”Nu är det rejäl fart”

Hon tar emot i den lobbyliknande entrén hos Cederquist på Blasieholmen i Stockholm. Ljusgården är inredd med samtida konst, spektakulära lampor och moderna möbler i olika nyanser av brunt och svart. Långt ifrån den strikta miljön många förknippar advokatbranschen med.

– När vi flyttade hit 2008 lämnade vi ett traditionellt kontor och våra nya lokaler skulle spegla det nya och moderna Cederquist. Men vår verksamhet kräver också speciella lokallösningar som separata ingångar för de kunder som inte vill synas.

Erika Åslund började på Cederquist i början av 1990-talet och till en början arbetade hon med blandad juridik även om inriktningen alltid varit affärsjuridik. Kunderna var spridda mellan olika branscher och ofta var det it-bolag men även ett och annat fastighetsbolag.

I slutet av 1990-talet var hon utlånad som bolagsjurist två dagar i veckan till ett fastighetsbolag som var aktivt på transaktions­sidan. Efter det hörde andra fastighetsbolag av sig för att få hjälp med transaktioner. ­Erika Åslund började bygga upp en särskild enhet inom Cederquist för att kombinera den transaktionskunskap som advokatbyrån redan hade med fastighetsexpertisen. De byråer som arbetade med företagsöverlåtelser hade då sällan någon specialist inom fastigheter utan anlitade i stället externa fastighetsbyråer inom juridik.

Cederquist var en av de första advokatfirmorna som valde att sammanföra båda delarna. Något som hela branschen senare tog efter.

– Vi hade ett försprång gentemot våra konkurrenter och var väl förberedda när fastighetsmarknaden var som hetast under åren 2005–2008 med affärsvolymer uppåt 160 miljarder kronor årligen. Sverige var ett tag den tredje största marknaden för fastighetsaffärer inom Europa.

Erika Åslund företrädde staten som juridisk rådgivare när Vasakronan skulle säljas precis före Lehmankraschen.

– Det var verkligen på håret när Vasakronan såldes till AP Fastigheter. Vasakronan var inte en liten pjäs precis med ett fastighetsbestånd värderat till 41 miljarder.

Erika Åslunds team konkurrerar med advokatbyråer som Mannheimer Swartling, Vinge, Roschier och Setterwalls. Advokatbyrån Glimstedt anlitas flitigt av Paulsson-sfären och Falkenborn Advokatbyrå arbetar åt pensionskapitalet. Bolag som Vasakronan har stora egna juristavdelningar och gör väldigt mycket själva.

Många utländska byråer arbetar med lokala svenska advokatbyråer och väljer att inte etablera sig här själva. Dels för att det är en ganska liten marknad och dels för att Sverige har ett så pass säkert juridiskt system att ett samarbete med svenska byråer är tillräckligt.

Erika Åslund sitter mitt i flödet av affärer och ser för närvarande en hög aktivitet och ett ökat intresse för risk.

– Nu är det rejäl fart på fastighetsmarknaden och det har varit stora belopp även utanför Stockholm vilket visar att köparna är mer riskbenägna än tidigare. Bostäder eller samhällsfastigheter är inte lika hett längre vilket är tecken på att man vill gå mot högre risk och bort från säkra hyresgäster. Hotellaffären med Balder och Pandox är ett exempel.

Lejonparten av volymerna är mellan svenska aktörer, men Erika Åslund konstaterar att utländskt kapital är på väg tillbaka.

– Starwood Capital Group köpte en portfölj handelsfastigheter av KF i fjol och det är åter köpcentrum som lockar utländska investerare. Bakom Areim finns utländskt kapital, och i år köpte bolaget Trygg-Hansas huvudkontor, vilket innebär mer risk än att köpa en fastighet i Stockholms centrala delar.

Även om det numera är lättare att få bankfinansiering menar Erika Åslund att det är långt ifrån de åren när det gick att få finansiering till allt.

– Bankerna fortsätter att vara försiktiga med låga belåningsgrader, och högre krav ställs på att hyresgästerna är stabila. Där­emot blir något längre löptider upp till fem år allt vanligare.

Åren fram till 2008 konkurrerade flera utländska banker med de svenska bankerna och det hjälpte till att spä på den generösa utlåningen ytterligare. Nu finns nästan inga utländska banker kvar. Tyska Aareal, Danske Nykredit och Danske Bank är kvar och Royal Bank of Scotland verkar fortsätta avveckla sin verksamhet.

När det finns tillgång till finansiering brukar pensionskapitalets andel av affärsvolymerna sjunka eftersom konkurrensen ökar mellan objekten. Pensionskapitalet har ju annars en konkurrensfördel med eget kapital.

– Det har varit något lägre volymer, men pensionskapitalet gör fortfarande affärer, säger Erika Åslund och hänvisar till Trophi Fastighets AB, helägt av Tredje AP-fonden, som nyligen köpte handelsfastigheter för miljardbelopp.

I jobbet som bolagsjurist är det viktigt för Erika Åslund att hänga med i vilka förändringar som är på gång och hur det kan påverka klienterna. I juni kom finansminister Anders Borg med förslaget att bolagen i stället för ränteavdrag får göra ett schablonavdrag på 25 procent av företagets skattemässiga resultat. Högt belånade bolag som fastighetsbolag kommer att straffas genom att få högre bolagsskatt.

Vilka reaktioner har förslaget fått på marknaden?

