Nya Jool-obligationer i kris

Gemma Properties har de senaste åren drivit en rad olika fastighetsprojekt i den svenska fjällvärlden men även i Stockholmsregionen. I flera omgångar har pengar lånats upp på obligationsmarknaden för att finansiera projekten.

Tre obligationer på totalt 250 miljoner kronor plus räntor löpte ut under perioden november 2018 till februari 2019. I samtliga fall utlöste Gemma en klausul i villkoren som gav betalningsanstånd med sex månader. Men den extra tiden verkar inte ha förbättrat situationen, snarare tvärtom.

I ny information till obligationsinnehavarna beskriver Gemma en situation med förseningar i projekten, ökade kostnader och problem att få fram nödvändiga krediter. Obligationer motsvarande 200 miljoner kronor är nu i default då pengarna inte kan återbetalas. Gemma ber därför fordringsägarna om anstånd med betalningen.

Det rör sig om tre lån:

* Obligationerna i Gemma Properties Holding (cirka 60 miljoner kronor) föreslås få ny återbetalningstid den 31 augusti i år.

* Obligationerna i Gemma Utveckling 2016 (cirka 140 miljoner kronor) föreslås få ny återbetalningstid under år 2021. Löptiden förlängs med 24-30 månader och under tiden höjs räntan till 15,5 procent.

* För obligationerna i Gemma Utveckling 2017 (cirka 50 miljoner kronor) gäller tills vidare att förfall ligger den 30 augusti i år.

Gemma-gruppen medger öppet i den skriftliga informationen till obligationsägarna att alternativet till de föreslagna nya villkoren är en obeståndssituation där stora förluster kan förväntas. Men det räcker inte med att återbetalningen skjuts på framtiden. Gemma meddelar också att man för olika diskussioner om tillkommande extern finansiering, inte minst för att kunna gå vidare med de planerade byggprojekten.

Det är framför allt ett stort bostadsprojekt i Högmora i Huddinge i söder om Stockholm som ligger långt efter tidplanen. Endast 15 av 62 bostäder har sålts under den inledande perioden för intresseanmälningar och enligt Huddinge kommun har bygglov ännu inte sökts för projektet. I Gemmas information heter det bland annat att förändringar eventuellt måste göras i detaljplanen för att vissa av husen ska kunna uppföras.

Intertrust, som är trustee för obligationerna, har låtit obligationsinnehavarna rösta om de nya villkoren och beskedet är att en klar majoritet av de som röstat godkänner de förändrade villkoren. Det innebär att Gemma för stunden har klarat sig från den akuta krisen men nya pengar måste också fram inom de närmaste månaderna.

Som Affärsvärlden rapporterat tidigare har flera bolag som tagit in finansiering via Jool senare visat sig inte kunna betala tillbaka pengarna enligt de ursprungliga villkoren. Inklusive Gemma uppgår summan till cirka 2,6 miljarder kronor eller en fjärdedel av det kapital som rests via Jool de senaste åren. Bland problemfallen märks Concent, Hancap, Koggbron och Real Holding.

Resultatet har blivit allt ifrån konstaterade förluster, konvertering av fordringar till aktier eller framflyttade återbetalningsdatum. Enligt Jool så ligger andelen problemsituationer under marknadssnittet samtidigt som bolagen prognoser om framtida återbetalning är god.

Parallellt med de finansiella problemen i Gemma utspelas en annan kamp bakom kulisserna, som är kopplad till den kontroversielle entreprenören Mikael Fahlander. Investeraren är kanske mest känd för det misslyckade projektet Barents Center i Haparanda, men han är också mannen bakom det numera havererade fastighetsbolaget Concent, som Affärsvärlden rapporterat om tidigare.

Någonting som varken Gemma eller Jool skyltar med är att Mikael Fahlander var med och startade fastighetsbolaget. Någon vecka innan Jool reste den första obligationen åt Gemma år 2016 ströks affärsmannen – som var hälftenägare till bolaget – ur aktieboken.

Enligt den officiella bilden ska Fahlanders ägarbolag Avalanche Capital ha sålt Gemma-aktierna som så småningom, via omvägar, hamnade hos de nuvarande ägarna – det äkta paret Lisa Grahm Borg och Håkan Borg.
Men enligt dokument från Avalanche Capitals konkursbo undertecknades inget försäljningsavtal förrän 27 oktober 2017 och priset för hälften av Gemma-koncernen uppgick till fickpengar i sammanhanget – 25 000 kronor. Dessutom ska Mikael Fahlander fortfarande ha rätt till delar av Gemmas eventuella, framtida vinster.
Enligt Gemmas aktiebok existerar också en så kallad hembudsklausul. Avalanches konkursförvaltare tolkar detta som att Mikael Fahlander har en option att köpa tillbaka aktierna när han vill.
Konkursförvaltaren skriver: ”Med utgångspunkt enbart från rätten till optionen kan avtalet om överlåtelse av aktierna uppfattas som att aktierna parkerats hos familjen Borg i väntan på bättre tider.”
Sommaren 2018 stämde konkursförvaltaren – via Avalanches konkursbo – makarna Borg för att hälften av ägandet i Gemma ska återföras till konkursboet. Ännu har ingen förlikning kommit till stånd.
Affärsvärlden har sökt Mikael Fahlander och företrädare för Gemma Properties för en kommentar under en längre tid men utan framgång. Jool Capital, som var med om att resa obligationerna, hänvisar endast till den skriftliga informationen från Gemma och vill inte lämna några ytterligare kommentarer.

FAKTA

April 2015: Gemma bildas av Mikael Fahlander (via ägarbolaget Avalanche Capital) och makarna Borg. Fahlander och makarna Borg äger då hälften var.

28 november 2016: Enligt Gemmas aktiebok ska Mikael Fahlander, via bolag, ha sålt sina aktier till familjen Borg i november 2016. Men ingen transaktion av pengar görs då och ett försäljningsavtal undertecknas först 27 oktober 2017.

Avalanche Capitals konkursförvaltare Peter Roth hävdar att hela transaktionsförloppet präglas av antedaterade avtal och att den faktiska försäljningen inte sker förrän oktober 2017 då avtalet undertecknas och Avalanche Capital befinner sig på obestånd.

9 december 2016: Jool reser en obligation om 140 miljoner kronor till Gemma.

30 november 2017: Jool reser en obligation om 125 miljoner till Gemma.  

12 juni 2018: Avalanche Capitals konkursbo stämmer makarna Borg. Konkursförvaltaren kräver att försäljningen av Gemma-aktierna till familjen Borg går tillbaka. Parterna har inte kommit fram till någon förlikning.

Augusti 2018: Gemma återbetalar en del av obligationsskulden efter färdigställandet av ett fastighetsbestånd i Tandådalen.

November 2018: Gemma inleder processen med att skjuta på resterande obligationsskulder.