Ränteförvaltarna: Fastighetssektorn är nästan friskförklarad

Anna-Karin Hempel och Maria Granlund är villiga att ta risk. Men en kalkylerad sådan, och inte utan att få betalt.

Som ränteförvaltare inom high yield måste man vara redo att doppa tårna i bolag som står inför stora problem.

“Men vi har förstås vissa kriterier för när vi ska gå in”, säger Anna-Karin Hempel.

Duon basar, tillsammans med Henrik Emil Høyerholt, över Alfred Berg Nordic High Yield. Det är en aktivt förvaltad räntefond som främst investerar i obligationer utställda av bolag i Norden. Fonden har ett förvaltat kapital på 6,1 mdr kr.

I år är fonden upp nära 11%. En förklaring till den fina avkastningen är investeringarna i en specifik sektor.

“Vi har egentligen varit underviktade fastigheter lång tid. Så började vi plocka upp en del för ett år sedan ungefär”, säger Anna Karin-Hempel.

Vändningen har gått snabbt.

“Det här är en kapitalintensiv industri, de behöver låna pengar. Nu har räntorna kommit ner och deras cashflow blir bättre”, konstaterar hon.

“Billigare att låna pengar”

Nu kan förvaltarna se tillbaka på den mest aktiva novembermånaden någonsin på den nordiska HY-obligationsmarknaden.

“Det börjar bli billigare att låna pengar. Vi har haft stora inflöden och hög likviditet hos oss”, säger hon.

Kapital som måste sättas i arbete.

“Folk investerar inte pengar hos oss för att vi ska ha det på hög, vi måste hitta avkastning”, förklarar Anna-Karin Hempel.

“Extremt liten marginal”

Aktiviteten syns också i antal affärer.

“Jag tror det var sex deals som annonserades bara förra måndagen. Det är inom massa olika sektorer, geografier och valutor”, säger Anna-Karin Hempel och lyfter fram fastighetsbolaget Logisteas emittering av obligationer om 600 Mkr med en ränta om Stibor plus 275 baspunkter (2,75%).

“De får låna billiga pengar, det är extremt liten marginal. Så vi hoppade av under processens gång eftersom det blev för dålig risk/reward”.

Istället har förvaltarteamet hittat andra möjligheter. Bland annat i Heimstaden Bostad, där vissa av obligationerna förvaltarduon under året köpt gett en avkastning på 100%.

“I slutet på november fick de låna “tvåårspengar” med en kreditmarginal på 130 punkter (1,3%). Extremt billig funding. I september fick de betala 2,0%. Det är mycket skuld, så ju mer de kan ställa ut på de här nivåerna, desto bättre blir kassaflödet”, menar Maria Granlund.

Det krisande moderbolaget har rapporterats vara nära att gå under, men Anna-Karin Hempel och Maria Granlund tycker sig nu se en ljusning.

“Heimstaden Bostad jobbar stenhårt på att undvika att ratingen ska bli nedgraderad till high yield. Att de klarar att refinansiera i kapitalmarknaden ser ratinginstituten som väldigt positivt”, säger duon.

“Får 10 miljarder från Akelius i ett smack”

Samtidigt ser de “en extremt stor skillnad mellan de bra och de dåliga” fastighetsbolagen.

“Du har SBB med 200 000 retail-sparare och så har du Castellum som får in 10 miljarder från Akelius i ett smack. Så ägarstrukturen är jätteviktig. Sen handlar det såklart om vilka fastigheter du har”, säger Anna-Karin Hempel.

“Vi gillar high yielding assets: Logistik och lätt industri exempelvis. Samtidigt har vi haft en väldigt fin resa i Heimstaden AB-prefen. Vi har en del Castellum, vi har en del Balder. SBB har vi hållit oss borta från länge. Det är för lite transparens där”, fyller Maria Granlund i och jämför risken i Ilija Batljan-bolaget med den som finns i Heimstaden.

