Marknaden som älskas ihjäl

Sverige har de högsta relativa boendekostnaderna i världen, långa bostadsköer i tillväxtområdena och en nyproduktion av bostäder som på intet sätt kan matcha den ökande efterfrågan i dessa områden.

Ändå hävdar statens utredningsman av det rådande hyresregleringssystemet, Bengt Owe Birgersson, att den svenska hyresmarknaden fungerar bra.

En väl fungerande bostadsmarknad är en viktig ingrediens för att hålla uppe tillväxten i ett lands ekonomi, eftersom tillgång till bostad är en förutsättning för god rörlighet på arbetsmarknaden.

Missad funktion

Sämst av alla delmarknader på bostadsmarknaden fungerar den reglerade hyresmarknaden. Hyresrättens viktigaste funktion borde rimligen vara att just underlätta för arbetsmarknadens rörlighet. Denna upplåtelseform lämpar sig ju väl för människor som snabbt vill hitta en bostad och inte vet hur länge de behöver den. Den lämpar sig också för människor som inte kan eller vill binda sin ekonomi så hårt till bostaden, som ett eget ägande innebär.

I de mest attraktiva områdena i Stockholms innerstad finns idag meningslöst långa köer, som hindrar människor att komma in på bostadsmarknaden över huvudtaget. De stora värdena i hyreskontrakt i attraktiva områden, som regleringarna har skapat, gör att ingen vill släppa ifrån sig sitt kontrakt utan att försöka realisera värdet. En allvarlig bieffekt av detta är en omfattande ekonomisk kriminalitet i form av svarthandel med hyreskontrakt.

Det förekommer även andra sätt att gå runt regleringarna. Många fastighetsägare väljer exempelvis att blockuthyra flera lägenheter i en fastighet till företag, som i sin tur hyr ut lägenheterna till anställda som annars inte har en chans att hitta en bostad. För en lätt möblerad lägenhet kan en fastighetsägare på detta sätt få ut upp till tre gånger så mycket som den reglerade nivån.

Resultatet är att de cirka 60 procent av det totala antalet hyreslägenheter i Stockholms innerstad egentligen inte är tillgängliga på marknaden. Det är ett skäl till att efterfrågan kanaliseras till bostadsrätter. Kanske är det också den viktigaste förklaringen till den snabba prisökningen på borätterna.

Det byggs inga nya hyresrätter i Stockholm – trots att efterfrågan egentligen är stor. Förklaringen är inte alls bristande betalningsvilja eller förmåga hos möjliga hyresgäster. Nej, snarare handlar det om att fastighetsägarna inte tror att de kommer att kunna få ut en skälig avkastning på sin investering. Det finns nämligen ett stort manöverutrymme för kommunens politiska ledning att driva hyressättningen som den vill, under förutsättning att Hyresgästföreningen är med på noterna. Den borgerliga ledningen i Stockholm har inte velat driva en tuffare linje i denna fråga, eftersom det sannolikt skulle stöta bort väljare. De har istället valt att ge hyresgäster chansen att skapa egna små förmögenheter genom att driva på ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter, som säljs ut för ungefär halva marknadspriset.

Därför är det inte konstigt att det är bostadsrätter och egna hem som byggs i tillväxtregionerna. För dessa boendeformer är marknaden fri.

Det finns även andra politiska förklaringar till att bostadsbyggandet i tillväxtkommuner är generellt lågt. En är bristen på planlagd mark. En annan är att många tillväxtkommuner helt enkelt inte ser några ekonomiska motiv att bygga nya bostäder. Dessa kommuner får ju behålla en mycket liten del av de nya invånarnas skatter, som istället går till andra kommuner genom den statliga omfördelningen av kommunal skattekraft (Robin Hood-systemet). Även om dessa kommuner efter de senaste ändringarna av omfördelningsnycklarna inte direkt förlorar på att nya skattebetalande invånare flyttar till kommunen, är de indirekta kostnadsökningarna större än vad dessa kommuner får behålla. I värsta fall får kommunerna behålla fem procent av de nya intäkterna, men måste stå för alla de infrastrukturinvesteringar som är förknippade med bostadsprojekt samt all kommunal service för de nya invånarna.

Omvänt i glesbygd

På andra håll är problemet omvänt. I nio av tio kommuner ligger lägenhetshyrorna klart högre än kostnaderna för att bo i en nyinköpt villa och därmed högst sannolikt långt över nivån på en fri hyresmarknad med fungerande priskonkurrens.

