Leiv Synnes: ”SBB får inte tillräckligt erkännande för det fina vi byggt upp”

Telefonsamtalet kommer oväntat. När Leiv Synnes svarar är det SBB:s styrelseordförande Lennart Schuss på andra sidan luren och ber om ett möte i sin villa på Lidingö. Vid tidpunkten befinner sig SBB i fritt fall. Kursrasen avlöser varandra. Regeringen kallar till krissamtal om SBB och bolagets kreditbetyg sänks. Vad mötet ska handla om framgår inte på förhand. Men väl hos Schuss leds diskussionen snabbt in på det kristyngda bolaget, om synen på SBB och vad som kan göras framåt. Det är mycket som står på spel, och för Schuss är det viktigt att ordna successionen. I slutet av samtalet väntar ett jobberbjudande. Synnes nappar direkt.

*

I början av juni 2023 skiftar Leiv Synnes bolagskostym. Han går från rollen som CFO på det finansiellt starka Akelius Residential till VD på ifrågasatta SBB. Fastighetsbolaget som på kort tid gått från att vara en av Sveriges mest älskade folkaktier till att bli börsens främsta slagpåse. Mest blankad i Sverige. Stora delar av börsvärdet utraderat och ett skuldberg som skulle fått Sisyfos själv att rygga tillbaka.

SBB är tätt förknippat med den tidigare färgstarka VD:n och storägaren Ilija Batljan. Frågan är om det är möjligt att ändra på bolagets karaktär, finansiella status och hårt inpräntade mediebild. Ska man lyssna på Roger Akelius har SBB i dag en av Sveriges främsta hjärnor vid rodret när det kommer till att ordna finansiering. Är det tillräckligt för att vända trenden för Sveriges mest uträknade börsbolag?

Akelius-skeppet tar ut ny kurs

I början av 2000-talet hade Roger Akelius, då mest känd som kontroversiell skatteexpert, byggt upp ett stort fastighetsbestånd på relativt kort tid. Boksluten präglades dock av den höga tillväxttakten och resultatet var stora skulder. Under ett par år i början av 00-talet var soliditeten i Akelius fastighetsbolag mindre än 3%.

“Jag började på Akelius 2004. På den tiden var Akelius inte känd för att vara kapitalstark. De hade haft en tillväxtresa och köpt upp ett bolag som hette Mandamus. Då kom man i obalans mellan utbud och efterfrågan på kapital. Det har likheter med situationen vi har i SBB idag”, säger Leiv Synnes till Affärsvärlden.

Situationen var inte ett utslag av omedveten vårdslöshet, utan ett medvetet val av Roger Akelius. Han ville ha långfristiga lån och låg soliditet. Men det satte med tiden käppar i hjulen för bolagets lånefinansiering. Successivt ritades balansräkningen om för få tillgång till nytt kapital. En process som känns igen från SBB.

“Jag hjälpte bolaget [Akelius reds.anmn.] att få ordning på sin finansiering. Bland annat gjorde vi något som kallas för värdepapperisering, där vi emitterade säkerställda obligationer i ett internationellt forum”, säger Synnes.

Det togs fram ratingrapporter från Moody’s och Standard & Poor’s, vilket ledde till att inhemska aktörer ändrade sina bedömningar om Akelius-bolaget.

“Vi ändrade utbud och efterfrågan på kapital på lånesidan. Vi fick den största delen av den här finansieringen med AAA-rating. Då fick de svenska bankerna upp ögonen för att Akelius hade bra tillgångar. Sedan rullade det på. Vi fick in banker och kunde styra upp finansieringen. När finanskrisen kom hade vi gått från att vara lite instabila till att vara väldigt stabila.”

Därefter expanderade man till Danmark, England, Frankrike Kanada och USA.

“Vi gjorde det annorlunda än andra. De flesta ville vara stora på hemmaplan. Vi funderade utifrån ett globalt perspektiv om var det var mest lönsamt och rationellt att investera”, säger Synnes.

Investerar 16 miljarder i kapitalmarknaden

Efter börsens stängning på årets sista handelsdag skickade SBB ut en press release på att man ställer in betalningarna på sina hybridobligationer. Ett drag som ska spara bolaget cirka 500 Mkr per år. Aktieägarna är vid det här laget luttrade av dramatiska nyheter. Över 200 000 aktieägare har under 2023 kunnat följa nyheter om obligationsbråk, löpande avyttringar och spekulationer om försäljning av hela eller delar av SBB. Sedan januari 2022 har 93% av börsvärdet utraderats.

En av de senare nyheterna är att bolaget sålt ned sig under 50% i utbildningsfastighetsbolaget EduCo. En affär som genomfördes med Brookfield och gör att EduCo – med tillhörande skulder på 10 mdr kr – inte längre konsolideras i SBB:s räkenskaper. Utbildningsfastigheterna ligger nu samlade under varumärket Nordiqus.

