Nästa räntesmäll: Föreningar kan tvingas höja avgifter med 50%

Ränteläget kommer tvinga bostadsrättsföreningar till stora avgiftshöjningar. Det sa Hans Arén, VD på Finopti, som är ekonomiska rådgivare åt bostadsrättsföreningar, till Affärsvärlden i maj.

Idag bekräftar han att de på många håll blivit verklighet.

”Jag la just på luren med en förening som höjt avgifterna med 25%. Det stack ut i det högre spannet i dagsläget, men alla höjer nu. Vi ser det hela tiden”, säger han.

Svårt för nya föreningar hos bankerna

Enligt en tidigare studie av Allabrf.se innebär räntekänsligheten i landets runt 28 000 bostadsrättsföreningar att för varje procent som räntan höjs måste avgifterna i snitt höjas med 8%. Men variationerna är stora och undersökningen visar att 25% av föreningarna är särskilt trängda av höga skulder eller historiskt alltför låg avgiftsnivå.

”Belåningsgraden är förstås avgörande. 6 000 kronor i lån per kvadratmeter är genomsnittet för riket, men i storstäderna brukar man räkna med att stå på säker mark upp till 10 000 kr/kvm. En förening på den nivån får typiskt sett offerter från flera banker till bra villkor”, säger Hans Arén och fortsätter:

”För nybyggen i utkanten av storstan däremot, som belånats till 14–15 000 kr per kvm, är det kanske bara en eller två banker som är villiga att låna ut och föreningen kan bli fast med dem på ofördelaktiga villkor.”

Riktigt tufft först nästa år

Exakt hur många föreningar som befinner sig i en sådan sits, och som enligt Arén kan tvingas till avgiftshöjningar uppåt 50% för att klara finanserna, kan han inte säga.

”Men det är inte ovanligt alls. Vi har något fall på bordet hela tiden”, säger han.

Ändå tror Arén att det är först under månaderna efter Riksbankens förmodade toppning av styrräntan i februari, som det blir riktigt tufft.

”Det nya normala för föreningarna blir snitträntor på 2,5–4%. Det är en svettig situation för både föreningar och boende. Om räntan går upp 2% så innebär det för en boende i en lägenhet på 35 kvadratmeter, där avgiften är 2 500 kronor idag och man har ett lån på 1,5 miljoner, att månadskostnaden via höjd bolåneränta och avgift ökar från 5–6 000 kr till 10 000 kronor”, säger han.

Boende tagna på sängen

Hushållen är sällan förberedda på höjningarna. Emma Persson, privatekonom på Länsförsäkringar, säger att det ligger närmare till hands att räkna på den egna låneräntan än bostadsföreningens, och att höjningarna därför ofta blir en obehaglig överraskning.

”Vi har levt länge i en lågräntemiljö som gjort att man slappnat av litet. Dessutom finns både okunskap och ointresse för att sätta sig in föreningarnas årsredovisningar, som inte alltid är de lättaste”, säger hon.

Tillgängligheten i materialet skiljer sig avsevärt mellan bostadrättsförningarna och ibland kan det krävas att man som köpare ringer styrelsen.

”När marknaden var överhettad fanns ofta för litet tid för köparna att göra en ordentlig genomlysning. Nu tar affärerna mer tid och köparna hinner med”, säger Emma Persson.

Huruvida ägare av bostadsrätter redan tvingats sälja på grund av att de inte klarar räntor och avgifter finns inga uppgifter om ännu.

”Men vi vet att bostaden är högt prioriterad, att man hellre drar ner på andra utgifter, så det vill mycket till för att man ska behöva flytta”, säger hon.

Under hösten har ekonomer som Affärsvärlden talat med kritiserat att bankerna i sina kreditprövningar inte stresstestar låntagarnas betalningsförmåga av avgifter, utan bara räntekostnaderna för själva bolånet. Emma Persson säger att vissa banker visst efterfrågar en buffert, men inte specifikt med sikte på avgiftshöjningar.

”Om kunderna köper en högt belånad förening tar man lite höjd för högre avgift i bostadsköparens kvar-att-leva-på-kalkyl, och det finns lite ”krockkudde” i form av kalkylräntan och i den summa som blir kvar att leva på när allt är betalt”, säger hon.

Ännu inga kreditförluster i bankerna

Statliga SBAB har i flera undersökningar tittat på i vilken grad bostadsrättsköpare ser till föreningarnas ekonomi.

”Vi gjorde en analys för ett par år sedan som visade att köpare inte tog tillräcklig hänsyn till avgiften i föreningen. Jag gissar att om vi gjorde om den idag skulle det se annorlunda ut”, säger Robert Boije, chefsekonom på SBAB.

En snabbare och brantare ränteuppgång än man väntat har satt sina spår hos föreningarna. SBAB räknar med att det ”nya normala” är en fyraprocentig ränta, på den högre sidan av Hans Aréns förväntningar.

”Ibland kan nya föreningar parera genom att senarelägga underhåll, som man har mindre behov av i nybyggen, men det är förstås ingen långsiktig strategi”, säger han.

Robert Boije pekar på att priserna på bostadsrätter hållits uppe något bättre än villapriserna som tyngs av högre energikostnader och som upplevde en starkare prisuppgång under pandemin. Det minskar risken för negativt eget kapital som annars kan försätta ägarna i en situation där de inte har råd att sälja.

”Hur många som har svårigheter att behålla sina bostäder vet vi inte, men det har inte synts någon markant ökning i bankernas förluster på bolånekrediter hittills”, säger han.