“Det som är problematiskt nu är att Heimstaden AB inte får några utdelningar från dotterbolaget Heimstaden Bostad. De ska betala räntor på sina lån och amortera ner dem. Har de inget cashflow från utdelningen är det en högre risk. Men vi menar att det finns värden som täcker våra skulder även om det finns osäkerheter. Får vi kupongerna? Kommer de att betala tillbaka lånen i tid? Vi är redo att ta den diskussionen med bolaget”.

Hur stor är risken att det blir en rekonstruktion i Heimstaden?

“Den risken finns, men jag tror att bolaget gör allt de kan för att undvika den”, säger Maria Granlund och fortsätter:

“Har man hållit på med det här är tag vet man att det är the name of the game”. Det handlar bara om att få ut det bästa i en förhandling när man väl hamnar i den situationen”.

Även ratinginstituten verkar vara mer positiva än på länge.

“Balder fick nyss en stable outlook, NP3 kom också upp från negative till stable. Sen är det lite kul med Public Property Invest. Nu är inte Ilija VD längre, men de fick ju ett investment grade-betyg och ingen såg nog att det skulle komma så fort. De är ute och hämtar pengar i marknaden nu. Vårt team har kollat på det, och tycker nog att det ska vara en liten Ilija-premie där”, säger Maria Granlund och ler.

Något high yield-förvaltarna hållit sig borta från en längre tid är obligationer utställda av konsumentbolagen.

“Efterfrågan är så osäker där. Nimbus, båttillverkaren, försökte göra en bond i mars. Det gick inte, de fick inte hämta pengar på de nivåer de ville”, säger Anna-Karin Hempel.

Samtidigt syns andra intressanta tecken i marknaden: Kreditspreadarna är tajtare än på länge och har kommit ner 700 punkter bara i år. 115 punkter det senaste kvartalet.

Samtidigt syns andra intressanta tecken i marknaden. Enligt DNB:s high yield-index är de nordiska kreditspreadarna för fastighetssektorn tajtare än på länge och har kommit ner 7% bara i år, 1,15% det senaste kvartalet.

Iögonfallande är också att Castellum har ungefär samma spread som klassiska industribolag som Volvo och Hexagon.

“Det visar ju på att fastighetssektorn nästan är friskförklarad”, konstaterar Anna-Karin Hempel.

Vad tror ni om 2025?

“Frågan är om den ekonomiska tillväxten ska komma i gång eller inte i Sverige och Europa. Det är ett soft landing-scenario som prisas in nu, att räntorna kommer ner tre, fyra gånger under året”, säger Maria Granlund och fortsätter:

“Det som är risken i vår marknad är om bolag med hög skuldsättning får problem med räntebetalningar. Fortsätter de vara höga kan det…

… smälla?

“Ja. Det skulle äta lite av vår avkastning. Men i ett sånt scenario, då är det betydligt värre för aktier. Det är också intressant att det är fler småsparare på marknaden nu. Och de kanske är mer flyktiga. Blir det en sättning i marknaden och de pengarna plötsligt tas ur high yield-fonderna… Det är en riskfaktor”, säger Maria Granlund.

Men det är inte bara nästa år som är intressant. 2026 och 2027 ska fastighetsobligationer på över 200 mdr kr refinansieras, enligt statistik från Handelsbanken.

“Så det kommer vara aktivitet och stora volymer som ska göras. Det talar för att det kommer vara en aktiv emissionsmarknad den kommande tiden, kombinerat med att räntorna ska ner. Hade jag varit en fastighets-VD hade jag känt: Nu är det en ganska fin marknad. Och det kommer bli ännu finare framöver”, säger Maria Granlund.

Läs också:

Ränteförvaltarna ratar SBB – köper dotterbolaget: ”Fantastisk avkastning”

Alfred Berg flyttar 73 miljarder – till Sverige: ”Norge är oljedopat”