Kåkfaran

Inte många lade märke till Joakim Christiansson när han promenerade den lilla biten från sin paradvåning på Strand­vägen till fastighetsbolaget Alloktons kontor på nummer 5A. Han är inte lång, har mörkt hår och glasögon. Därtill är han okänd.

Trots att han har varit en av hjärnorna bakom det kanske mest spektakulära fastig­hetsbolaget på den svenska aktiemarknaden på senare år, har Joakim Christiansson aldrig förekommit i medierna.

Han satt varken med i styrelsen eller i ledningen, de enda gångerna han förekommer i dokumenten är som ägare och som ledamot i valberedningen. Ändå är han förre huvudägaren Bernhard von der Osten-Sackens mentor i fastighetsbygget.

Bernhard von der Osten-Sacken hade drömmen om att bygga ett fastighetsimperium. Joakim Christiansson hade kunskaperna. Ingen av dem hade dock tillräckligt med pengar. Lösningen hette obligationslån.

Tillsammans med gamla kompisar och Catella i Danmark konstruerade de ett extremt riskfyllt fastighetsbolag, belånat till taknocken. Historien om Allokton är en historia om ett fastighetsexperiment som slog snett. Sällan har ett svenskt företag missat att betala ränta på sina företagsobligationer. Men det var exakt vad Allokton gjorde i somras.

Det är också historien om en blyg ung kille från Sollentuna, med en fast beslutsamhet att nå toppen inom affärslivet. Så fort det bara gick. För fort, skulle det visa sig.

***VisionäreN***

Bernhard von der Osten-Sacken hade hållit på med aktier i princip hela sitt liv. Elva år gammal köpte han aktier i Boliden efter att ha suttit bredvid två aktiemäklare på sin mammas 40-årskalas, enligt uppgifter i Dagens Industri. Han växte upp med sin mamma i Sollentuna norr om Stockholm medan fadern, Manfred Hofmann, bodde i Lund där han var professor i teologi vid universitetet. Det ovanliga efternamnet var mammans och är ett gammalt tyskt adelsnamn.

Som 20-åring, år 1995, blev Bernhard von der Osten-Sacken börsmäklarassistent på unga Deriva Securities, som det gick utför med.

Han hoppade över till lilla fondkommissionären Stock Home Brokers. Där lärde han känna den ena av grundarna, Jesper Stevrin, som senare skulle bli en av huvudmännen i härvan kring den noterade CISL Gruppen, som Affärsvärlden avslöjade.

Det blev dock ingen långvarig sejour hos Stock Home Brokers. Firman hamnade i svårigheter efter att ha handlat aktier för egen räkning, utan att ha tillstånd för det från Finansinspektionen (FI) och höll på att tappa sitt fondkommissionärstillstånd.

Bernhard von der Osten-Sacken fick provanställning som institutionsmäklare på Swedbank. Men han fick sparken, bland annat för att han som institutionsmäklare hade handlat med aktier åt en kompis, alltså en privatperson, som inte hade tillräckligt med pengar på kontot. Själv säger han att orsaken till avskedet var han inte kom överens med chefen.

I stället gick han tillbaka till ännu en av de små mäklarfirmorna i marknadens utkant, denna gång lilla Stockton.

Men den ambitiöse mäklaren var inte nöjd med nio-till-fem-jobb. År 2000 sa han upp sig för att försörja sig på egna investeringar och blev en rätt anonym privatplacerare på börsen.

Aktieaffärerna var dock inte nog. Några år senare slog han sig ihop med sin gamle vän från Stock Home, Jesper Stevrin, i en ny lukrativ verksamhet: att ställa upp som garant i nyemissioner.

Den som garanterar en emission lovar att ställa upp med pengar om emissionen inte blir fulltecknad. Därmed ska småsparare lättare våga teckna sig. Garanterna får 5–15 procent av garantibeloppet för sitt löfte. En lågriskaffär med fantastisk uppsida. Garantera 5 miljoner och få en halv miljon för besväret. Om garanterna trots allt måste ställa upp med pengar får de aktier som, förhoppningsvis, går att sälja.

