Neobos VD: ”Vi ska höja hyrorna så mycket det bara går”

Många hade nog funderat både en och två gånger om de fick frågan att ta sig an krisande SBB:s avknoppade bostadsbestånd, och dessutom börsnotera det under en djup fastighetskris.

Ylva Sarby Westman tvekade dock inte en sekund när Ilija Batljan, numera före detta VD för SBB, ringde och erbjöd henne jobbet. Hon såg potentialen, berättar hon.

“Både på grund av bostadsbristen i landet, men också för att hyreslägenheter är det mest kostnadseffektiva sättet att bo på i det här ekonomiska läget”, säger hon och fortsätter:

“Det är låg vakans på marknaden och det är dessutom ett litet nytillskott av bostäder i dagens läge. Det i kombination med att bolaget har en väldigt stark balansräkning med låg belåningsgrad och endast bankfinansiering, gjorde att jag såg stor potential.”

Analytiker beskriver Ylva Sarby Westman lite slentrianmässigt som någon med ett ständigt leende på läpparna. Och mycket riktigt är leendet där när hon kommer gående längs korridoren på Covendums kontorshotell i Stockholm, där Neobo tillfälligt hyr in sig innan bolaget i slutet av sommaren flyttar in i sina egna lokaler. Hon hälsar glatt, småpratar en stund och vill försäkra sig om att vi blivit erbjudna kaffe.

“Hon verkar ha lätt att knyta nya kontakter och jag har hört att hon jobbar oerhört hårt”, säger en fastighetsanalytiker.

Från hajp till skuldpress

När inflationen accelererade förra året och centralbankerna började svettas, blev det också tuffa tider för de svenska fastighetsbolagen, som under nollränteåren inte hade sett någon hejd på framgångarna. Folkets favorit SBB gick snabbt från succé till fördärv med sitt stigande skuldberg och tickande ränta i kombination med blankarattacker. Ett försök att ta sig ur knipan var att sälja av delar av bolaget.

Innan jul meddelade SBB därför att man knoppar av sitt bostadsbestånd – till största delen före detta Amasten som SBB tog över 2021 – för att bilda ett nytt bolag under namnet Neobo. Många aktieägare hängde automatiskt med bolaget som noterades på First North i februari, och faktum är att aktien därför är en av Stockholmsbörsens mest ägda med sina 160 000 aktieägare.

Börsvärdet ligger på 1,4 miljarder och när Ylva Sarby Westman uppmanas att jämföra Neobo med ett annat bolag nämner hon Klarabo, vars affärsidé varit att förvärva och förvalta bostadsfastigheter och höja hyrorna genom renoveringar. Spiltan och Rutger Arnhult är största ägare i Klarabo, men även SBB hör till de med större innehav.

Neobo har dock haft det betydligt tuffare på börsen än kollegan Klarabo. Turbulensen i SBB har dragit med sig Neobo i fallet.

“Många vet inte att vi är ett helt fristående bolag. Vi får ofta frågor om vi har samma utmaningar som SBB med till exempel obligationsförfall”, säger hon något besvärat trots sin allt-är-möjligt-attityd.

Aktien tagit stryk

De första månaderna arbetade Ylva Sarby Westman nästintill ensam med att separera bolagen och knoppa av beståndet från SBB. Hon är inte typen som beklagar sig men det är tydligt att hon jobbade dag och natt. Det var först på den här sidan av årsskiftet fler kollegor anslöt till Stockholmskontoret, när det väl var dags att notera bolaget.

“Det var ju helt magiskt att vi lyckades separera Neobo från SBB på väldigt kort tid och att vi sedan klarade av noteringen på rekordtid”, säger hon.

Sedan noteringen har aktien backat närmare 40%. Har marknaden underkänt er första tid på börsen?

“Nej, så ser jag det verkligen inte. Tvärtom är jag positivt överraskad över att det har varit ett stort intresse för bolaget. Det är både svenska och utländska investerare och analytiker som är nyfikna på oss. Jag känner mig väldigt trygg i vad det är vi behöver göra och vad vi behöver leverera på för att skapa ett förtroende på aktiemarknaden.”

När Ylva Sarby Westman presenterade Neobos andra kvartalsrapport som börsbolag låg avkastningen på eget kapital på -1,6%, långt ifrån målet på 10% avkastning över tid.

Hur ska ni öka avkastningen?

“Vi ska sänka vakansgraden och höja hyrorna så mycket det bara går. Både genom årliga hyresförhandlingar och genom värdeskapande investeringar som gör att vi kan höja hyrorna.”

Alltså renovera?

“Ja, precis. Det kan också handla om hållbarhetsinvesteringar där man minskar energikostnader och får ökad avkastning på det sättet”, säger hon och fortsätter:

“Sedan är förstås kostnadssidan viktig också. Det finns mycket att jobba med för att öka överskottsgraden i portföljen. Fastigheterna kommer från olika håll och kanter och där har vi nu en möjlighet att identifiera och utnyttja synergier.”