– Utlänningar förbereder sig och funderar över hur det kan påverka dem. Begränsningar till avdrag för interna räntor har ju redan införts. Det som oroar de utländska investerarna är att lagstiftningen kring ränteavdrag är så diffus. Får de göra avdragen eller inte?

Sabo och Fastighetsägarna har gått ut i media och kritiserat förslaget men annars har det varit ganska tyst, enligt Erika Åslund.

– Eftersom det kommer att drabba bostadsföretagen värst som ofta är högt belånade kan det bli svårt att få igenom förslaget eftersom det är ett sådant tryck på att bygga nya bostäder.

Erika Åslund är övertygad om att instabilitet i regelverk inte är bra för någon och valet i höst förenklar inte spelreglerna.

– En svag regering som måste förhandla och ge efter på saker som man inte förväntat sig inom skatteområdet kan ställa till det. Exempelvis skulle ett vinstförbud inom välfärdsområdet kunna drabba samhällsfastigheter och kraftigt höjda energiskatter slå på hela fastighetssektorn.

Erika Åslund berättar att en förvärvsprocess i dag skiljer sig markant från hur den tidigare gick till.

– Förr skrev man en överlåtelse av fastigheten och förlitade sig på jordabalken och sedan var det klart. Men i takt med att antalet utländska investerare ökade i Sverige ökade även de komplexa strukturerna. De utländska fastighetsinvesterarna efterfrågade även en djupare riskbedömning och resultatet blev mer omfattande avtal och mer jobb åt oss.

Ofta består en fastighetstransaktion av köp av ett eller flera bolag vars enda tillgång är en eller flera fastigheter.

– När en utländsk köpare knackar på hos Cederquist och objekt redan finns till salu börjar man diskutera struktur. Vanligtvis finns redan en från utlandet som köparen vill använda även här. Men något måste ändå alltid göras åt strukturen, säger Erika Åslund.

Budprocessen inleds med ett infomemo som bolaget och mäklare sammanställt med information om bolaget och fastigheterna. Ett indikativt bud lämnas baserat på infomemot. Säljaren väljer ut en eller flera budgivare som får tillgång till ett datarum för att göra en så kallad due diligence, en företagsbesiktning där en genomgång görs av hyresavtal och andra nyckeldokument. I en due diligence identifieras riskerna i förhållande till det indikativa budet och eftersom det är fastigheter kan även en teknisk och miljö-due diligence ingå. I detta skede tecknas ofta ett så kallat letter of intent då en utvald blir den enda budgivaren som går vidare och får exklusivitet. Säljaren får då inte förhandla med någon annan under viss tid.

Därefter lämnar den potentiella köparen ett nytt justerat bud som tagit hänsyn till vad som kommit fram i datarummet där man exempelvis gör avdrag för vissa risker eller brister som upptäckts.

– Parallellt förhandlar köparen med banken om det behövs extern finansiering, för det är otroligt ovanligt att man villkorar finansiering för den här typen av affärer, säger hon.

Efter detta slutförhandlas avtalet och bilagor tas fram och när parterna är överens skrivs avtalet under. Det går ofta en tid fram till tillträdet, för det kan bland annat behövas göra en konkurrensanmälan och få finansieringen på plats.

På tillträdesdagen tar köparen över bolaget och aktiebreven lämnas över, och nu ska enorma mängder dokument skrivas under med allt från hyresavtal till köpebrev för att slutföra affären. Därefter påbörjas efte­rarbete med lagfartsansökan för fastigheterna.

En advokatbyrå är så långt från ett papperslöst kontor man kan komma.

– Mycket skickas via mejl men visst blir det stora mängder papper. För fastighetstransaktioner finns också formkrav på att dokument ska vara underskrivet på ett visst sätt.

Men hon är van vid att tröska igenom mycket material och då gäller det att ha en bra struktur som fångar upp alla riskfaktorer.

– Man upptäcker alltid någonting som måste åtgärdas. Det kan vara ett fel eller en risk man inte tänkt på och det är bättre att upptäcka det innan man skickat pengar till säljaren.

För en riktigt stor affär kan ett tiotal anställda från byrån vara inblandade. Förutom att Erika Åslund själv är med som delägare på transaktionssidan håller en av de mer erfarna biträdande juristerna i due diligence-­arbetet. I teamet ingår även yngre jurister som tittar på de olika delarna i materialet som en fastighetsaffär kan omfatta, som arbetsrätt, hyresavtal och immateriella rättigheter.

Vad gör fastigheter kul?

– Slumpen förde mig hit och jag tror att allting blir roligt bara man blir tillräckligt specialiserad inom ett område. Det har hänt mycket på fastighetsmarknaden genom åren och det är en definierad marknad och man lär känna folk. I nästan alla affärer är det något nytt som uppstår och det gör det extra spännande.

Stämmer det att ni affärsjurister arbetar jämt?

– Är det inte så för alla konsulter att man jobbar jättehårt när det behövs? Till och med nätter, och man måste kanske ställa in en semestervecka när något inte blivit klart. Sedan har vi våra lugnare perioder som infaller i augusti och i januari när klienterna inte sparkat i gång verksamheten ännu efter semestrarna.

Erika Åslund upplever att arbetsbelastningen har förändrats över tiden.

– Det är mer upp och ned nu och man jobbar mer hela tiden. När jag var biträdande jurist förekom inga nattpass alls, men nu sker det allt oftare om det är en riktigt stor transaktion. Mitt jobb är förstås kul och ­stimulerande, annars skulle jag inte orka.

Erika Åslund

Född: 1964.

Bor:Vasastan i Stockholm.