Nytt sätt att investera i fastigheter

Målsättningen är att starta fastighetsfonder med mellan 20 och 30 fastigheter med ett marknadsvärde på ungefär miljard kronor. Det är vad som behövs för att uppnå nödvändig riskspridning. Investerarna finns främst bland långsiktiga placerare som pensionsförvaltare och stiftelser.

”Fastighetsfonder öppnar upp marknaden för investerare som inte själva har kritisk massa för att bygga upp ett eget fastighetsinnehav”, säger Anders Åström, ansvarig för fondförvaltning inom Celexa.

För närvarande pågår presentationer för intressanta investera. Målsättningen är att börja köpa fastigheter efter sommaren.

Celexa har sitt ursprung i Alectas (SPP:s) fastighetsförvaltning. Numera ingår bolaget i Celexa-gruppen som bland annat har verksamhet i Storbritannien, Holland, Sydafrika, Norge och Finland.

Till en början planeras två olika fonder i Sverige, en bred svensk fastighetsfond samt en pannordisk fond. Celexas uppgift blir att sätta upp fonderna och agera som fondförvaltare. Celexa ansvarar för strategiarbete, transkationer, upphandling av fastighetsföravltning och drift. I Sverige förvaltar Celexa sedan tidigare Postens gamla fastigheter med ett värde på cirka 2,5 miljarder kronor.

Kan inte de som vill placera i fastigheter köpa aktier på börsen istället? ”Självfallet kan de det. Problemet är att fastighetsaktier är starkare korrelerade med aktiemarknaden än med fastighetsmarknaden. Genom att lägga ihop olika fastigheter i en fond nås både storlek och riskspridning”, säger Anders Åström.

Därtill är det få fastighetsägare som vill börsnotera sina fastighetsinnehav när börsvärderingarna fortfarande är så låga som nu. Samtidigt är de onoterade fastighetsbolagen sällan intressanta som enskilda placeringsobjekt.

Fastigheter är väl som obligationer så varför skulle de vara intressanta? ”Det där är ett gammalt synsätt. Vi har gjort studier och funnit att korrelationen mellan fastigheter och obligationer är mycket lägre än mellan obligationer och aktier. I själva verket är korrelationen svagt negativ vilket betyder att fastigheternas värde stiger när räntan faller. Fastigheter har därför en mycket gynnsam riskspridningseffekt på tillgångsportföljen”.

Är timingen bra nu när konjunkturen verkar passera toppen. Fjolårets avkastningar på drygt 22 procent på fastigheter lär väl ändå inte återupprepas? ”För den placerare som tänker i termer av riskspridning spelar fjolåret inte någon roll. Det viktiga är att investerare kan förbättra avkastningen i sin portfölj genom att skifta över en del kapital från obligationer till fastigheter utan att för den skull höja risken i portföljen”, säger Anders Åström som tillstryker att vad han sett hittills tyder det mesta på att även 2001 blir ett bra fastighetsår.