Prydliga hus

Det sägs ofta att 1990-talet var börsens decennium men fastigheter har också haft en lysande utveckling. Sedan fastighetskrisen väl kulminerat 1992-93 kännetecknades marknaden av en i stort sett oavbruten boom. Värdena på villor, bostadsrätter, hyreshus, kontor, lager, butiker, fabriker och tomtmark fick en markant skjuts uppåt.

Den långa boomen har en given förklaring, förutom återhämtningen i konjunkturen från 1990-talets mitt. Den syns i diagrammet på sid 43, nämligen ränteraset. Att Sverige, med sin två decennier långa tradition av valutakriser, snabb inflation och täta räntetoppar, kunde etablera en helt ny nivå för räntorna är anmärkningsvärt.

Räntorna lämnade snabbt krisnivåerna i början av decenniet men låg sedan på en omotiverat hög nivå fram till 1996-97, då riksbanken äntligen insåg att inflationshotet inte längre fanns. Hela tiden har korträntorna legat väsentligt lägre än den långa räntan.

För en placerare som finansierat sina fastighetsinvesteringar med korta lån har avkastningen således blivit fenomenal.

Branschen har förändrats också i mer strukturella avseenden. För det första är mångfalden av intressenter en helt annan. I slutet av 1980-talet fanns visserligen gott om fastighetsbolag. Alla möjliga placerare kände sig kallade att satsa på kontor och affärsfastigheter. Men det skedde med lånade pengar och till enkla kalkyler där det togs mycket lätt på andra parametrar än fortsatt värdestegring.

Idag finns ett brett spektrum köpare och säljare även om det nu kan bli glest med köpare eftersom priserna toppat och utbudet är stort. Men det krävs knappast, som i början av 1990-talet, en halvering eller mer av hyror och förväntade priser för att locka fram investerare.

Det är inte heller längre så att alla placerare springer åt samma håll. Numera skiljer sig strategierna mellan bolagen åt ganska väsentligt. Branschens båda offentligägda investerare, AP Fastigheter och Vasakronan, har i hög grad köpt i lägen då alla andra ville sälja vilket gjort att likviditeten på marknaden blivit väsentligt bättre.

Vi har fått specialiserade bolag, som exempelvis fokuserar på storstadscentra (Hufvudstaden), flerbostadshus (Wallenstam), bostadsrätter (JM), köpcentra (holländska Rodamco), landsortsstäder (Kungsleden), med mera. Det finns numera också, påpekar Rickard Backlund, vd för Celexa Fastighetskapital, ett antal andra utländska investerare, som General Electric, norska Gjensidige och tyska fastighetsfonder.

Mer insyn

För det andra är genomlysningen väsentligt bättre. Numera finns en hel liten infrastruktur av konsultföretag, mäklare och oberoende värderare. Det har lett till att standarden när det gäller exempelvis prospekt och annan dokumentation och information är mycket högre än den var för tio år sedan, anser Sten Westerberg, tidigare delägare i fastighetskonsultfirman Leimdörfer Bernhardsson, Westerberg & Partners och i dag på Nordea Securities.

För det tredje har de affärer som gjorts och de projekt som dragits igång i mycket högre grad baserats på fundamenta och vettiga antaganden om avkastning och marknad. Spekulationsbyggen finns, exempelvis i Kista där en i stort sett outhyrd kontorsskrapa håller på att bli färdig. De är dock inte alls så vanliga som i slutet av 1980-talet, då det på sina håll spåddes att Stockholm inom något decennium skulle växa ihop med Uppsala.

Bakgrunden är att få bolag byggt utan att ha hyresgäst till hands, att marknadsanalyserna är bättre och att en väsentlig del av investeringarna är egenfinansierade (vilket i stort sett inte förekom i slutet av 1980-talet). Finansieringsformerna har också förfinats. Lån från Spintab, Stadshypotek med flera till kommunala bostadsbolag väger numera ganska lätt; värdepapperiseringsprogram på Europamarknaden för professionellt drivna fastighetsbolag och förmedlade av investmentbanker väger desto tyngre.

Mycket återstår förvisso innan marknaden blir riktigt effektiv. Den dämpning som nu sker leder rimligen till att det blir svårare att göra avslut. Det finns också en del kvar när det gäller strukturen. Viktigast är hyresregleringen, som hämmar produktion och investeringar på marknaden i Stockholmsområdet.