Rekorddyrt att binda till rekordbilliga räntor

Svenskarnas bostadslån närmar sig snabbt 2 000 miljarder kronor. Samtidigt pekar allt på att de rörliga lånen blir dyrare framöver.

I två decennier har det varit mer lönsamt att ligga med rörliga lån än att binda för längre perioder. Med rörliga lån kan det bli toppar och dalar, men den premie du betalar för längre bindningstid gör att totalkostnaden för rörliga lån är lägre. Så har det i alla fall varit. Nu argumenterar bankerna nästan unisont för ett trendbrott:

“Har du stora bolån är det klart motiverat att binda en del av dem på längre löptider.” (SEB den 2 augusti)

“Det finns dock en hel del argument för att det nu kan vara ett unikt läge för längre bindningstider.” (SBAB den 29 juli)

“Den som väntat på ett tillfälle att binda delar av sina lån bör därmed göra det inom den närmaste tiden.” (Handelsbanken den 10 augusti)

Dessa tre argument återkommer:

1 “Halva priset just nu!”

De längre bundna lånen är ovanligt billiga just nu, de lägsta på fem år. På de stora bolåneinstituten kan man binda lånen på fem år för under 4 procents ränta. Denna situation kommer inte bestå, hävdar bankekonomerna. Och visst är det korrekt att långräntorna är hårt nedpressade.

Bakom de mycket låga räntorna döljer sig att statslåneräntan med samma bindningstid har sjunkit kraftigt. Greklandskrisen och oron för en ny konjunktursvacka har jagat investerarna till trygga statspapper. Dessutom har marginalen mellan statslåneobligationer och bolåneobligationer minskat.

2 “Snart är det för sent”

Tremånadersräntan väntas stiga kraftigt de närmaste åren och sedan stanna en bra bit över 5 procent under en längre tid. Detta är en direkt konsekvens av att Riksbanken stramar åt penningpolitiken när konjunkturen tar fart. Totalsumman som kunden betalar i ränta under bindningsperioden blir lägre än om hon ligger kvar på “rörliga” tremånaderslån. Därmed skulle den urgamla sanningen om att rörligt alltid lönar sig inte längre gälla.

Den 1 juli i år höjde Riksbankens direktion som väntat styrräntan från 0,25 procent till 0,5 procent. För dem med bostadslån innebar höjningen mycket lite. Både för rörliga lån och längre bundna hade marknadens aktörer redan tagit höjd för en mindre expansiv räntepolitik.

Riksbankens senaste höjning slog inte direkt mot bolånen. De flesta med rörliga lån har numera egentligen tre månaders bindningstid. Riktiga rörliga lån med dagsnoteringar finns knappt att få tag i längre. Det betyder att den så kallade rörliga räntan i hög grad styrs av räntemarknaden, precis som lån med längre bindningstid.

3 “Skynda att fynda!”

Hårdare regleringar framöver gör att räntor på bolån stiger snabbare än andra räntor. Exakt hur mycket det kan röra sig om är osäkert. Men det ligger en bit in i framtiden.

Visst är det billigt just nu med långa bindningstider. Av goda skäl. Marknadens aktörer verkar inte alls lika säkra på takten i kommande räntehöjningar, utan sneglar i stället på de problem som tynger världsekonomin. Ingen vet vem som har rätt. Vad som är solklart är att privatpersoner sällan slår marknaden i det mycket komplicerade räntespelet.

Bankerna finansierar sina bolån genom att ge ut bolåneobligationer och växlar. Skillnaden i upplåningskostnad och priset till kunden (alltså räntan) är vinsten. Sedan i våras har bolåneinstituten kraftigt höjt sina marginaler. Det gäller både rörliga lån och dem med längre bindningstider. På en femårig bindningstid ligger ökningen på kring en halv procentenhet hos de flesta instituten, visar Affärsvärldens uträkningar.

Ett lån som i dag kostar knappt 4 procent i ränta hade med samma marginaler som i våras alltså kostat 3,50 procent.

Det finns ingen orsak att misstänka att möjligheterna för kunden att pruta på priset har ökat. Snarare har bankerna blivit bättre på att tjäna pengar på sina bolånekunder. “Det är ju deras jobb”, som en räntehandlare uttrycker det.

Den cyniske kan också ana ytterligare en baktanke med bankerna vurmande för längre bindningstid.

Kraftigt nedpressade räntor är ett tecken på osäkerhet. Är Ragnarök över eller hör vi Fenrisulven yla? För ett bolåneinstitut är marginalerna ungefär lika stora på tremånaderslån som på femåringar. Men i en tid av djup osäkerhet är det givetvis trevligt att ha kunderna inlåsta i fem år.

Som privatperson är det alltid klokt att ta bankernas råd med en nypa salt. Marmorpalatsen kring Kungsträdgården i Stockholm är inga välgörenhetsinrättningar, utan vinstmaximerande börsbolag. Men visst, för trygghetsnarkomanen och bolåntagaren med dåliga marginaler är det absolut inget dåligt tillfälle att binda lånen nu. Tyvärr skyddar hon sig då inte bara mot oförutsägbara räntechocker. Hon försäkrar också bort chansen att de rörliga räntorna blir lägre än prognosmakarna just nu förutspår. Hon missar också chansen att ökad prispress får ner bankernas marginaler igen.