Långsiktigt läge i utdelare

KÖP Castellum är välbekant för Affärsvärldens läsare. Fastighetsbolaget var en del av bankräddningen under det tidiga 1990-talets svenska fastighetskris och kom till börsen redan våren 1996. Sedan dess har bolaget lyckats med bedriften att höja utdelningen per aktie varje år, 20 år i sträck.

Affärsvärldens senaste råd var en köpstämpel i nummer 40/2013. Sedan dess har fastighetsportföljen fördubblats i värde, dels genom målmedvetet ­arbete, men också genom stigande fastighetspriser och 2016 års storförvärv av då AP-fondägda Norrporten.

Castellum äger och förvaltar kommersiella fastigheter. Av årsskiftets fastighetsvärde på 81 miljarder kronor är runt sju tiondelar kontor, en ­tiondel butiker samt knappt en femte­del lager och logistik. Förvaltningens runt 4,2 miljoner uthyrningsbara kvadratmeter är bokförda till 18 268 kronor kvadratmetern.

Storlek ger styrka på koncernens centraliserade områden, som finansieringen. Själva förvaltningen och kundrelationerna ägs av decentraliserade regionenheter. Systemet skapar en sund intern konkurrens där regionerna sporrar varandra att förvalta mer effektivt, år för år. Geografiskt byggs regionbestånden kring lokala styrkepositioner på utvalda orter där näringslivet växer långsiktigt, i praktiken en relativt spridd fördelning mellan de tre svenska stor­städerna plus Köpenhamn, men också över svenska universitets-, högskole- och regionstäder.

I den positiva marknad som följt senare års nollräntemiljö är det inget unikt att fastighetsbolag taktat tvåsiffrig kassaflödes-, substans- och aktiekurstillväxt. Sektorn har konjunkturhjälp på hyror och uthyrningsgrad, och ovanpå det har många bolag belånat upp sig rejält till generösa villkor.

Castellum å andra sidan brukar kallas för fastighetsbolagens mellanmjölk. Det är en träffande beskrivning om den syftar på kassakon som växer på ett mer kontrollerat sätt än fastighetsklipparna. Castellums överordnade huvudmål är förvisso att växa förvaltningsresultatet per aktie med 10 procent årligen. Men den tvåsiffriga tillväxten ska ske utan att ta stora risker med aktieägarnas pengar via belåning.

I artikelgrafiken visas hur förvaltningsresultatet per aktie under 1997–2017 i genomsnitt ökade med 11 procent årligen. Det är en imponerande bedrift. Ökningarna om 5 respektive 7 procent per aktie av hyresintäkter samt driftnetto, fastigheternas obelånade överskott, vittnar om gnet, stegvis förbättring och att medvetet återinvestera i husen samt kunderbjudandet. Två decenniers nedåttrendande räntor har inte varit huvuddrivare av Castellums jämna kassaflödes- och utdelningstillväxt.

Minst halva förvaltningsresultatet delas ut och resten återinvesteras. Investeringarna går till att förbättra befintliga fastigheter och därutöver kan Castellum välja mellan att bygga nya hus eller att förvärva. Projekt och mark är försiktigt bokförda, och utgör endast 5 procent av fastighetsvärdet.

En till punkt där Castellum särskiljer sig är ambitionsnivån i hållbarhetsfrågor. Beståndet är numera nära 50 procent mer energieffektivt än svenska lokaler i genomsnitt, och Castellum är som enda nordiska fastighets- och byggbolag med i Dow Jones hållbarhetsindex (DJSI). Det kostar lite mer på kort sikt, men är rent ekonomiskt en god affär – hållbara hus blir alltmer en premiumprodukt bland hyresgäster samt transaktionsmarknadens investerare. Därtill sänker de förvaltningsrisken långsiktigt.

Castellum har alltså en bevisad modell för att öka fastighetsportföljens kassaflöden, och därmed utdelningsförmågan. Det talar för långsiktigt bra riskjusterad avkastning även framöver. Det skulle vara förvånande om Castellum om fem år inte är en så kallad utdelningsaristokrat som höjt utdelningen 25 år på raken – utrymmet finns där. Bland de över 38 000 aktieägare som lockats av utdelningarna dominerar institutioner. Utlandsägandet på 50 procent är ovanligt högt för ett Sverigefokuserat fastighetsbolag.

På ägarplats fyra, med 4,1 procents ägande, har dock finansmannen Rutger Arnhult nyligen dykt upp. Arnhult är till vardags vd i Klövern, som på flera orter är en av Castellums huvudkonkurrenter inom kontor, men han är också storägare i bland annat Klövern, Corem Property och Sagax. De sistnämnda bolagen konkurrerar med Castellum inom lager/logistik. Drivkrafterna bakom Arnhults inhopp går bara att spekulera om, men den som skulle vilja försöka lägga bud på hela Castellum i dag skulle ­behöva finansiering, inklusive lån, på uppemot 100 miljarder kronor. Det är lite stort, till och med för Arnhult.

På Affärsvärldens närtidsprognos är Castellums portfölj rimligt värderad. Den lågbelånade löpande förvaltningen köps för en p/ffo-multipel som faller från under 15 för 2017 till 13 för 2019. Den ordinarie utdelningen väntas öka direktavkastningen från dagens 4 till närmare 4,5 procent på två år.

På nedsidan bör investerare ta höjd för riskerna med att senare års väldigt expansiva svenska fastighetssektor varit påeldad av nollränta. Därtill väntas kommande förslag på mindre gynnsam svensk fastighetsbeskattning.

Det senaste året har Affärsvärlden redan tagit det säkra före det osäkra genom säljråd i storbolag som Fabege (på nya tjänsten ­Affärsvärlden Analys+) och Sagax. Vill det sig illa blir inte bara bostadsprojekt utan även resten av svensk fastighetssektor återigen en finansiell smittohärd. Sprider sig sådana uppfattningar kan investerare och ­finansiärer, inte minst i utlandet, snabbt vilja minska exponering över hela linjen. I ett sådant läge kommer Castellums aktiekurs inte vara immun trots fin historik och avsaknad av större egna problemexponeringar.

Affärsvärlden låter Castellums strategiska vett på bolagsnivå få väga tyngre än marknadstaktik kring sektorn. Castellum får köpråd som långsiktig sparaktie. Ur ettårsperspektivet sätts en riktkurs på 165 kronor.