Genom affärerna blev Bernhard von der Osten-Sacken för första gången synlig i affärsmedierna. På bilderna syntes en vattenkammad, rosenkindad yngling i dyra kostymer.

Trots sitt exklusiva yttre sägs Bernhard von der Osten-Sacken inte ha varit den som försökte framhäva sig själv, ja enligt en källa är han till och med blyg och har svårt att hålla anföranden. Däremot ska han ha lättare för att prata i telefon.

Samtidigt fanns det en annan sida av den unge affärsmannen. På helgerna levde han ett allt intensivare partyliv på innekrogarna runt Stureplan där han snabbt blev ett känt ansikte, inte minst för sina beställningar av champagneflaskor i dussintal.

Det gick bra, pengarna strömmade in men Bernhard von der Osten-Sacken var trots det inte nöjd. Han ville skapa något nytt, något eget. Hittills hade han köpt och sålt aktier samt garanterat emissioner. Nu var det dags för nästa utmaning.

Hösten 2004 satt han i sin lägenhet på Karlaplan i Stockholm och skissade på nästa projekt: ett eget fastighetsbolag. Kort därefter hyrde han ett kontor för det nya projektet, på en minst sagt glamorös adress, Strandvägen 5A i Stockholm, i samma hus som inredningsbutiken Svenskt Tenn.

Nu fattades bara fastigheterna och pengarna. Och när det gällde fastigheter visste Bernhard von der Osten-Sacken vem han skulle vända sig till.

***Mentorn***

Joakim Christiansson hade lång erfarenhet av fastighetsbranschen. På 1980-talet hade han jobbat i ett dotterbolag till det onoterade fastighetsbolaget Farel-Gruppen. Det var en tid som präglades av en belåning på över 100 procent – fastigheterna steg hela tiden i värde och räntorna var avdragsgilla på skatten. Farel-Gruppen kraschade dock så småningom.

Joakim Christiansson, 51, och den nu 33-årige Bernhard von der Osten-Sacken hade träffats i början av 2000-talet via gemensamma bekanta. Nu satte de sig i samma rum på kontoret på Strandvägen.

De ter sig som ett udda par. Den betydligt äldre Joakim Christiansson sägs vara social, trevlig och ha ett stort kontaktnät medan Bernhard von der Osten-Sacken, som nämnts, är mer tillbakadragen, mer av en tänkare. Medan Joakim Christiansson gärna är ute i landet och drar in fastighetsaffärer, föredrar Bernhard von der Osten-Sacken att sitta ensam på rummet och smida planer. På möten var det Joakim Christiansson som var drivande, medan Bernhard von der Osten-Sacken höll sig i bakgrunden.

– Vi har lärt känna varandra väl genom åren. Vi kompletterar varandra bra och trivs med att arbeta tillsammans, skriver Bernhard von der Osten-Sacken i ett e-postmeddelande.

Joakim Christiansson tonar i dag ner sin mentorsroll.

– Vi är ett antal personer som har hjälpts åt, inte minst Catella Danmark som har varit den stora hjärnan, säger han.

(De båda har för övrigt kopplingar till mäklarfirman ACH i Schweiz, som slängts ut från Stockholmsbörsen.)

När de nu hösten 2004 började smida sina planer kunde Joakim Christiansson konstatera att det glada 1980-talet var tillbaka på fastighetsmarknaden. Hög belåning, och därmed hög risk, var vad som gällde. Marknaden var på uppåtgående, priserna steg, vakanserna sjönk.

Fräckast och mest riskfyllt var det danska fastighetsbolaget Keops. Affärsidén gick ut på att köpa en portfölj fastigheter med väldigt litet eget kapital, banklån i botten och så noterade obligationer med fast ränta till sparare på toppen.

Joakim Christiansson inspirerades av Keops. Och hävstångs­affärer var Osten-Sackens grej. Liten egen insats, stor potentiell vinst. Perfekt när man inte hade några stora belopp att stoppa in själv. Precis som garantiemissioner.

De bestämde sig för att göra sitt nya fastighetsbolag till en blåkopia av Keops. Bolaget fick så småningom namnet Allokton.

