Obligationsmarknaden plötsligt ”helöppen” för fastighetsbolagen

Sedan i höstas har det sett ljusare ut för börsens fastighetsbolag. De stora aktörerna är plus på helåret, med Balder i täten på +50%. Rapporter från både Balder och Castellum kom dock under fredagen in lägre än förväntat för Q1, vilket väcker frågan vart branschen är på väg.

Det är räntebetalningar som tynger resultaten i en sektor där pris och tillgång på skuldfinansiering via obligationsmarknaden är avgörande. Erik Selin slår dock an en optimistisk ton i sitt VD-ord i Balders rapport och skriver att bolaget kunde ge ut flera obligationer under det gångna kvartalet. Motsvarande ungefär 30% av det obligationsförfall som står för dörren under 2024 och 2025.

Spreadar sticker inte ut längre

Inte bara enskilda bolag upplever en lättnad. Martin Edemalm, förvaltare av nordiska företagsobligationer på SEB Asset Management, följer hela marknaden och uppfattar att fastighetsbolagen utvecklats starkt i kreditmarknaden det senaste halvåret. Spread-nivåerna, eller kreditmarginalerna, är i stort sett tillbaka på normala nivåer.

“Visserligen är de fortfarande högre än under hösten 2021 när de var som lägst, men det är rimligt i och med att den underliggande räntenivån är högre. Jämför man fastighetssektorn med andra, sticker spread-nivåerna för sektorn inte längre ut”, säger han.

Fastighetsbolag med starka kassaflöden och en bra likviditetssituation har varit relativa vinnare på marknaden, enligt Edemalm, då de har haft lättare att hantera det högre ränteläget. Bolag med fastigheter i segment med lägre avkastning, som bostäder och samhällsfastigheter, har däremot haft motvind på grund av högre räntekänslighet.

“Bolag med starka ägare som har visat en vilja att försvara bolagens kreditbetyg har också haft det lättare i kreditmarknaden”, säger han. Här nämner han till exempel Castellum som efter Roger Akelius intåg valde att hämta in 10 miljarder från aktieägarna för att säkra sitt kreditbetyg.

Marknaden “helöppen”

Under förra året upprepades det från många håll att obligationsmarknaden var “i princip stängd”. Den synen delar inte Edemalm som istället tror att bolagen helt enkelt uppfattat spread-nivåerna för höga att emittera till.

“Vi såg ju till exempel att high yield-emittenter, det vill säga inom högrisksegmentet, som till exempel NP3 och Emilshus, emitterade obligationer under hösten 2022 när spreadarna var som högst”, säger han.

Idag menar han att marknaden är helöppen för den stora majoriteten fastighetsbolag. Flera bolag som Atrium Ljungberg, Catena, Fabege, Humlegården, Wallenstam, Wihlborgs och andra har nyligen emitterat obligationer i linje med, eller något under, marginalerna de får på bankfinansiering.

Utländska investerares skepticism, som var en het potatis under nedgången, tror Edemalm till viss del finns kvar även om den minskat. Spreadarna på fastighetsbolagens obligationer utgivna i euro har återhämtat sig i andrahandsmarknaden vilket tyder på att förtroendet till viss del har kommit tillbaka.

“Samtidigt har inget av bolagen provat marknaden än genom att emittera obligationer i euro. Gissningsvis kommer vi att få se det inom en snar framtid”, säger han.

Prisbilden mer rättvis idag

Edemalm påpekar att fastighetssektorn är en av de dominerande i den svenska kreditmarknaden. Under 2023 stod den för ungefär en fjärdedel av emissionerna volymmässigt, och under åren före 2022 för nästan hälften. Det stora utbudet av obligationer från fastighetssektorn har lett till en lite högre spread-nivå relativt spreadar för bolag i andra sektorer med likvärdig kreditkvalitet.

“Som exempel har spread-skillnaden för BBB-segmentet – det kreditbetyg som de flesta stora noterade fastighetsbolagen har – legat mellan 0,2% till 0,4% under 2021 när marknaden var som hetast. Idag ligger den på drygt 0,4%”, säger han.

Inför de kommande månaderna tror Edemalm att vi får se en stabil kreditmarknad för fastighetsbolagen där spreadarna kan fortsätta minska något.

“Men givet att fastighetsbolagen är mer rättvist prissatta nu, kommer ytterligare minskningar att gå betydligt långsammare. Ränteutvecklingen och den generella utvecklingen på kreditmarknaden är de avgörande faktorerna framöver”, säger han.