Fastighet Rutger Arnhult
Rutger Arnhult: Då vänder det för fastighetsaktierna
✓ När börsen vänder: "Vissa bolag väldigt lågt värderade"
✓ VD-avhoppet i Castellum: "Var tvunget då kostymen vuxit sig alltför stor"
✓ Egna investeringarna: "Finns helt enkelt inte tid"
✓ Semesterplanerna: "Klarar inte riktigt att vara ledig"
”Nej, det ringer hela tiden. Det är lugnt. Jag är redan störd. Det är mitt jobb. Jag är inte ledig längre”, säger Rutger Arnhult när Affärsvärlden når honom över telefon.
Den tidigare Castellum-VD:n har hunnit med drygt två veckor i sin nya roll som VD för Corem. Under måndagen kom beskedet att Nrep köper bostadsutvecklaren Klövern från Corem för drygt 6,5 miljarder kronor inklusive kommande emissioner.
Planen var börsnotering
Varför var det läge just nu att göra den här affären?
”Det är inte läget just nu utan det är snarare så att vi har arbetat med att ta Klövern till nästa steg i nästan två år. Planen var att börsnotera Klövern och ta in kapital och göra en ägarspridning. Men givet hur marknadssentimentet utvecklade sig bestämde vi oss för att försöka få in det kapitalet på annat sätt. För börsen har inte värderat bostadsutvecklingsbolagen särskilt positivt på sistone.”
Nej, det har ju varit ett tufft år för fastighetsbolagen.
”Ja, förutsättningarna på börsen har varit jättetuffa. Men däremot finns det kapital som långsiktigt vill in i bostadsutveckling, som är mycket långsiktigare. Jag skulle nästan säga att det finns ännu mer idag av den varan än vad det fanns för ett år sedan.”
Är det främst utländska aktörer som du tänker på då?
”Nej, det finns både svenska och utländska aktörer som letar efter bostadsbyggare.”
Ja, men det är ju mycket snack om till exempel kanadensiska pensionsfonder och som är och sniffar på den svenska fastighetssektorn.
”Ja, men det är Brookfield det snackats om. Det är väl jättebra om de får äga lite fastigheter här. Brookfield är superlångsiktiga och superduktiga”, säger Rutger Arnhult.
Han förstår inte alls kritiken mot att låta bolag som Brookfield äga svenska samhällsfastigheter.
”Brookfield gör ju det bättre än många andra. Men det finns även andra. Jag skulle kunna ge dig uppåt 30 andra namn på aktörer som är här och sonderar terrängen. Men det finns såklart även ett hyggligt antal svenska starka aktörer också.”
Hur många aktörer var med i förhandlingarna kring Klövern. Hade Nrep exklusivitet?
”Nej, det har varit en urvalsprocess. Det har varit många involverade.”
“Nrep har finansiella muskler”
Vilka upp- och nedsidor ser du med att de går in som ägare i Klövern?
”Det finns bara fördelar. Det är en stark och jättestor aktör som är väldigt kompetent på alla nivåer. De har duktigt folk ombord och ett bra team med förmåga att rekrytera duktiga människor, vilket är en bra kombination med det befintliga Klövern-teamet på ungefär 25 personer”, säger Rutger Arnhult och fortsätter:
”Det bästa är att de också har de finansiella musklerna för att på bästa sätt utveckla fastigheterna här och nu, med tanke på de förutsättningar för finansiering vi har i dagsläget. För Klövern är det också jättebra att få in en aktör som inte vill något annat än att investera i projekten som vi har tagit fram. Jag anser att det inte finns något annat bolag som har en en lika fin utvecklingsvolym i Sverige. Som jag ser det har Klövern Sveriges finaste bostadsutvecklingsportfölj.”
Av sin storlek?
”Ja, den är av absolut högsta klass. Huvuddelen ligger 30 minuter från centralstationen. Det är en fantastisk portfölj och just därför har vi haft många som varit intresserade.”
Sen är stora skillnader mellan Klövern och till exempel konkurrenten Magnolia säger Rutger Arnhult.
”Magnolia fick också en ny ägare, men den stora skillnaden mellan de bolaget och Klövern är att den senare ska utveckla nya moderna bostäder och hyra ut dem själv”, säger han och tillägger:
”Klövern behöver bara finna hyresgäster och det är klart att det finns hyresgäster för bostäder i Stockholmsregionen. Det är ju inget tvivel om det. Framför allt inte nu när många andra aktörers bostadsrättsprojekt skjuts på framtiden. De gör en stor samhällsnytta genom att gå ut och bygga hyresrätter i Stockholm. Så det behövs fler aktörer som Klövern.”
