Så väljer du rätt bland fastighetsaktierna del 2

Fastighetsbolagen med sina stabila intäkter är heta i dagens lågränteklimat. Johan Henriks, som förvaltar Länsförsäkringar Fastighetsfond, delar med sig av sina tips i rapportfloden. Han förklarar både varför det är viktigt att inte stirra sig blind på utdelningen och tonar ner oron för stigande räntekostnader.

Peter NorhammarArtikel

Så väljer du rätt bland fastighetsaktierna del 1

En mer grundläggande genomgång av sambanden mellan de centrala begreppen driftnetto, avkastningskrav och värderingar finns i artikeln Så väljer du rätt bland fastighetsaktierna del 1 till höger.

Vad ska man tänka på när man investerar i fastighetsbolag?
”En viktig parameter för att spå in i framtiden är att titta på hur bolaget har presterat historiskt, det är nog den bästa indikatorn. Ett fastighetsbolag som har presterat bra historiskt är en indikator på att de gör rätt saker och har bra ledning. Lågpresterare blir sällan högpresterare.”

Vad kommer du titta extra mycket på i rapportfloden?
”Jag kommer titta mycket på tillväxten i förvaltningsresultat och substansvärde då tillväxt är det som driver aktiekurser över tid. Jag kommer även att försöka få en känsla för temperaturen på hyresmarknaden genom att titta lite extra på hyresutveckling, både i befintligt bestånd och nivåerna i de hyresavtal som har blivit omförhandlade under kvartalet. En annan intressant aspekt är att titta på nettouthyrningen, alltså värdet av nytecknade kontrakt minus förfallna kontrakt. Nettouthyrningen har på aggregerad nivå varit positiv under de senaste åren men under Q3 och Q4 2020 var den negativ. Mest negativ var den för de mer kontorstunga bolagen med Stockholmsexponering. Negativ nettouthyrning leder ju till ökade vakanser och därmed förlorade hyresintäkter. Även värdeförändringarna på fastigheterna kommer jag att titta lite extra på. Här tror jag att det finns utrymme för lägre avkastningskrav och stigande fastighetsvärden inom flera delsegment framöver, framförallt inom lager/logistik, samhällsfastigheter, hyresrättsbostäder men även inom kontor.”

Inte orolig för högre räntekostnader

Det är lätt att stirra sig blind på utdelning när man jämför bolag, hur tänker du där?
”Jag tittar inte särskilt mycket på utdelning alls. Bolagen har två alternativ, antingen delar de ut pengar till aktieägarna eller så behåller de pengarna och återinvesterar i verksamheten. Jag tycker att det är viktigare att titta på tillväxten på förvaltningsresultatet. Det ger en bra bild av de repetitiva intäkterna från hyror och företagets kostnader. Förvaltningsresultatet är helt enkelt det som bolaget tjänar utan att ta hänsyn till några värdeförändringar.”

Hur orolig ska man vara för stigande räntor?
”Inte speciellt orolig. Nu är det främst inflationsförväntningarna som gör att räntorna stiger. Man ska ha i åtanke att hyrorna i väldigt stor utsträckning är inflationsjusterade. Hyresrätter omförhandlas av hyresgästföreningen varje år och för kommersiella lokaler är hyrorna i väldigt stor utsträckning indexerade. Det innebär att det står i hyresavtalen, som kanske är på tre, fem eller sju år, att en årlig justering efter KPI ska göras. Om ränteuppgången som i detta fall beror på en ökad aktivitet och tillväxt i ekonomin är det i grunden något mycket positivt för fastighetsbolagen. Detta eftersom att när företag förväntas gå bättre och växer leder det till en ökad efterfrågan på fastighetsbolagens lokaler.”