Först gällde det att samla ihop tillräckligt många fastigheter, paketera dem i ett dotterbolag, få banklån och obligationslån och notera obligationerna.

Sedan skulle det paketet, en så kallad struktur, leva ett helt eget liv med egna kvartalsrapporter och årsredovisningar. Moderbolaget Allokton AB (som från början alltså inte var noterat) skulle sedan sy ihop nya strukturer och notera deras obligationer.

Allokton skulle alltså vara den affärsdrivande modern som sysslade med att paketera fastigheter och ordna lån medan dotterbolagen skulle vara separata paket, strukturer, som skulle ha var sin obligationsnotering.

När planen väl var klar gällde det att hitta tillräckligt många fastigheter att köpa. Det speciella var att säljarna var tvungna att gå med på att vänta med betalningen tills emissionen av obligationerna blev klar.

Bernhard von der Osten-Sacken gick år 2004 med i ett konsortium som 2004 köpte 570 lägenheter i Visättra i Huddinge kommun söder om Stockholm.

Konsortiet leddes av Jim Engellau och Erik Stubert, båda i 60-årsåldern. De drev eget fastighetsförvaltningsbolag på Grev Turegatan på Östermalm i Stockholm. Engellau var vd, Stubert ordförande.

Jim Engellaus bror Patrik Engellau, som driver marknadsplatsen Aktietorget, är välkänd i medierna, men Jim Engellau hade hållit sig i bakgrunden. Med Allokton skulle det bli ändring på det. Bernhard von der Osten-Sacken fick nu med Engellau, Stubert och de 17 andra investerarna i Visättrakonsortiet. De gick med på att sälja till det som skulle bli Allokton.

Men det behövdes fler fastigheter och Joakim Christiansson hade lösningen: Tomas Björkman och Johan Bohman. Christiansson hade lärt känna dem i Farel-Gruppen.

Paret Björkman/Bohman hade startat IBP Fondkommission 1989, IBP stod för Investment Banking Partners. För pengarna de tjänade shoppade de bland annat hus i fastighetskrisens spår i början av 1990-talet. De skapade en fastighetsportfölj i Tyskland och Sverige. Här användes namnet Allokton, som betyder ”den som kommer utifrån”.

Så småningom flyttade Johan Bohman till London och Tomas Björkman till Genève. År 2001 sålde de sin fondkommissionär till schweiziska privatbanken EFG och fick betalt i onoterade aktier. Fastigheterna och en del andra investeringar hade de dock kvar.

Vid årsskiftet 2004/2005 sonderade Christiansson terrängen, och jo, Bohman och Björkman kunde tänka sig att sälja fastigheterna. Deras rådgivare Mats Löfgren, som drev sin egen rådgivningsfirma Strict, fick vara med och sätta upp deras del av affären.

Därmed skulle ännu en välkänd person i finansmarknadens utkanter involveras i Allokton.

Mats Löfgren har kontor i det vita sekelskifteshuset på Engel­brektsgatan 5 i Stockholm. På samma adress sitter den betydligt mer kände företagsaktivisten Christer Gardell. Men medan Gardell rör sig bland elefanterna syr Mats Löfgren ihop betydligt mindre affärer.

Mats Löfgren var 43 år 2005 och hade bland annat gjort flera affärer med bolag kring det noterade CISL Gruppen. Efter att Affärsvärlden granskat bolagsgruppen blev CISL utslängt från börsen och Ekobrottsmyndigheten startade en förundersökning.

Tidigt 2005 skulle Mats Löfgren vara med och tråckla ihop Alloktons första struktur. Johan Bohman och Tomas Björkman kunde tänka sig att lägga in sina fastigheter och Bernhard von der Osten-Sacken stod redo med Engellau-konsortiets.

Nu hade Bernhard von der Osten-Sacken nästan fått in fastigheterna. Men att sätta ihop alla lånen till en sådan här struktur är komplicerat. Vem som helst får inte heller låna 97 procent på en fastighetsportfölj. Men i ett grannland fanns en institution som var expert på området.

I början av 2005 flög Bernhard von der Osten-Sacken till Köpenhamn.