“Genom att sälja strax över 1% och bli en minoritetsägare kan vi dra nytta av en annan ägares styrka i ett läge där vi själva kanske var svagare. Tillsammans med Brookfield erhåller vi mycket bättre finansiering än vi själva hade kunnat få”, säger Synnes och fortsätter:

“Nu har Nordiqus lånat upp 16 miljarder och tanken är att vi ska erhålla kreditbetyget investment grade inom två år. Nordiqus kommer refinansiera de pengarna i den amerikanska kapitalmarknaden.”

Har ni bestämt er för hur ni ska finansiera er? 

“Det finns olika prissättningar mellan olika instrument. Min erfarenhet från att jobba i svensk bankmarknad, europeisk bankmarknad och amerikansk kapitalmarknad är att om vi jobbar på det här sättet så kommer vi åt amerikanska investerare som är prissatta på ett visst sätt idag, att jämföra med obligationer i Europa.”

Handlar det om att hitta spreadar i olika instrument?

“Ja, precis. Ibland så är det så att bankmarknaden är bättre prissatt än obligationer och tvärtom. Ibland är amerikanska finansieringar bättre än europeiska. Det är viktigt att hitta de här luckorna med kapital som för tillfället är bäst och mest optimalt för bolaget.”

Behöver halvera beståndet – en gång till

SBB har även tacklat sin finansiella situation genom att nästan halvera sitt fastighetsbestånd. I en analys av Affärsvärlden från november förra året bedömdes att ytterligare en halvering krävs för att skapa ordning i balansräkningen. Det skulle i sådana fall handla om att gå från 76 miljarder i tillgångar till 38 miljarder.

En slutsats som inte direkt motsägs av Synnes.

“Ja, det är ju om du tar nominell skuld. Men om du sänker marknadsvärden på fastigheterna så måste man göra samma övning på skulderna.”

Vad som åsyftas är att fastighetsvärden marknadsvärderas, men inte skulderna, enligt Synnes. Han menar att man ofta gör det för enkelt för sig när man räknar på SBB:s behov av avyttringar.

Leiv Synnes om Ilija Batljan: “Gjort ett fantastiskt jobb”

På kort tid har styrelseledamöterna Fredrik Svensson och Eva Swartz Grimaldi lämnat SBB. På fastighetsbolagets huvudkontor är dock det inte bara idel nya ansikten. I korridorerna på Strandvägen i Stockholm passerar Afv förre detta VD:n Ilija Batljan, som får ros när Synnes kommenterar hans arbete med SBB.

“Vi har en unik plattform genom bostadsbeståndet och samhällsfastigheterna. Det svåra är att bygga upp ett bolag från noll, det som Ilija har gjort. Han har gjort ett fantastiskt jobb där”, säger Synnes.

“Ilija har varit duktig på att hitta den här nischen med samhällsfastigheter och även varit duktig på att låna pengar till bra villkor.”

 

“Ett fastighetsbolag har ju två typer av diskonteringsinstrument. En är fastighet, så när räntan stiger så ökar diskonteringsräntan och så blir det lägre värde på fastigheterna. Men så har vi ju skuldsidan också. Det vill säga, genom att diskontera skulderna med en högre ränta så blir nuvärdet lägre”, säger han.

Obeaktat de redovisningstekniska frågorna har bolagets rating bland värderingsinstituten näppeligen repat sig.

“De gör ju sin bedömning. De gör en bedömning utifrån skuldsituationen. Men om man tittar på tillgångarna så är det väldigt högkvalitativa tillgångar. Där menar jag att SBB inte får tillräckligt erkännande för det fina fastighetsbestånd som vi byggt upp i bolaget”, säger Synnes.

Planen för att minska belåningsgraden

Målet för SBB är att landa på en belåningsgrad mellan 40-50%, uppger Synnes. För tillfället ligger den på 53%.

För att minska belåningsgraden är ett av SBB:s huvudnummer att minska ägandet i inom sina tre affärsområden: utbildning, samhälle och bostäder.

Hamnar man under 50% av ägandet konsolideras inte bolagens skulder längre i SBB:s räkenskaper. Detta har som nämnts redan gjorts i utbildningsdelen, EduCo.

“Genom att gå ner i ägande räknas vi inte i samma limiter i banksystemet. Dessutom kan Nordiqus vända sig till en annan grupp investerare än just banker. Tack vare det här så förändrar vi utbud och efterfrågan på den nordiska bankmarknaden.”

Detsamma planeras för dotterbolaget Sveafastigheter, dit SBB slussat över hela sitt bostadsbestånd inför en ägarspridning.

“Man kan säga att en tredjedel av SBB:s koncern redan har investment grade. Sedan kan vi göra samma övning med bostäder och efter det har vi en del kvar”, säger Leiv Synnes.

