Köp och hyr ut på franska Rivieran

“Det är först när man har ett hus på Rivieran som man har lyckats”, teaterviskade en norsk ung dam – med hus på Rivieran – som jag träffade på ett plan från Nice till Stockholm för ett par år sedan. Om vi här antar att hon hade rätt, så kan det mycket väl vara läge att ta steget till de lyckades skara nu. På och kring den mytomspunna franska Rivieran råder nämligen ett för regionen ovanligt tillstånd. Husen, och lägenheterna, är svåra att sälja!

Under de senaste fyra månaderna har antalet sålda bostäder i Alpes-Maritimes (regionen i Frankrikes sydöstra hörn, med Nice som största stad) minskat med nära 30 procent. Detta är det största säljtappet på så kort tid någonsin, enligt en artikel i Var Matin i förra veckan. Hur priserna påverkas är mer osäkert. Officiell statistik för den senaste perioden saknas. Franska media rapporterar att mäklarna inte justerat ner huspriserna särskilt mycket – i annonserna – men att de är mer öppna för förhandlingar än tidigare. Uppgifterna om det verkliga försäljningspriset varierar, men att objekten blivit billigare, eller rättare sagt: mindre dyra, står klart. En vanlig uppfattning är att priserna gått ned mellan 5 och 10 procent sedan i höstas (mer för de bostäder för fransmän som bor och arbetar i regionen, mindre för de verkligt exklusiva objekten för fritidsboende) och att de kan gå ned ytterligare lika mycket under 2009. Vad gäller nybyggda hus sänkte samtliga byggherrar sina priser med mellan 5 och 10 procent runt jul. Nedgången kommer som en smärre chock för bostadsmarknadens intressenter som vant sig vid stadig uppgång. Under de senaste tio åren har mäklarna sett genomsnittspriserna på hus vid Rivieran minst fördubblas.

En svensk spekulant måste dock också väga in kronans försvagning mot euron. Vi använder ett konkret exempel för att belysa kostnadsutvecklingen: Ett specifikt hus i Antibes, med 120 kvadratmeter lyxig boyta och 600 vackra kvadratmeter tomt med pool, elektroniska grindar och beläget ett badbollskast från stranden, ligger nu ute till försäljning för nära 1,9 miljoner euro. I dagsläget motsvarar det ungefär 20,3 miljoner kronor. För ett år sedan hade du behövt växla in endast drygt 18 miljoner kronor. Fast det var å andra sidan innan mäklare och säljare hade mörats av finanskrisen. Huset i Antibes bjöds ut just innan marknaden började vika och prissattes då (april 2008) till 2,1 miljoner euro, vilket motsvarade nära 20 miljoner kronor.

Trots att den som säljer hus vid Rivieran i dag riskerar en utdragen säljprocess är det knappast lätt att få igenom ett skambud. De flesta säljare i regionen har ingen panik utan kan chansa på att pristrenden vänder så småningom. Många är ekonomiskt oberoende. Så många som 70 procent av bostadsköpen i Cannes görs av utlänningar och 30 procent i Nice, vilket indikerar att det till stor del handlar om fritidsboende. I den mån husen är belånade har ägarna goda marginaler eftersom franska banker över lag är restriktiva med bostadslån, kravet är och har varit att kostnaden för ränta och den obligatoriska amorteringen inte får överskrida en tredjedel av den disponibla inkomsten.

Den som helt eller delvis vill bosätta sig på Rivieran bör känna till att det är stora skillnader mellan bostadsaffärer i Frankrike och Sverige. Det tar längre tid att komma till avslut, även i goda tider är flera månader inget ovanligt. Ett objekt har inte en utan flera mäklare, och varje fransk mäklare har följaktligen kanske ett hundratal objekt till salu samtidigt. Samvisningar som är norm i Sverige förekommer inte i Frankrike utan det är privata visningar som gäller. Budgivning förekommer inte heller. Det pris som anges i en annons kan snarast ses som en maxgräns uppåt. Den köpare som lägger upp den summan kan räkna med att få huset direkt, men oftast börjar man med att lägga sig runt 10 procent under angett pris. Sedan är det förhandling som gäller.

Med reservation för de osäkra tiderna finns ett par saker som tyder på att en investering kan förväntas bli lönsam. En är att bostadspriserna påverkats betydligt mindre än i kustområden i till exempel Spanien, där priserna rasat. Det tyder på att marknaden är hyfsat stabil. Efterfrågan väntas vara fortsatt hög på grund av ett mycket begränsat nybyggande på kusten, reglerat i lagen Loi littoral. Och, för den som söker annat än bara det sköna klimatet och det vackra livet i utbyte, finns goda chanser att faktiskt göra även en ekonomisk vinst. Hyressättningen är fri. En uppskattning är att det är lätt att hyra ut centrala objekt under åtminstone 20 till 30 veckor om året. Hyran för till exempel en lägenhet med ett sovrum vid Croisetten i Cannes kan utan vidare vara mellan 500 och 1 000 euro per vecka.

_________________________________________________________________

Varning från mäklaren

n Carl A Florman, mäklare på Rivieran sedan 25 år, tipsar till svenska bostadsspekulanter. Det gäller att inte ha för bråttom, trots att man kanske rest ner för en vecka och gärna vill hitta något direkt. Många har också svenska vänner som talar sig varma för “sin” stad eller by, ibland en högst subjektiv uppfattning. Carl A Florman har sett många felköp på grund av detta och råder intresserade att själv skaffa sig en överblick över alternativa områden. Många svenskar köper sin franska bostad av en annan svensk som lagt bostaden i ett aktiebolag.

– Här vill jag verkligen varna för vad som kan hända när huset sedan ska säljas vidare. Då kan man nämligen åka på kostsam skatteproblematik som finns i detta aktiebolag, avslutar Carl A Florman.

________________________________________________________________

När du köper hus på franska Rivieran

Det har blivit svårare att sälja bostäder i regionen och priserna har pressats ner eller, för mer exklusiva objekt, stabiliserats.

Svårt att göra klipp ens i tuffa säljtider – säljarna har sällan kniven på strupen och är dessutom vana vid att det tar månader, kanske år att komma till avslut. Å andra sidan är marknaden hyfsat stabil till följd av hög popularitet för regionen samt mycket hårda restriktioner för nybyggnationer.

Annonspriset ska ses som maxpriset, inte ett utropspris inför en budgivningsstrid som i Sverige.

Säljaren har alltid en notarie. Även köparen bör ha en notarie, vilket är en statsanställd tjänsteman som tar ansvar för att till exempel bygglov finns och att alla papper är i ordning.

Mäklarprovisionen är inkluderad i priset och ligger på mellan 5 och 10o procent.

– De flesta svenska köpare väljer att lägga eventuella bolån i en fransk bank för att undvika problem om kronan försvagas. Amortering krävs oftast och löptiderna är kortare än i Sverige.