Så hanterar andra länder den heta hyrespotatisen

BostadsmarknadArtikel

Vakna Sverige – det finns ingen bostadsbrist

Debatten om hyresmarknadens roll för sociala förhållanden och arbetskraftens mobilitet är inte unik för den svenska bostadspolitiken. Andra europeiska länder står inför samma dilemman, men har valt olika vägar att adressera dem. Sedan efterkrigstiden har en vild flora av statliga interventioner hunnit växa fram med alltifrån komplicerade ägarformer, hyreskontroller, kontraktsregleringar och bidragsmodeller, till ränteavdrag och subventionerade lån på investeringssidan.

Inte sällan är målbilderna komplexa och de samverkande effekterna svåranalyserade. I Spanien och Italien, bland annat, är hyressättningen fri och andelen socialt boende litet, men kontraktsskyddet för hyresgäster å andra sidan starkt. Det försvårar en enkel rangordning från minst till mest reglerat land men grovt brukar Finland och Storbritannien nämnas som mest liberala medan Tyskland, Frankrike och Spanien beskrivs som blandmodeller. Starkast kontroll råder i Österrike, Nederländerna och Sverige.

Huggsexa om förmånliga “gammelkontrakt”

Österrikes bostadsmarknad lovordas ofta som ett socialt mecka, med nära en fjärdedel av alla bostäder tillgängliga i den subventionerade sektorn – tre gånger EU:s genomsnitt. I Wien (som i det allmänna medvetandet brukar få representera hela landet) är siffran över 30% och där måste man ha varit bosatt i två år för att söka subventionerat boende. Det försvårar inflyttning och utgör en källa till irritation, men provocerar inte på långt när så mycket som de förmånliga ”gammelkontrakt” som befinner sig i många välbeställda personers händer.

Subventionerade statliga hyresavtal som är nära nog omöjliga att bryta är en kvarleva sedan första världskriget men upphörde inte att ingås förrän vid millennieskiftet. Det innebär att många hyresgäster fortfarande bara betalar en bråkdel av marknadshyran för våningar i attraktiva stadsdelar. Enligt tyska Handelsblatt kan hyran mellan lägenhetsgrannar som hyr gammal-statligt och privat i extremfall skilja med en faktor 8. En unik regel instiftad under krigsåren är att de gamla kontrakten dessutom kan ärvas vidare.

Johannes Krainer, riskkapitalist som bor i Wien, är kritisk till bostadspolitiken och ser otaliga exempel på hur ”hyresadeln”, de med gamla kontrakt, blockerar utbudet på den privata marknaden.

”Det är oerhört svårt och dyrt att hyra i Wien. Tilldelningen av subventionerade lägenheter baseras inte på behov utan handlar främst om tur och kontakter. Arvsregeln gör dessutom att folk aldrig låter en våning gå familjen ur händerna. Det skapar inte bara ojämlikhet mellan olika grupper utan gör det till en förlustaffär att äga hyreshus”, säger han.

Stark kontroll över hyressättningen

Högre hyror är tillåtna på den privata hyresmarknaden men de lokala myndigheterna håller en hand över prisbilden även där. Principiellt är hyressättningen fri, men eftersom en hyresgäst när som helst kan begära en rimlighetsprövning, med retroaktiv återbetalning, råder de facto en stark kontroll. Kontraktslängden måste också skrivas tillsvidare, eller på minst tre år, vilket kan jämföras med den vanligaste fristen inom EU som är ett år.

”Subventionerade hyreskontrakt blir ett slags förtäckt ägande. Jag har vänner med god inkomst som nyligen skrev på tillsvidare för en totalt nedgången våning som de sedan helrenoverade för egna pengar. De vet att de aldrig behöver flytta ut”, säger Krainer som inte är ensam om att uttrycka missnöje. Liknande tongångar från sura Wien-bor har hörts i tidningarna Neue Zürcher Zeitung, Stern och Spiegel.

En investerare och inhemsk representant för bostadsbranschen, Florian Koschat, VD för fastighetsrådgivaren Pallas Capital i Wien, är dock inte alls bekymrad över den reglerade situationen.

”Alla projekt måste avsätta upp till en tredjedel av nybyggnationen för subventionerat boende, men det upplevs inte som ett problem av branschen som går mycket bra. Det råder ett gott samarbete mellan fastighetsentreprenörer och det socialdemokratiska styret i Wien. Politikerna prioriterar inte bara den sociala sektorn utan stödjer även vinstdrivande intressen eftersom de ser att arbetstillfällen och skatteintäkter skapas när det byggs och investeras privat. Sedan har vi en näringslivsvänlig borgerlig regering på riksnivå också”, säger han.