Bolagets mål är att inte ha en högre belåning än 65%.

Det låter väldigt högt?

“Absolut. Men tittar man på våra peers så ligger de finansiella målen för bostadsbolag ofta där. Sedan ligger vi i själva verket betydligt lägre än så med en belåningsgrad på 47%, vilket känns bra i rådande marknadsläge.”

I dagsläget finns inga planer på förvärv eller expansion.

Spretigt bestånd

Den pressade aktiekursen behöver inte bara bottna i associationen med SBB. Neobos bestånd med omkring 8 400 bostäder utspridda på över 40 kommuner från Malmö till Luleå, har anklagats för att vara spretigt. I bostadsprospektet visas bland annat ett tegelhus i Motala värderat till 19 500 kronor per kvadratmeter och en fastighet med inglasade balkonger i Skara värderat till 16 300 kronor per kvadratmeter. Många av bostäderna är lokaliserade i mindre kommuner på inte helt attraktiva adresser.

“Jag har erfarenhet från fastighetsbestånd som varit spritt i 140 kommuner, så jag tycker inte att det är så väldigt spritt”, säger Ylva Sarby Westman.

Däremot berättar hon att det kan bli aktuellt att sälja av på vissa orter.

“Det är klart att det är intressant att optimera portföljen och avyttra i de kommuner där vi endast har ett fåtal fastigheter för att vi ska kunna växa oss starkare i marknader som är mer prioriterade.”

I dagsläget skulle det kanske inte vara helt enkelt att hitta köpare i de mindre kommunerna.

Analytiker: Risigt bestånd

Det mest oroväckande är dock bolagets höga vakansgrad. Ylva Sarby Westman medger att det är ett problem men säger samtidigt att den bara ligger på ett par procentenheter över branschsnittet. Men faktum är att vakansgraden i snitt i landet ligger på 1%, medan Neobos vakansgrad ligger på 6,4% för bostadsfastigheterna. Frågan är varför en av 15 lägenheter står tom i ett Sverige med bostadsbrist.

“Det beror förstås på var fastigheterna ligger. Vi är inget storstadsbolag utan finns runt om i landet. Så det är svårt att säga exakt vad vakansen borde vara”, säger hon och medger samtidigt att den är för hög.

“Det är en topprioritering för oss att få ner vakansgraden”, säger hon.

Flera analytiker som Afv talat med beskriver fastighetsbeståndet som risigt.

Ligger det något i det? 

“Jag har hört det av andra också men håller inte med. Jag är positivt överraskad och känner att det till mångt och mycket är ett fint fastighetsbestånd. Det finns absolut områden där vi behöver investera för att kunna höja hyrorna och för att ta hand om området på bästa sätt. Men som sagt, det är inte mitt första intryck som VD att det är ett skruttigt bestånd”, säger Ylva Sarby Westman.

Hon berättar att när Neobo skapades kom ungefär två tredjedelar av fastigheterna från tidigare Amasten, medan en tredjedel kom från SBB:s bostadsben.

“Det har gjorts mycket transaktioner och några av fastigheterna har bytt ägare flera gånger under de senaste åren så jag tror att det är ganska svårt för utomstående att ha en rättvisande bild av portföljen. Fastigheter har snurrat in och ut ganska mycket.”

Det är svårt att veta var skon egentligen klämmer, men två logiska förklaringar kan vara att bostäderna är belägna på icke-attraktiva platser eller att de är i behov av renoveringar. I bolagsbeskrivningen från 2023 värderas fastigheterna i snitt till 22 068 kronor per kvadratmeter, men precis som i många andra fastighetsbolag framstår det som en överskattning. Afv uppskattar börsens implicita värdering snarare till 12 000 kronor per kvadratmeter med hänsyn till den pressade aktiekursen och Neobos skuldsättning.

30 år i branschen

Ylva Sarby Westman verkar dock inte dra sig för en utmaning. Hon inledde sin fastighetsbana tidigt i livet och valde att studera samhällsplanering på KTH, redan då med inriktning mot fastighetsekonomi. Hennes första jobb var på NCC där hon fick lära sig fastighetsaffären från grunden, berättar hon. Hon arbetade först med förvaltning av fastigheter och sedan med transaktioner när bolaget avyttrade stora delar av beståndet. Därefter var hon utvecklingschef i Stockholm för kommersiella fastigheter.

“Jag arbetade med hela utvecklingskedjan, det var väldigt lärorika år.”

Efter en kort vända på Newsec där hon fick testa rådgivarsidan, började hon på Kungsleden 2009 där hon kom att stanna i 13 år. Hon började som transaktionschef och blev sedan vice VD. De sista åren var hon också CFO i bolaget och arbetade med finansiering, IR och finansiell rapportering.

