolag att investera i befintligt bestånd.
Vad är viktigt att hålla koll på hos fastighetsbolag?
”Förvaltningsresultatet är superviktigt eftersom det är vad företaget tjänar exklusive värdeförändringen av fastigheterna. Det är inte kul att göra sig beroende enbart av värdena utan man vill ha ett bolag som genererar positiva kassaflöden. Värderingarna kan komma och gå, därför är kassaflödena viktiga.”
Vad kommer du titta extra mycket på i rapportfloden?
”Priserna på fastigheter har gått upp en del vilket leder till att bolagen har svårare att göra nya förvärv till bra priser. Då är det smart att investera i hus man redan äger istället, det är ofta väldigt lönsamt. Jag kommer därför att titta extra mycket på vilka bolag som investerar i sitt befintliga bestånd.”
Värderingarna på fastigheter skjuter i höjden
Det pratas mycket om att värderingarna av fastigheter har stigit kraftigt den senaste tiden, varför har de gjort det?
”Fastighetsvärde består av flera parametrar. Driftnettot, alltså hyresintäkterna minus alla kostnader som rör drift och underhåll, är en del. En annan del är avkastningskraven. Det är något som investerarna sätter för att avgöra hur mycket de är beredda att betala för en fastighet. Värdet på en fastighet är driftnettot dividerat med avkastningskravet. Avkastningskraven har sjunkit mycket senaste tiden, det gör att värderingarna stiger.”
Hur fungerar avkastningskrav?
”Avkastningskraven är en funktion av kapitalkostnaderna, alltså ränteläget. I takt med att vi får en längre och längre period med låga räntor faller avkastningskraven för fastigheter. Skillnaden i avkastningskraven för en fastighet och låneräntan kallas ofta yieldspread och den är fortfarande stor. Om avkastningskravet för en fastighet exempelvis är 4,5% och låneräntan är 1,5% är ju skillnaden 3%. Avkastningskraven har inte fallit så mycket som de borde. Jag tror att vi kommer få se fortsatt sjunkande avkastningskrav både i år och under 2022.”
Hur sätts avkastningskraven?
”Varje kvartal värderas beståndet hos fastighetsbolag antingen internt av företaget eller externt av konsultbolag som sysslar med fastighetsvärdering. Värderingsmännen tittar på andra avslut som har gjorts, vilka nivåer avkastningskraven har legat på och har det som benchmark. Det är precis som när man värderar en bostadsrätt, då tittar man på vad liknande objekt på marknaden har sålts för.”
Varför har avkastningskraven sjunkit?
”Fastigheter överlag har stabila intäkter och stabil direktavkastning. Det är attraktivt i rådande lågränteklimat vilket gör att mycket kapital strömmar in till marknaden. Då blir det konkurrens om fastigheterna vilket resulterar i att avkastningskraven pressas ner och priserna går upp.”
Investeringar i befintligt bestånd ger dubbel effekt
Du nämnde att det är väldigt lönsamt att investera i befintligt bestånd, hur menar du då?
”Driftnettot är summan av hyresintäkterna minus kostnader för drift och underhåll. Om du exempelvis effektiviserar elförbrukningen eller uppvärmningen i en fastighet kommer det att leda till lägre kostnader och därmed högre driftnetto. Om du bygger om någon lokal i fastigheten som är attraktivt för kunden kan du förmodligen höja hyrorna, och ofta kan de höjas mer än kostnaden för investeringen vilket genererar en fin direktavkastning på din investering.”
Det låter bra att försöka öka intäkterna och minska kostnaderna, men är inte det något som bolag i alla branscher strävar efter?
“Absolut, men kom ihåg att fastighetsvärdet är driftnettot dividerat med avkastningskravet. Ökade intäkter eller lägre kostnader ger inte bara ett högre driftnetto, utan leder även till att värdet på fastigheten stiger. Investeringar i befintligt bestånd ger alltså en dubbel effekt. Kombinationen med de sjunkande avkastningskrav som råder i dagsläget gör nästan effekten trippel och värderingarna skjuter i höjden.”
Det pratas ofta om rabatt eller premie i fastighetsbolagens aktiekurser i förhållande till deras substansvärde. Hur ska man tänka där? Är bolag som handlas till premie automatiskt övervärderade?
”Nej, det tycker jag inte. Oftast är substansvärdet, alltså det egna kapitalet, snarare underskattat eftersom vi förmodligen kommer att se fortsatt fallande avkastningskrav och därmed stigande fastighetsvärden. Substanspremierna är ofta överdrivna.”
Och hur ska man tänka om ett bolag handlas till rabatt i förhållande till dess substansvärde?
”Nu är vi livrädda för följderna av pandemin, därför blir det extra spännande att se rapporterna för fastighetsbolag med exempelvis mycket kontor. Nu handlas de till rabatt, vilket innebär att aktiemarknaden tycker att substansvärdet borde vara lägre än vad bolagen har redovisat. När rapporterna kommer blir det därför kul att se om dessa bolag har tappat sina kontorsgäster och att vakanserna därmed har ökat, eller om hyresgästerna sitter kvar och betalar sina hyror. Jag tror på det senare och att vi kommer att bli positivt överraskade. Då kanske inte värderingen är så skev som aktiemarknaden tycker. Däremot är jag inte lika säker när det kommer till handelsfastigheter, det känns mer osäkert.”
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.