Press på butikshyrorna

Svenska sällanköpsvaruhandlare lägger inte bara ner olönsamma butiker eller försöker flytta dem till bättre lägen. Det tuffare marknadsläget gör också att de i större utsträckning försöker förhandla om hyresavtalen med fastighetsbolagen – en nog så viktig strategi med tanke på att lokalhyran utgör en signifikant del av omkostnaderna. Vasakronan är landets största fastighetsbolag med hyresintäkter på drygt 5 miljarder kronor, varav en femtedel är från hyresgäster inom handeln. Bolaget äger exempelvis köpcentrumen Triangeln i Malmö, Skrapan i Stockholm och (drygt hälften av) Nordstan i Göteborg. Dessutom har bolaget butikslokaler längs shoppingstråken Drottninggatan och Sergelgången i huvudstaden. Totalt handlar det om 750 butiker som tillsammans omsätter omkring 10 miljarder kronor – och flera av hyresgästerna är välkända butikskedjor med sviktande lönsamhet och dålig försäljningsutveckling. Jesper Örtengren är affärsutvecklingschef för handel på Vasakronan och berättar för Affärsvärlden att diskussioner om sänkningar av hyresnivåerna har blivit allt vanligare de senaste åren.

– För några år sedan pratade hyresgästerna inte om det utan betalade sin hyra och så var det nog med det. I dag för vi oftare dialoger med bolag som har det svårt, det handlar om stora som små, säger han.

Kontrakten löper ofta tre till fem år och innehåller en omsättningsklausul; om verksamheten överstiger en intäktsnivå sker ett visst procentpåslag på hyran. De detaljhandlare som Affärsvärlden har pratat med säger mer eller mindre samstämmigt att fastighetsbolagen har blivit något mer tillmötesgående i dialoger om hyresnivåer och hyresmodeller, men att förändringen inte går nog snabbt. På frågan om hur ofta bolaget accepterar hyressänkningar för bolag som har det besvärligt, svarar Jesper Örtengren:

– Det handlar om fler avsteg varje år nu jämfört med förut. Samtidigt är det inte alltid hyresnivån som det hänger på. Det kan bero på att bolagets övriga omkostnader är för höga eller att verksamheten haft svårt att anpassa sig till nya förutsättningar. Vi förvaltar några av de bästa lägena i Sverige och där ska det vara dyrt att hyra, säger Jesper Örtengren.

Jesper Örtengren tror att det framöver kommer att bli vanligare med kortare hyresavtal och nya slags butiksformat. Vasakronan har introducerat ett popup-koncept som innebär att till exempel renodlade digitala aktörer kan hyra en färdiginredd lokal i en kortare period för att testa på butiksförsäljning. I Malmö har bolaget även startat konceptet Beyond Us, en marknadsplats där varumärken mot avgifter kan ställa ut, marknadsföra och sälja sina produkter utan att hyra själva lokalen. Jesper Örtengren tror inte att detaljhandelns digitala omställning kommer att påverka efterfrågan på Vasakronans lokaler.

– Vi kan jobba med fler restauranger, kaféer och olika former av servicekoncept. Vi ser också att det är fler stora varumärken som nu öppnar egna flaggskeppsbutiker i stället för att sälja produkter via återförsäljare. De stora lokalerna i gatuplan är fortfarande attraktiva för detaljhandlarna, men lokalerna skulle även kunna omvandlas till coworking-utrymmen eller showrooms för rena e-handlare.