”Ropa inte hej på bostadsmarknaden”

Affärsvärlden publicerade på onsdagen en mäklarundersökning som visade branschen bedömer att priserna i Stockholms innerstad fallit någonstans mellan 10-15 procent under perioden.

Själv stötte jag på en mäklare i förra veckan som över en öl sade att priserna i Stockholm hade fallit med femton procent. Bara under de två senaste veckorna!

På sajten Boligan.se kan man hitta många objekt som legat ute i månader utan att ha blivit sålda. Det spelar ingen roll att lägenheten ligger i Stockholms innerstad, att utgångspriset sänks, att det är fastpris, etc. Det verkar vara svårt att finna köpare till alla objekt och försäljningstiden ökar. Ett tydligt tecken på att marknaden är iskall.

Gårdagens räntesänkning borde vara positiv för bostadsmarknaden då lägre räntor gör det billigare för folk att låna pengar. Det är också de låga räntorna vi haft under 2000-talet som eldat på bostadsbrasan. Frågan är dock hur stor del av gårdagens sänkning som kommer låntagare till godo.

För bara ett år sedan var bostadsmarknaden i Stockholm glödhet och man tvingades punga upp runt 60 000 kronor per kvadratmeter för en lägenhet. Utgångspriset var inte heller någon bra måttstock (så till vida man inte lade på 50 procent på det priset). I dagsläget går det att köpa en lägenhet för under 40 000 kronor kvadraten i Stockholms innerstad och det går även att pruta på utgångspriset.

Den kris, problem och oro vi sett på sistone har medfört att banker vill ha mer betalt för att låna ut pengar. Denna kris har också visat att det på senare år inte tagits tillräckligt betalt för risk, det vill säga att spreaden mellan bostadobligationer och statspapper har varit för låg. Frågan är hur stor spreaden ska vara, den har på senare tid uppgått till 1,5-2 procentenheter som mest vilket är avsevärt högre än de 0,3 procentenheter vi såg som lägst för något år sedan.

Som sagt är det de högre räntorna samt bankernas åtstramning som ligger bakom prisfallet. Dock kommer åtstramningen försent, det hade varit bättre om åtgärder vidtagits för att kyla ner marknaden redan under 2005. Därför var det synd att Fredrik Reinfeldt (för att inte förlora valet) tog tillbaka ideén att ta bort ränteavdraget, något han aviserade i tv bara ett par månader före valet 2006. En sådan åtgärd hade dämpat bostadspriserna.

I grund och botten är det dock något annat som ligger bakom både fastighetskrisen och kreditkrisen vi ser idag. De låga räntorna vi haft har gjort det mycket billigt att låna och folk har då inte brytt sig om att spara utan har istället lånat till konsumtion.

När man köpt villan eller bostadsrätten har man gjort det med full belåning och utan planer på att amortera. Istället har man belånat prisstegringen för att köpa en lyxbil eller för att göra en lyxrenovering av badrummet. Det har nästan setts som en rättighet att ha en jacuzzi i det Gotlands-marmorkaklade badrummet samt Miele-vitvaror i det nyrenoverade Poggenpohl-köket.

Små spreadar och ytterst låga räntor, i kombination med att det inte krävdes egen insats, medförde att vilket par som helst där båda jobbade och tjänade normalt kunna låna, åtminstone, ett två, kanske tre miljoner kronor. Efter skatt motsvarar tre miljoner tio årslöner. För ett par. Sammanräknat!

Istället för amorteringar på de astronomiska summorna har “avbetalningen” istället gjorts genom hopp om en fortsatt prisstegring på den köpta bostaden. Det är en smärre skandal att kravet på kontantinsats och återbetalningsplan slopats.

Hade vi haft sådana regler hade aldrig priserna stuckit som de gjort under de senaste åren och då hade vi inte heller tvingats se det kraftiga prisfall vi nu upplever.

Det är inte nyktert att ha ett samhälle som bygger på – och som premierar – hög belåning. Det är inte långsiktigt hållbart att så gott som varje villa i landet är intecknad ända upp till taknockarna.

Det medför att ägarna blir ytterst känsliga för minsta höjning av räntan och medföljande korrigering av priserna (och gör i sin tur svängningarna mycket större). Nu har vi sett att priserna i Stockholms innerstad, grovt räknat, fallit med en tredjedel från 60 000 till 40 000 kronor kvadratmetern på bara ett år.

Men vid inledningen av 2000 låg kvadratmeterpriset under 30 000 kronor och på mitten av nittiotalet kunde man få en trea i Stockholm för under en miljon. Så det finns ytterligare fallhöjd på åtminstone 50 procent, jämfört med de priser vi såg för bara tio år sedan.

Lägenheter och villor är alltså inte den lågriskinvestering som mäklare och bankmän tutat i oss. Vi kan förvisso räkna med att den långsiktiga trenden pekar uppåt, däremot är det kortsiktigt en osäker investering och ett prisfall på 50 procent får inte ses som osannolikt.

Givet gårdagens räntesänkning, och förväntan på mer, lär de rörliga bostadsräntorna falla vilket i sin tur bör inverka positivt på bostadspriserna.

Samtidigt kommer lågkonjunkturen, avsked och arbetslöshet att påverka negativt. Därför är det för tidigt att säga att morgondagens dystra statistik inte kommer följas upp av ytterligare negativa besked.

nullnullnullnull