Rapport: ”Kontorsdöden kraftigt överdriven”

Debatten om kontorens framtid har aldrig varit mer aktuell än under corona. Nu spår fastighetsrådgivaren Newsec i en färsk rapport att farhågorna för en kontorsdöd efter pandemin är kraftigt överdriven.

Betydande tillväxtpotential i regionala städer med över 50 000 invånare samt att den genomsnittliga medarbetaren kommer att spendera så mycket som tre till fyra dagar per vecka på kontoret efter pandemin är två av huvudargumenten för att kontorsdöden är överdriven.

Max Barclay, chef för Newsecs nordiska rådgivningsverksamhet, är ansvarig för rapporten.

Hur har ni kommit fram till att vi kommer att spendera tre till fyra dagar i veckan på kontoret efter corona?
”Vi har gått via våra egna kanaler och gjort en samlad bedömning där vi har lyssnat på våra mer än 2000 medarbetare som har kontakt med fastighetsägare, investerare och hyresgäster. Att det skulle inträffa en kontorsdöd till följd av pandemin är gravt överdrivet, vi ser ett fortsatt starkt behov av kontor när pandemin är över. Människan är en social varelse som tycker om att träffa andra. Man vill träffas och bygga nätverk, företagskulturer och varumärken.”

Ni spår stor tillväxtpotential för kontor i regionsstäder, men hur ser utvecklingen ut i storstäderna och i huvudstaden?
”I regionsstäderna har det varit väldigt lite fokus på kontorsmarknaden och behovet av nya och flexibla kontor är stort. Tittar man på de större städerna har fokus främst varit på bostäder under väldigt lång tid. Även om kontor har byggts i större utsträckning i storstäderna är moderna kontor i bra lägen är fortfarande en bristvara.”

Av rapporten framgår att framtidens kontor måste bli effektivare, modernare, flexiblare och ha mer mötesutrymme. Vad betyder det?
”Att skapa förutsättningar att bygga en gemensam företagskultur med kreativa miljöer som för företaget framåt. Flexibilitet innefattar även hur många dagar man är på kontoret. Läget har en fortsatt stark betydelse, de anställda måste enkelt kunna ta sig till och från arbetsplatsen. En tredje aspekt är hållbarhetsfrågorna. Där ser vi ett stort intresse, inte minst från investerare som förvaltar pensionskapital.”

Finns det någon undersökning på vad de anställda vill få ut av att gå till kontoret?
”Det är viktigt att nyansera frågan kring behov, både utifrån arbetsgivarens och de anställdas perspektiv. Jag har inte sett någon stor studie som tittar på helheten. Att säga att framtidens kontor främst ska vara en miljö för kreativa möten är att förenkla det hela. Kontorets funktion för de anställda varierar mycket beroende på om man lever ensam eller har familj samt hur stort man bor. Tysta rum där man kan fokusera är extra viktigt för anställda som har barn och där det lätt blir en stojig miljö på hemmaplan.”

Brett intresse från internationella investerare

I rapporten framgår det att avkastningskraven, den så kallade yielden, för kontorsmarknaden väntas fortsätta pressas nedåt vilket leder till högre värderingar på kontorsfastigheter.

Yielden för kontor fortsätter att pressas nedåt, vad ligger bakom utvecklingen?
”Det har allokerats mer kapital till fastigheter än förut. Alternativavkastningen i bland annat obligationer är betydligt lägre, då strömmar kapitalet in. När det finns mer kapital än det finns utbud att investera i går priserna upp och avkastningskraven trycks ner. Ett brett intresse från internationella investerare har drivit på utvecklingen ytterligare.”

Svagare hyrestillväxt att vänta

Vi ser en svagare hyrestillväxt att vänta framöver, vad beror det på?
”Det har varit en obalans i tillgång och efterfrågan på moderna, flexibla kontorsytor. Nu börjar marknaden komma ikapp, vilket gör att hyresnivåerna kommer att stabiliseras eller åtminstone utvecklas i en lugnare takt än tidigare.”