Crowdfunding i fastighetsprojekt – inte fritt från fallgropar

Direkta investeringar i enskilda fastighetsprojekt har historiskt krävt stora ekonomiska insatser. Fram tills för några år sedan, vill säga, då fastighetsinvesteringar via crowdfunding blev en möjlighet på den svenska marknaden.

Crowdfunding innebär att många investerare lägger in mindre belopp som tillsammans motsvarar de pengar projektet behöver. I Sverige sköts det hela ofta via en sajt där hugade privatpersoner kan få kontakt med projekt som är öppna för investering. Den förväntade avkastningen är hög, ofta utlovas runt 10% eller mer, men det beror på den höga risknivån. Ofta vänder sig byggprojekt till crowdfunding för att banken säger nej, och det i sin tur ställer höga krav på investeraren att verkligen läsa på och bedöma om förväntad avkastning motsvarar risken.

Tre plattformar dominerar

I Sverige är det framför allt tre plattformar som dominerar marknaden – Tessin, SBP Nordic och Kameo. Ur många aspekter är de ganska lika. Alla tre använder sig av så kallad crowdlending där investeraren lånar ut pengar till projektet, till skillnad mot crowdfunding där investeraren får en andel i projektet. Anledningen är att säkerheten för investeraren är högre vid crowdlending, eftersom långivare alltid går före aktieägare vid eventuella ekonomiska svårigheter. Tidigare erbjöd Tessin även crowdfunding, men har gått ifrån det efter att ha fått kritik för modellen när några tidigare projekt hamnade på obestånd.

Alla tre har också ungefär samma process: på sajten listas aktuella projekt. Hugade investerare tittar igenom, och hittar man något man vill låna ut till skapar man ett konto. På alla tre är det kostnadsfritt att göra det, det är istället projekten som söker finansiering som betalar för tjänsten. I alla tre fallen företräds investerarna av en så kallad låneagent som tar på sig ansvaret att sköta kontakten med projektet. Praktiskt, men det innebär också att man som långivare har noll möjligheter att påverka sin investering.

Alla tre sajterna är också noga med att poängtera att de bara är en förmedlingstjänst, en digital anslagstavla, och att de inte tar något som helst ansvar för att projekten faktiskt klarar av att hålla vad de lovar. De gör dock en viss kontroll, och nivån skiljer sig åt.

Tessin kontrollerar bara att projektens ägare och företrädare inte har anmärkningar hos Kronofogden, Skatteverket samt utvalda domstolar.

SBP Nordic skriver att de ”gör själva ingen egen risk- eller kreditbedömning, utan följer istället en strikt kreditbedömningsprocess utförd av nationellt erkända externa partners”.

Kameo skriver att ”Alla lån har genomgått en analys i enlighet med Kameos kreditpolicy.”.

CrowdfundingArtikel

”Vi gör due diligence”

I artikeln till höger svarar crowdfundingplattformarna på hur kontrollerna av projekten sker innan de förmedlas på respektive sajt.

Riskerna inte det första som möter läsaren

Som investerare är det därför extremt viktigt att själv sätta sig in i varje enskilt projekt och själv värdera om det verkar kunna skapa avkastning eller inte. Dessutom skiljer sig lånevillkoren åt mellan de olika projekten, vilket gör det ännu viktigare att läsa noga och tänka själv. Alla tre sajterna har också en del information om risken, även om det absolut inte är det första som möter läsaren. Tessin påpekar dessutom, även om det ligger gömt i FAQ-sektionen, att ”De projekt och investeringar som marknadsförs på plattformen är endast lämpade för erfarna fastighetsinvesterare.”

Avkastningen då, motsvarar den riskerna och det analysarbete som investeraren själv måste göra? Tessin skriver att avkastningen på deras projekt ligger mellan 7 och 13%. SBP Nordic skriver att den ligger på 16,6% på återbetalade projekt, och Kameo att de har en snittränta på 8,98%.

Hur mycket man behöver investera för att få vara med skiljer sig också mellan de tre. Hos Tessin krävs minst 50 000 kronor per projekt. För SBP Nordic varierar det oftast mellan 25 000 och 50 000 kronor per projekt. Kameo erbjuder investeringar från så lite som 500 kronor.

Och avslutningsvis blir kontentan att samma sak gäller här som alltid när det gäller investeringar: läs informationen kritiskt, värdera risknivån, skapa en diversifierad portfölj och förälska dig inte så mycket i ett projekt att du glömmer att det faktiskt kan sluta med att pengarna försvinner.