Fastighet Börsprognos
Malmqvist: Börsen ska ner mer – räkna med att fastighetsaktier rasar
Räntehöjningarna satte världens börser i gungning under 2022. Börsveteranen Peter Malmqvist har bland annat varit aktieanalytiker inom finanssektorn och lärare på Stockholms Universitet i redovisning, finansanalys och företagsvärdering under sin karriär. Han har tidigare varit skeptisk till värderingarna på börsen och tror fortfarande att vi kommer få se mer nedgång under nästa år.
”Under 2023 tror jag att vi når botten på börsen, den kommer ligga klart lägre än idag”, säger han men lägger samtidigt in en brasklapp:
”Jag är lite mindre säker på det nu än vad jag var tidigare.”
Peter Malmqvist tror att centralbankerna kommer att gå mjukare fram med räntehöjningarna framöver och acceptera högre inflation. Han poängterar även att börsutvecklingen har varit förhållandevis bra och relativt stabil sedan mitten av oktober.
”Det är möjligt att placerare idag ser samma scenario som jag ser”, säger han och fortsätter:
”Högre inflation är inte fullt lika illa för företagen som en väldigt kraftig inbromsning i efterfrågan.”
Peter Malmqvist tror att inflationstakter på omkring 5% är vad vi att se framöver.
Varnar för fastighetssektorn
Peter Malmqvist menar att fastighetssektorn, och då aktörer inriktade mot kommersiella fastigheter, kommer att stå inför utmaningar under nästa år.
Han tror bland annat att kontorshyresgäster kommer att byta till mindre lokaler.
“Sedan är det refinansieringsrisken. Varför ska bankerna bjuda på superlåga räntor när inte placerarna vill bjuda på det?” frågar han sig retoriskt.
Svenska fastighetsbolag har omkring 750 miljarder kronor i utestående obligationsfinansiering. Under 2023-2025 förfaller ungefär 100-120 miljarder kronor årligen enligt Handelsbankens senaste fastighetsrapport.
Peter Malmqvist tror att bankerna är sugna på att flytta fram positionerna inom fastighetssektorn och sluka delar av dessa volymer.
“Att finansiera tror jag inte kommer vara några större problem totalt sett för fastighetsbolagen, men inte till de låga räntor som de säkert förväntar sig”, säger han.
Även Handelsbanken räknar med att bankerna ökar utlåningen mot fastighetssektorn framöver.
“Vi sammanfattar läget som att bankernas aptit till att låna ut pengar till fastighetsbolag trots allt fortsatt verkar vara god, vilket minskar refinansieringsrisken i sektorn. En risk som dock inte ska underskattas”, skrev Handelsbanken i sin rapport.
Lägre fastighetsvärden att vänta
Fastighetsbolagen framhäver ofta själva inflation som något positivt. Detta eftersom de har KPI-indexerade hyror på sina kommersiella fastigheter som skydd mot inflation. Peter Malmqvist delar dock inte den bilden.
”Om avkastningskraven går upp uthålligt med två procentenheter går fastighetsvärdena ner runt en tredjedel, allt annat lika. Om du under tre års tid tänker att ska du kunna höja hyrorna med 8% per år har du lyckats återvinna ungefär 40% av det värdefall som de där två procentenheters uppskrivning i avkastningskravet gjorde. Då landar du på ett nettovärdefall på 20%”, säger han som ett räkneexempel.
”Du kan naturligtvis inte räkna med 8% hyresökningar i all evig tid, för då måste du räkna med 8% i inflation och det är det ingen som gör. Därför tror jag att fastighetssektorns problem fortsätter”, säger Peter Malmqvist.
Även Handelsbanken är inne på samma spår i sin rapport.
“I vårt huvudscenario räknar vi inte med att högre hyresintäkter fullt ut kan kompensera för ökade avkastningskrav och att fastighetsvärden på kontorslokaler därför faller med omkring 15% från toppen”, skriver de.
Läs mer: Fastigheter ger inget skydd mot inflation
Fastighetsindex är ner 45% i år. På frågan om börsen redan har prisat in stigande räntor, högre avkastningskrav och lägre fastighetsvärden i sektorn svarar Peter Malmqvist fastighetsaktierna ska ner mer från dagens kurser.
”Om jag tittar på driftnettot på de tolv största fastighetsbolagen i förhållande till fastigheternas bokförda värden kan jag konstatera att det är ungefär 3,5%. Om jag istället tar börsvärdet på bolaget och stoppar in är driftnettot ungefär 4,7% av det implicita fastighetsvärdet. Om räntorna på 10-åringen ligger på 2% ska vi åtminstone ha en riskmarginal på 4 procentenheter. Så de där 4,7% borde åtminstone vara 6%. Om man räknar lite på det innebär det omkring ytterligare 15-20% värdefall härifrån”, säger han.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.