Detta är anmärkningsvärt eftersom hyresregleringarna i de flesta länder just syftar till att hindra en fastighetsägare att ta ut en högre hyra av någon hyresgäst än vad som skulle betalas på en öppen och fungerande marknad. (Se artikel sid 46.)

En viktig förklaring till de höga boendekostnaderna på så många håll i Sverige är den stora skattereformen i början av 90-talet. Genom den förvandlades bostadssektorn från ett subventionsområde till en kassakossa för staten. Skattereformen innebar kraftigt ökade kostnader inom bostadssektorn genom slopade räntesubventioner, höjd fastighetsskatt, fördubblad byggmoms samt införande av moms på fastighetsförvaltning, VA-avgifter, sophämtning, sotning och energiförbrukning.

På en fungerande marknad går det inte att höja skatterna utan att det skapas motkrafter i form av lägre priser. Så har också skett på villamarknaden, där priserna har anpassats och sjunkit på de flesta marknader till följd av den högre skattebelastningen. Men en sådan anpassning har alltså inte skett på hyresmarknaden. Tvärtom har hyrorna under 90-talet fördubblats (medan konsumentpriserna under samma period har ökat med endast 36 procent).

Reglering och monopol

Förklaringen till att staten har lyckats så väl i sitt fiskala fiske i denna sektor är hyresregleringarna och de kommunala bostadsföretagens monopolliknande men svaga ekonomiska ställning. Genom att ta bort subventionerna och öka kostnaderna – utan att ta bort hyresregleringarna och skapa förutsättningar för en fungerande priskonkurrens – har staten skapat en effektiv skattegenerator.

Kombinationen av monopol och svag ekonomi har nämligen tvingat de kommunala bolagen att höja sina hyror. Ökade vakanser har inte lett till sänkta hyror, som på en fungerande marknad. Istället har anpassningen skett genom att delar av överskottet har rivits. De privata fastighetsägarna på dessa orter har naturligtvis tacksamt accepterat att de kommunala bolagen på detta sätt har hållit hyrorna uppe.

Skulle det då bli bättre med avreglering och marknadshyra?

På andra avreglerade marknader – som el- och telemarknaden – har avregleringar lett till kraftigt sänkta priser för konsumenterna, även om staten på elsidan har tagit igen en hel del genom höjd skatt. Till och med socialdemokraterna erkänner nu att den tidiga avregleringen av telemarknaden har bidragit till att göra de svenska teleoperatörerna, med Telia i spetsen, till mycket konkurrenskraftiga och värdeskapande företag vid en internationell jämförelse. Och det utan att det skett på bekostnad av konsumentintressena. Varför tror då inte socialdemokraterna att en avreglering av hyresmarknaden skulle kunna ge samma effekt?

Förklaringen är att ordet marknadshyra är laddat med innehåll som ocker och utsugning av hjälplösa hyresgäster. Det hävdas att bostäder i attraktiva lägen kommer att tömmas på vanligt folk och invaderas av rika. Att följden också skulle bli ett ökat utbud av bostäder och stora hyressänkningar på många orter kommer inte fram i den politiska retoriken.

Ideologiska mamman

Hyresfrågan är alltså mycket het och mycket känslig. Allra känsligast är den för socialdemokraterna, som är ideologisk mamma till det rådande systemet. Partiet har mycket nära band till de aktörer som bär upp det nuvarande systemet: de kommunala bostadsföretagen och hyresgästföreningen.

Men det underliggande trycket på förändringar är mycket stort. Det var därför finansdepartementet gav Bengt Ove Birgersson i uppdrag att utreda sättet att bestämma hyrorna, det så kallade bruksvärdesystemet. Att Birgersson är VD för de kommunala bostadsföretagens intresseorganisation SABO sågs uppenbarligen inte som ett jäv. Mot bakgrund av frågans känslighet och Birgersson egen position är det kanske inte så förvånande att resultatet bara blev en försiktig kritik mot systemet.

Birgersson konstaterar att “samspelet mellan bruksvärdesystemet, hyresförhandlingslagen och allmännyttans roll som förstahandsnorm (prisledarskap) resulterat i en förhållandevis god måluppfyllelse.”