Och ni är kvar med 17%?
”Ja, vi är kvar med en andel. Nu har vi 17% vi kommer sitta med.”
Ni kommer ha möjlighet att hålla kvar andelen i kommande emissioner?
”Ja, vi får vara med i emissioner framöver. Men just nu så prioriterar vi vår balansräkning. Vi har ju varit ute och sålt hus för nästan 9 miljarder kronor. Totalt har vi sålt för 11,2 miljarder i år. Nu har vi sålt så pass mycket att vi har säkerställt lösen av alla obligationsförfall under 2023. Och det är närmare 3 miljarder. Inräknat att vi även säljer några till fastigheter så är vi inne och skapar utrymme för att beta av de förfall vi har från april 2024 framåt.”
Hur stora är de förfallen?
”Drygt 5,5 miljarder nästa år.”
Ni har rätt bra svängrum tycker du?
”Ja, då är vi en bra bit på väg. Sen har Corem drygt 2,5 miljarder i obligationsförfall 2025. Och det ska sättas till en balansomslutning idag på 75 miljarder. Det låter mycket med miljarder hit och dit, men vi har alltså drygt 5,5 miljarder nästa år och 2,5 miljarder året därefter. Sen har inte vi fler obligationer. Obligationsmarknaden är svår och vi jobbar på att lösa ut obligationerna. Ambitionen är ju att lösa ut dem helt.”
“Ingen bra strategi att sitta och hoppas”
Det blir helt obligationsfritt 2026 om det inte tas upp nya lån?
”Utifrån hur det ser ut idag så kommer vi att bli ett obligationsfritt bolag. Om inte marknaden då tajtar till som man ju säger och erbjuder bättre volymer och bättre nivåer. Men då sitter man ju och hoppas och det är ingen bra strategi att sitta och hoppas”, säger Rutger Arnhult men tillägger:
”Det kan mycket väl bli så att obligationsmarknaden blir stark eftersom vi inte är de enda som har ambitionen att lösa obligationer som förfaller. Det är samma som SBB, Heimstaden, Balder och Castellum måste göra. Otroligt många miljarder kommer att lösas in under det här året.”
Det låter på dig som att det håller på att vända nu. När tror du att detvänder för fastighetsbolagen på börsen?
”Tror och hoppas… Jag tror att det kan vara nära. Aktiemarknaden är alltid före. Börsen tror ju att det ska säljas väldigt mycket fastigheter. Vi ska sälja en del, men det görs ju affärer hela tiden och bolag efter bolag kommer i balans. Det som jagar dem är ibland lite för hög belåning – men framför allt obligationsförfall. I vårt fall så kommer det här gå hand i hand.”
”Det är svårt för oss att ersätta obligationerna med banklån. Men för vår del så går det hand i hand, för när vi amorterar, så amorterar vi också banklån. Vi vill ju få ner vår skuldsättning och vi har sålt bara i år för 11,2 miljarder. Lite av det går in i projekt, men det mesta går till att ta ner vår skuld. Det är inte bara obligationsskuld, det är också bankskuld.”
“Vissa bolag väldigt lågt värderade”
Du ser det som att vi är i början på en uppåtgående trend?
”Det kan vara så. För varje dag som går så kommer vi ganska nära när det vänder. Jag tror att räntorna börjar stanna av när inflationen viker.”
“När Riksbanken känner att ‘nu kan vi till och med sänka räntan’ så kan vändningen för fastigheter komma en bra bit före det. Det kan vara en inflationssiffra som överraskar på nedsidan. Men börsen är inte riktigt där än. Vissa bolag är idag väldigt lågt värderade, varför deras aktiekurser kanske börjar smyga upp tidigare när man kan börja skönja vändningen. Idag finns dock ganska mycket stress hos marknaden och man talar ju om hur många hundra miljarder det finns i obligationer och så vidare.”
Vilka fastighetsbolag menar du är undervärderade?