Det sista hon gjorde var att få till sammanslagningen av Kungsleden och Castellum, dit hon initialt följde med som vice VD och CFO. När två stora bolag slås ihop är det inte sällan utan sammandrabbningar, och så var det även i det här fallet. Parhästen Biljana Pehrsson blev, som trots sina många år som VD för Kungsleden, inte långvarig på motsvarande post i Castellum. Fastighetsprofilen Rutger Arnhult tog istället över VD-rollen.

“Styrelsen har gjort en samlad bedömning kring vad som kommer att krävas för att säkerställa en framgångsrik integration mellan Castellum och Kungsleden. Styrelsen och VD Biljana Pehrsson har inte nått samsyn i hur detta arbete ska bedrivas”, skrev Castellum då i ett pressmeddelande.

“Inte för att Rutger var jobbig”

I samband med rockaden beslutade Ylva Sarby Westman att även hon skulle lämna Castellum. Hon har tidigare varit, och verkar fortfarande vara, återhållsam med detaljer om vad som egentligen fick henne att sluta.

“Det hade varit enormt arbetsintensiva år med mycket transaktioner och en hel omställning av bolaget. När det blev turbulent, som det ofta kan bli i den typen av stora sammanslagningar och vår VD slutade, så tog jag mig en funderare på vad jag ville göra. Jag kände att det var rätt tid för mig också att lämna. Det var inga hard feelings.”

I samtal med branschfolk verkar den mer troliga förklaringen vara att Rutger Arnhult helt enkelt var “jobbig att ha att göra med”.

Hur är er relation idag?

“Den är jättebra. Jag tycker att Rutger och det han har åstadkommit är inspirerande. Jag har känt honom i många år som branschkollega. Alla har sina sidor. Det har jag också och det har Ilija också. Det var inte på grund av att Rutger var jobbig som jag valde att lämna.”

Efter tumultet på Castellum tog Ylva Sarby Westman en paus på ett halvår innan hon hoppade på Neobo.

Ilija och pilotskolan

En huvudanledning till att hon tackade ja till jobbet var hennes förtroende för Ilija Batljan, berättar hon. Han var tidigare största ägare i bolaget men har i omgångar under våren och sommaren sålt av stora delar av sitt innehav som nu uppgår till 4,65%. Toppar ägarlistan gör i stället sedan början av juli ICA-handlarnas förbund. Batljans försäljning är något Ylva Sarby Westman inte vill kommentera. Detsamma gäller tumultet i SBB. Diplomati tycks gå före det mesta.

I samma vända fyllde hon däremot själv på med aktier och hennes innehav är värt omkring 900 000 kronor, enligt uppgifter från Holdings.

Vad tänker du om pilotskolan?

“För mig känns det självklart – jag tror på Neobo och lägger all min energi och kraft på att utveckla bolaget. Då vill jag också vara med och investera och ta del av den uppsida som jag tror finns”, säger Ylva Sarby Westman.

Ordförande i Neobo, Jan-Erik Höjvall, som tidigare var VD för Amasten innan bolaget köptes upp av SBB, verkar dock ha en annan syn på saken. Han äger inte en enda aktie i Neobo. Däremot ägde han aktier i Amasten, innan uppköpet, till ett värde av 16 miljoner.

Var är bolaget om fem år ungefär?

“Då tror jag att vi är ett större bolag med en mer optimerad fastighetsportfölj. Då har vi också kommit långt i hållbarhetsarbetet som vi jobbar med just nu. Och så tror jag att vi har en betydligt högre avkastning från portföljen om fem år än vad vi har idag”, säger Ylva Sarby Westman.

Kvinnlig dominans i toppen

Bland VD:arna på Stockholmsbörsen är 9 av 10 män och ökningen av antalet kvinnor är långsam. På Neobo är tre av fem i ledningsgruppen kvinnor.

“Det fanns ingen tanke med det mer än att jag ville ha rätt person på rätt plats. Och sedan råkade det bli så, det känns jätteroligt.”

Ylva Sarby Westman har två tonårsdöttrar och berättar att det under åren har varit många diskussioner runt middagsbordet om både svårigheterna och möjligheterna med att vara kvinna i näringslivet. Det tycks inte osannolikt att hennes framåtanda och ostoppbara sätt skulle kunna smitta av sig på nästa generation.

Nu närmast tänker familjen mest på den kommande semestern till Medelhavet, då det förhoppningsvis blir dykning som är ett intresse som hela familjen delar, berättar hon. Sista rycket innan sommarledigheten blev Q2-rapporten. Nu väntar avkoppling innan det är dags för nya tag till hösten.

“Jag ser väldigt mycket fram emot det vi har planerat för hösten, med strategidiskussion med styrelsen, finslipa affärsplanen och att jobba på med kärnverksamheten förstås.”

Läs även analysen.