Ohållbara modulklipp

SÄLJ Fastighetsbolaget ­Prime Living gräver guld på svenska studentorter. Stålcontainermoduler ­produceras i Kina, skeppas hit, staplas på höjden och slutinstalleras. ­Sedan hyrs de ut till studenter, som för en begränsad tid villigt betalar dyrt för liten yta. Staten subventionerar byggandet.

Det första projektet i dagens portfölj färdigställdes på arrenderad mark i Lund år 2013. ­Sedan tillkom projekt på både egen och arrenderad mark i Malmö, Karlstad och Göteborg. Vid halvårsskiftet fanns 1 096 färdiga lägenheter i förvaltningen, och ytterligare 1 544 beräknades i pågående projekt.

Prime har överösts av negativa rubriker. Anklagelser om kvalitets- och förvaltningsbrister kring fukt, mögel, vattenläckage, värme och ventilation. En monteringspartner som Prime Living haft köpoption på satte sig själva i konkurs. Det rekordstora pågående projektet i Spånga skyddsstoppades tillfälligt på grund av säkerhetsrisker. Det andra pågående projektet Rambergsstaden i Göteborg fick sitt ursprungliga tidsbegränsade bygglov stoppat av miljödomstol. Men en ny lag om tillfälliga bygglov har sannolikt räddat planerna.

I år har Prime expanderat till Irland, lockade av lägre byggkrav och högre hyror. Investeringspartner är Ian McGlinchey, Göteborgsbaserad ägare av pubkedjan Dubliners. Starten var studentorten Letterkenny och nu har mark för ett större projekt i Dublin ropats in för 10 miljoner euro. Irlandsprojekten är inledda, bekräftar Prime för ­Affärsvärlden.

Finansiellt äter högräntelån upp förvaltningens kassaflöde och utdelningsbördan på bolagets preferensaktier förvärrar pengautflödet. Räddningen så här långt är att projekt värderats upp av externa värderingsmän vid färdigställande.

Börsvärderingen är skyhög – via aktien kostar halvårsskiftets förvaltade yta implicit över 50 000 kronor per kvadratmeter boyta (boa). Inte ens inräknat den omfattande projektportföljen blir det god säkerhetsmarginal. För Primes totala bokförda fastighetsvärden är börspriset knappt 24 000 kronor per kvadrat, inräknat boyta i färdiga och pågående modulprojekt plus bruttoarea (bta) för planerade projekt.

Ambitionen är att projekt­utveckla klart hela 1 900 lägen­heter under kommande 18 månader – en tredubbling. ­Affärsvärlden spår 950 nya modulbostäder till slutet av 2018. Vidare antas välvilligt att beståndet är fortsatt lättuthyrt för över 4 000 kronor i månaden per lägenhet. Med lika välvillig kostnadssyn – trots Irlandsexpansion från noll – så växer ebitda-resultatet snabbt i teorin. Dyr finansiering förstör dock ändå kalkylen. Om Prime varken avyttrar färdiga projekt, sänker expansionstakten eller hittar billiga långivare finns nyemissionsrisk.

Grundarna Jan Severa samt Ola Wengberg är nu åter vd och vice-vd, efter att ha testat på ­arbetande styrelseroller ­tidigare i år. Tillsammans äger duon 23 procent av kapitalet i Prime. Att de privat även deläger Cube International Housing, ett marknadsförings- och finansieringsbolag för moduler, är ett historiskt upplägg, uppger Jan Severa till Affärsvärlden.

– När vi gjorde vår obligation och gick till börsen lades alla rättigheter för Europa in i Prime Living, säger Jan Severa.

Modultillverkningen sker nu i avtal – exklusivt för Europa i tio år från 2016 – med Cube China, som ingår i det statliga kinesiska konglomeratet Avic. Allt detta enligt Prime.

Den externa ledningsgrupp som skulle genomdriva listbytet till Stockholmsbörsen hoppade av inom ungefär ett kvartal, och den tilltänkte förste finans­chefen tillträdde inte ens.

Prime Livings modulhus är en opportunistisk lösning på ­dagens bostadsproblem, men det är ingen hållbar lösning. Den är tveksam ­kvalitetsmässigt och ekonomiskt, för såväl tilltänkta hyresgäster som för ­samhället i stort, som subventionerar. Svårförutsägbar svensk ­bostads- och byggpolitik kommer att avgöra om modulerna får stå kvar i det 20-talet år som redan ­ligger inbakat i Primes bokförda värden. För den som ändå ­gillar konceptet är bolagsriskerna många och aktien redan dyr.

Affärsvärlden utfärdar säljrekommendation för Prime Living.