Jesper Bo Hansen är vd för Catella corporate finance i Danmark. Han är centralt placerad, dels fysiskt i Köpenhamn på fina Kongens Nytorv 26, dels i fastighetsfinansieringsmarknaden.

– Vi har jobbat mycket med obligationslån i olika strukturer med danska, svenska och tyska fastigheter. Det finns en tradition i Danmark att investera i obligationer medan

svenskar kanske hellre köper aktier, säger Jesper Bo Hansen i dag.

Jesper Bo Hansen hade året innan varit med och konstruerat två av Keops affärer, så han var väl bekant med upplägget.

Den glasögonprydde, kostymklädde Jesper Bo Hansen och den mer moderiktige Bernhard von der Osten-Sacken åkte i skytteltrafik mellan Kongens Nytorv 26 och Strandvägen 5A.

När Jesper Bo Hansen första gången klev in på Alloktons kontor i januari 2005 tyckte han att bolaget skulle byta adress. Det var för flott, med både Strandvägen och möbler från Svenskt Tenn. Men det blev inget av med det.

Efter månaders förhandlingar var upplägget klart: Fastigheterna som gänget hade dragit ihop ansågs värda 1,45 miljarder kronor. Bankerna ställde upp med lån på totalt 87 procent, eller 1,265 miljarder kronor.

– Det var en mix av utländska banker och nordiska banker, säger Jesper Bo Hansen.

Ovanpå banklånen kom de riskabla topplånen, obligations­lånen på 9,6 procent eller 139 miljoner kronor. Därtill stoppade Bernhard von der Osten-Sacken in 50 miljoner kronor i eget kapital. Om han verkligen hade fått ihop beloppet på aktieaffärer och på att vara garant är osäkert. Det är möjligt att han lånade en del av summan.

Prospektet avslöjar heller inte hur mycket männen betalat för fastigheterna. Därigenom går det inte att veta hur stor vinst de gjorde när de såldes in i strukturen. Men alla ska ha varit nöjda med priset.

Nu gällde det att sälja obligationerna på marknaden.

– Distributionen av obligationerna skedde genom banker. Det var institutionella och privata investerare som köpte, bland institutionerna fanns en del banker och de privata investerarna var större, det var inga småsparare. En genomsnittlig investering låg på 5 miljoner kronor, säger Jesper Bo Hansen.

En fiffighet var att banklånen var konstruerade så att bankerna inte kunde kräva ytterligare säkerhet, även om värdet på fastigheterna skulle falla.

Alla lån utom en mindre del, på 235 miljoner kronor, hade därtill fast ränta. Upplägget såg alltså stabilt ut. Men marginal­erna var inte stora. När amorteringarna skulle börja betalas i oktober 2006 var ränte- och amorteringskostnaderna runt 116 miljoner kronor per år. Bolaget skulle alltså behöva en direkt­avkastning på fastighetsvärdet på 8 procent bara för att betala räntor och amorteringar.

Samtidigt låg hyresintäkterna på runt 141 miljoner kronor. Det innebar i realiteten att fastighetsskötsel och administrativa kostnader bara fick uppgå till 25 miljoner kronor, såvida inte amorteringarna kunde tas från kassan eller betalas med nya lån. Det fanns inte tillräckligt utrymme för renoveringar eller för oväntade utgifter. Marginalerna var helt enkelt små.

Men vid den här tiden var kreditkris och konjunkturfall långt borta. Den 30 juni 2005 noterades obligationsportföljen på Köpenhamnsbörsen. Affären var klar, Allokton hade gjort entré på fastighetsmarknaden med sin första struktur, Allokton Properties.

Mats Löfgren var ordförande i Allokton Properties, och Bernhard von der Osten-Sacken styrelsemedlem. I styrelsen satt även Mikael Cadling som var vd för IBP Fastighetsanalys (ett systerbolag till IBP Fondkommission och IBP Properties) och Carl Magnus Lundqvist från IBP Properties.

Jim Engellau fick så småningom bli vd för båda Allokton­bolagen med Bernhard von der Osten-Sackens barndomskompis från Sollentuna, Andreas Forssell, som finanschef. Nu rullade tåget snabbt vidare. Men för att expandera behövdes pengar. Snabbt.