SBB planerar att fortsätta genomföra två eller tre mindre fastighetsaffärer per månad. Hittills har större försäljningar enligt Synnes inte varit aktuella eftersom de varit svårare att sälja till marknadsvärde. Även om man nyligen lyckades sälja ett sjukhus i Norge för 2,8 miljarder norska kronor.

Hoppas ni får till några nya krediter i närtid?

“Vi jobbar med det. Dels har vi förväntningar på vanlig klassisk bankfinansiering. Sedan finns det ju också det som kallas för strukturerad finansiering, likt det vi gjorde med Morgan Stanley i höstas.”

Dags att putsa på fasaden

I bolagets kommunikation utåt är kvaliteten på beståndet något som Synnes gärna lyfter. Beståndet är det första som nämns i det senaste VD-ordet. Även under vår intervju är det något han återkommer till.

“Jämfört med en del branschkollegor har vi mycket bättre kassaflöden. Och vi har ingen nedsida på kassaflödet. Vi har framförallt långa kontrakt med offentliga hyresgäster. Så jag tror att vi får ut mer kassaflöde från våra fastigheter än andra. Jag tycker att vi har väldigt bra fastighetsbestånd. Det vi behöver jobba med det är att få in lite mer kapital”, säger Synnes.

Givet SBB:s omfattande omstöpningar och fortsatta behov av fastighetsförsäljningar är det dock inte svårt att förstå att marknaden inte har fokus på just detta när det kommer till SBB. Beståndet är säkert fullgott. Men tillräckligt kapital för rullande tolv månader saknas. Och frågan är hur mycket, och vilka delar, av SBB:s bestånd som finns kvar när röken väl lagt sig.

Gissningsvis är kvaliteten på beståndet en käpphäst för bolaget eftersom Synnes vill upprepa den resa som Akelius gjorde i början av 2000-talet. Att inte bara förbättra den finansiella stabiliteten, utan att parallellt omförhandla bilden av SBB. Detta genom att bland annat fokusera på vilka tillgångar som finns i bolaget.

Synnes pratar exempelvis om att “förändra narrativet i marknaden” från att fokusera på finansiell risk till kommersiell risk. Caset är att SBB, med tanke på konjunkturen och sina långsiktiga hyresgäster, sitter på en låg kommersiell risk.

Om likheterna mellan Akelius på 00-talet och SBB idag säger Synnes:

“Det fanns en bild i media och bland investerare om att man var finansiellt svag. Det fanns rubriker i tidningarna där man hade en viss uppfattning om bolagen. Då gällde det att ändra den bilden av företagen. Det kunde dels vara hur balansräkningen såg ut, men även tillgångarnas kvalitet.”

I det senaste VD-ordet menar han att bilden av SBB även haft en negativ påverkan på finansieringsmöjligheterna.

“Negativa spekulationer om SBB:s framtid har under året försämrat bolagets finansieringsmöjligheter, vilket i sin tur påverkat bolagets likviditet. Detta har i sin tur kraftigt bidragit till sänkta kreditbetyg”, heter det.

I ljuset av detta kan man se hela denna intervju som ett sätt för SBB att, efter omfattande och alltjämt pågående renoveringar av interiören, parallellt arbeta med att putsa på fasaden.

Internationell expansion för SBB?

Att ta in nytt kapital och minska belåningen handlar för SBB inte bara om att hamna på nivåer där bolaget når balans i finanserna. Det är också en fråga om att att skapa förutsättningar för att ta “nästa steg” med bolaget. När samtalet glider in på framtiden är det uppenbart att Synnes har en internationell utblick. Den finns på lånesidan, så även operationellt. Om kapitalknutarna blir lösta är det inte självklart att Norden fortsatt är fokalpunkten för SBB.

Kan det bli en internationell expansion för SBB, som med Akelius?

“Ja, tankarna har funnits på Europa. Det har ju även Ilija pratat om, att vi ska vara ett stort europeiskt företag inom social infrastruktur. Jag tror det är rimligt att titta på andra länder utanför Norden. Det är tanken också tillsammans med Brookfield att äga utbildningsfastigheter under varumärket Nordiqus i ett mera europeiskt perspektiv. Kanske dubbla beståndet i Nordiqus på ett antal år”, säger han och fortsätter:

“När det gäller bostäder och samhällsfastigheter kan vi göra samma resa. Men först måste vi säkra den nuvarande finansiella situationen och förbättra den innan vi kan börja prata om tillväxt.”

Det är ju tillåtet att drömma? 

“Ja, då skulle jag tro att det nog blir bättre att vara mer spridd på tillgångarna, mer balans och inte ha för mycket tillgångar beroende av till exempel den nordiska bankmarknaden. Till exempel ha Sverige och Tyskland eller Sverige och Nederländerna. Då skulle vi få en annan bankgrupp än vad vi har idag.”