Dubbelt så stor privat hyresmarknad

Koschat anser att bostadspolitiken uppfyller de flestas behov och inte påverkar investeringsviljan negativt.

”Investerare bryr sig inte om de gamla kontrakten utan väntar helt enkelt ut dem. Det görs alltmer ingående kontroller av att släktingar som vill ärva faktiskt bor på adressen redan, så beståndet håller långsamt på att försvinna”, säger han.

Gnisslet mellan insiders och outsiders känns igen från Sverige men verkar polarisera mindre i Österrike – inte osannolikt hjälpt av att landets andel privat hyresmarknad är dubbelt så stor som Sveriges och att det demografiska efterfrågetrycket, i termer av befolkningstillväxt, är mindre än hälften så starkt.

Förskräckta över Sveriges bostadspolitik

I Finland blickar man oförstående mot Österrikes hyresmarknad, men med ren förskräckelse mot Sverige och vår politiska turbulens.

”Vi ser upp till Sverige och vill alltid härma er – utom vad ni gör på bostadmarkanden. Det verkar väldigt rörigt från vår synvinkel och inte särskilt socialt effektivt när mindre bemedlade får betala för att stå i kö i årtionden”, säger Juhana Brotherus, chefsekonom på finska hypoteksföreningen Hypo.

Han berättar att finländare idag tar den kontraktsfrihet som råder sedan 30 år för givet. När liberaliseringen skedde under 1990-talet var den ett svar på en djup ekonomisk kris. Den politiska viljan svängde från regleringar till snabba reformer som syftade till att få igång byggindustrin och öka möjligheterna att flytta från områden med hög arbetslöshet till platser där det fanns jobb.

”Att avregleringen skedde i en lågkonjunktur gjorde övergången till marknadsanpassade hyror mindre dramatisk eftersom det underliggande pristrycket uppåt var lågt. Liberaliseringen ökade dessutom byggandet och det blev det lättare och mer lönsamt för privatpersoner att hyra ut bostäder, vilket ytterligare ökade hyresbeståndet de första åren. Trots det steg hyrorna initialt eftersom de hållits under marknadsnivå så länge, inte minst i Helsingfors.”, säger Teemu Lyytikäinen, forskare på bostadsmarknadsfrågor hos finska statens forskningscentral VATT.

Avreglerade metodiskt i två steg

Utvecklingen han beskriver hände inte över en natt, utan avregleringen genomfördes i två steg. År 1991-92 släpptes priskontrollen på hyror i nytecknade kontrakt. Som Lyytikäinen påpekade ökade privatuthyrningen i det här skedet och hjälpte till att hålla hyrorna nere. Det gjorde att man år 1995 vågade avreglerade även kontrakt som ingåtts före 1991. Denna gång ökade dock inte utbudet av lägenheter lika tvärt som 1991, vilket bidrog till att hyrorna mellan 1995 och 2000 steg med 26% (42% i Helsingfors).

Brotherus på Hypo beskriver liberaliseringen som att kliva in från en värld till en annan och säger att hyresmarknaden sedan dess i princip försvunnit från den politiska agendan. Han skulle själv gärna se att byggandet ökade eftersom urbaniseringstrenden pressar upp priserna i storstadsregionerna, men anser att avregleringen gjort marknaden mer följsam och dynamisk. I Finlands storstäder spenderar endast 5,7% av befolkningen mer än 40% av sin inkomst på boendet. I Sveriges storstäder lägger hela 12,4% av invånarna en så stor andel av inkomsten på boende.

”Tidigare var Finland en inhemsk marknad men på senare år har utländska investerare ökat sin närvaro, inte minst i Helsingfors hyressektor. Det har ökat tillgången på olika slags boenden och tjänster så att även de med höga inkomster lockas att hyra istället för att köpa eget”, säger han.

Bostadsforskaren Teemu Lyytikäinen håller med:
”Min uppfattning är att de flesta är nöjda. I vissa läger pratas det om behovet att öka tillgången på billigare boenden men lösningarna handlar aldrig om att vrida klockan tillbaka och reglera marknaden. Sverige tas snarare upp som ett varnande exempel”, säger han.

Den europeiska bostadsmarknaden