”Jag vill inte säga några namn och ge några rekommendationer. Jag kan bara konstatera: Corem är värderat till 0,2% av sitt NAV (värdet på bolagets fastigheter per aktie i förhållande till aktiens pris, Afv:s anm.). Bolaget värderas med 80% rabatt mot navet. Och då kan man ju fråga sig, varför?” säger Rutger Arnhult och fortsätter:
“Med 100% kommersiella fastigheter i Stockholm, Göteborg, Malmö, Köpenhamn och New York. Nettouthyrningen var superstark i Q1. Med andra ord: hyresgästerna utökar i lokalerna och betalar utan invändningar indexhöjningen på 10–11% eftersom detta är i linje med den allmänna inflationen och sannolikt även i linje med hur de oftast själva också justerat sina prislistor.”
Marknaden oroar sig dock främst för obligationsförfall säger Rutger Arnhult.
“Marknaden tycks felaktigt –kan jag tycka – förutsätta att det kommer krävas en nyemission i bolaget. Men om man då istället vågar ta till sig att det de facto uppenbarligen går att sälja fastigheter och få hem likvida medel den vägen för att lösa de här obligationsförfallen, och därmed krympa kostymen, och samtidigt ta sig vidare. Ja, då kan man ju tycka att marknaden borde kunna värdera de tillgångarna till lite mer än 0,2% av NAV. ”
“Klarar inte att vara ledig”
Hur känns det att vara tillbaka i VD-rollen i Corem?
”Jag började den 15 juni och det känns jättebra och är kul. Jag klarar inte riktigt att vara ledig som person. Det är inte jag.”
Men blir det någon semester i sommar?
”Nej, det blir nog inte någon semester. Men om det blir några lediga dagar så bär jag ändå med mig jobbet… det har jag inget emot då jobbet för min del också är lite som en hobby. Har du en hobby du verkligen gillar, då slutar du sällan tänka på din hobby.”
I en intervju från i vintras sa du att du skulle fokusera mer på egna investeringar. Kommer du fortsätta med det också?
”Nej inte på det viset. Men jag ser framför allt Corem som en egen investering för min del. Det är så här att i M2 Asset Management, som är vårt familjebolag, har vi tagit in och byggt upp en ny ledningsgrupp, med Jakob Mörndal som CEO i spetsen.”
”Övriga investeringar som vi har hanteras numera av det teamet, så det slipper jag helt. Det finns helt enkelt inte tid för mig att lägga även på det. Nu är det fullt fokus på Corem och så kommer det förbli nu.”
Om vad han framför allt behöver lägga sin tid på nu säger Rutger Arnhult:
”Jag ska se till att Corem går starkt igenom den här washouten på obligationsmarknaden. Corem ska vara ett aktivt, starkt bolag när vi kommit igenom den här obligationsreformen och vi är en bra bit på väg nu, känns det som.”
”Det är ingen annan som har varit i närheten av att ha genomfört och realiserat så många nya affärer i relation till sin balansomslutning som Corem har gjort på ett halvår. Det finns säkert fler som behöver sälja lite, så det är bra att vi har hållit ett högt tempo. Där ska ledningen i Corem ha en stor, stor eloge som i god tid satt igång alla de här processerna.”
“Hade inget där att göra”
Vill du ge någon kommentar om Castellum?
”Det är ett fantastiskt bolag med bra ledning och bra personal som har stärkt kassan. De fick ju in 10 miljarder. Castellum värderas också med rabatt men inte alls lika mycket som Corem. Castellum är mycket större än oss också. De har starka ägare (i Roger Akelius, Afv:s anm.), vilket är bra för dem.”
Du saknar inte VD-jobbet på Castellum?
”Nej, det gör jag inte. Jag har ju dessutom i princip samma jobb idag. Men man saknar en del kollegor men man får se till att försöka hålla kontakten med dem och nu har jag ju dessutom fått tillbaks många gamla sköna kollegor från tiden på Klövern och Corem”, säger Rutger Arnhult och fortsätter:
”Att sälja ut mitt innehav i Castellum och lämna VD-rollen där var tvunget då kostymen vuxit sig alltför stor givet den omställning branschen ställts inför. Utan ägande så hade jag inte heller där att göra. Nu anpassar vi volymen inom såväl Corem som inom M2 inför de nya förutsättningarna på marknaden.”
Rutger Arnhult avslutar med att ge några råd hur man tar sig igenom en kris:
“Man måste hela tiden tänka framåt och agera utifrån det man tror på. Sitter man bara och väntar så kan man inte räkna med att saker och ting blir bättre. Det lär knappast dyka upp någon utifrån som löser dina utmaningar. Förlita dig därför inte på någon hjälp utifrån. Så det är bara att jobba på bäst man kan och inte sitta och hoppas.”
“Hope is not a strategy.”
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.