Han medger att lägesfaktorn bör beaktas mera vid hyressättningen och argumenterar för en fri hyressättning vid inflyttning i nybyggda hyresrätter. Därefter konstaterar han, något förvånande, att “utvärderingen visar på en överraskande god samstämmighet mellan de uppmätta konsumentvärderingarna och dagens hyror.”

Detta kan synas märkligt eftersom marknadshyra inte är något annat än ett pris som återspeglar bostadskonsumenternas preferenser, vad gäller bostadens läge och standard, satt i relation till det samlade utbudet och efterfrågan på bostäder.

Om denna samstämmighet mellan konsumentvärderingar och dagens hyror är så stor som Birgersson tycker sig kunna se, har vi inte då marknadshyror?

För en utomstående är det uppenbart att så inte är fallet. Då skulle vi inte ha den rådande situationen med långa köer till hyresbostäder i de större städernas mest attraktiva områden och stora vakanser – och till och med rivningar – i mindre attraktiva områden, där hyrorna trots detta kan ligga på samma nivå som i Stockholms innerstad.

Hade vi haft en fungerande hyresmarknad, där ingen enskild aktör själv kan sätta hyrorna (dvs fungerande priskonkurrens) och där bostadskonsumenternas betalningsvilja är vägledande, skulle hyrorna vara högre i attraktiva områden och väsentligt lägre på andra håll.

Hyrorna i Haparanda

Det är knappast en återspegling av bostadskonsumenternas värderingar att Haparanda har landets högsta hyror och samtidigt stora vakanser.

Hyrorna i Haparanda är helt enkelt en konsekvens av att det kommunala bostadsföretaget har dragit på sig för stora kostnader, som det lyckats vältra över på sina hyresgäster. Detta förhållande berör inte Birgersson i sin utredning.

Den rådande situationen i Stockholm – med låga hyror i det äldre, mest centrala beståndet – är följden av att hyresgästföreningen har prioriterat denna ordning. De kommunala bostadsföretagen i Stockholm har visserligen sagt sig vilja ta hänsyn till de centrala delarnas attraktivitet i hyressättningen. Men företagen har i förhandlingarna med hyresgästföreningen inte genomdrivit denna linje.

Detta har visserligen dämpat segregeringen i de mest attraktiva områdena, där hushåll med relativt låga inkomster har kunnat bo kvar. Men det har knappast hindrat utvecklingsriktningen i sig mot en ökad segregation.

Det är inte känt vilken typ av hushåll som lyckats komma över nya hyreskontrakt i Stockholms innerstad på senare år.

Med sannolikhet dominerar betalningsstarka hushåll, både bland de som har betalat svart och de som har fått kontraktet genom att byta sin villa eller bostadsrätt mot en hyreslägenhet. Pikant är den lilla minoritet, som lyckats komma över ett förstahandskontrakt utan att betala något, däribland ett antal befintliga och tidigare stadsråd.

Dyrt i nybyggen

I stället för högre hyror i innerstan har hyresgästföreningen accepterat väsentligt högre hyror i nyproduktion och även vid större ombyggnader. Det senare har lett till att hyran i ombyggt hus nästan har kunnat fördubblats utan att hyresgästerna upplever någon motsvarande standardökning, vilket tvingat många betalningssvaga hushåll att byta sin lägenhet mot något billigare.

Någon undersökning av hyresgästernas betalningsvilja i förhållande till husets produktions- eller ombyggnadsår, vilket har varit den mest avgörande faktorn vid hyressättningen på de flesta marknader, gör inte Birgersson i sin utredning. Inte heller har han undersökt vad bostadssökande är villiga att betala för en hyreslägenhet, vilket hade varit naturligt på en marknad. Han har bara undersökt värderingarna hos hyresgäster som redan har en lägenhet.

Så Birgerssons utredning och hans förslag till reformer ska nog mera ses som en politisk produkt, anpassad till beställarens intressen, samtidigt som han försökt hitta en väg ut ur den nuvarande situationen.

Problemet är att dagens system är uppbyggt för att ta tillvara just de befintliga hyresgästernas intressen, de som representeras av hyresgästföreningen. De bostadssökandes intressen hamnar helt utanför utredningen.

Uppenbarligen vill Birgersson skydda befintliga hyresgästerna från bostadssökande som är villiga att betala mera. Parallellerna med facket och arbetsmarknaden är uppenbara.