Hos anrika Öhman fondkommission vid Berzelii park i Stockholm satt en person som passade utmärkt – Jan Klingspor. Bernhard von der Osten-Sacken hade, som nämnts, träffat honom i början av sin mäklarkarriär.

Jan Klingspor hade även tidigare gjort affärer med Bernhard von der Osten-Sacken och Jesper Stevrin, främst emissioner där de både hade varit garanter.

När så moderbolaget Allokton behövde pengar vände sig naturligtvis Bernhard von der Osten-Sacken till Jan Klingspor. Öhmanrådgivaren ordnade en nyemission, riktad till ett fåtal investerare i december 2005.

Före emissionen ägde Bernhard von der Osten-Sacken 81 procent av kapitalet i Allokton och Joakim Christiansson 5 procent medan Bonalda Holding Ltd, ett företag som Affärsvärlden inte lyckats spåra, hade 5 procent. Jim Engellau hade 1,8 procent, And­reas Forssell 1 procent, Erik Stubert 0,3 procent, Mats Löfgren 0,5 procent och Claes Levin 0,5 procent.

Claes Levin kom även in i Alloktons styrelse. Sedan tidigare satt han i Öhmans styrelse, där han hade varit medlem i över 20 år, och han var ordförande för Skattebetalarnas förening.

Alla delägare hade dock inte betalat sina andelar kontant.

– Jag fick ersättning i aktier och optionsprogram i stället för konsultarvode. Jag satsade i stort sett inte några pengar, men jag satsade mycket tid, säger Joakim Christiansson.

Samtidigt som Öhman jobbade med nyemissionen försökte Alloktons styrelse bygga en andra struktur, Allokton Properties II. Investeringskommittén, där Joakim Christiansson var drivande, hade det ena mötet efter det andra i styrelserummet till vänster bakom receptionen.

Så småningom började styrelsen, väl uppbackad av Joakim Christiansson, förhandla med Gelba Fastigheter och Svensk Fastighetsfond om att köpa ett bestånd fastigheter för drygt 1 miljard kronor. I Gelbas styrelse satt även Claes Levin.

– Jag var inte med på något av styrelsemötena, varken i det köpande eller säljande bolaget, säger Claes Levin.

Affären, som gjordes i januari 2006, kritiserades senare i TV4 som även påstod att Allokton betalade mer för Gelbas fastigheter än de var värderade till. Enligt Claes Levin stämmer det inte.

Beståndet blev den största delen av den andra strukturen. Nu startade samma process som vid den första strukturen. Catella var rådgivare, bankerna gav bottenlån och obligationerna, som noterades i Köpenhamn, gav topplån.

Allokton var fortfarande onoterat men intresserade kunde handla aktien inofficiellt hos Öhman.

Men det räckte inte för Bernhard von der Osten-Sacken, självklart skulle Alloktons aktie noteras på en riktig lista.

I ett pampigt vitt stenhus på Engelbrektsplan 2 i Stockholm, någon minuts promenad från Mats Löfgrens kontor, sitter Man­gold Fondkommission. Mangold och Remium är de största när det gäller att agera förkläde, så kallad certified advisor, för bolag på OMX:s dåligt kontrollerade lista First North.

Mats Löfgren var både ordförande i Allokton och styrelseledamot i Mangold, så när Allokton ville noteras i slutet av 2006 var det rätt självklart vart bolaget vände sig. Mats Löfgren förnekar dock att han var inblandad.

Nu lekte livet för Bernhard von der Osten-Sacken. Allokton skulle snart vara noterat. Därtill var en fastighetsaffär i Tyskland nästan klar där Allokton skulle äga 40 procent av ett bestånd där IBP Real Estate ägde resterande 60 procent. Även den strukturen skulle komma att notera obligationer på Köpenhamnsbörsen. Och sist, men inte minst, Bernhard von der Osten-Sacken skulle bli pappa. Dags att fira.

Fredagen den 1 december 2006 hamnade han och en grupp vänner på nattklubben Sturecompagniet. I klubbens VIP-rum V beställde han in en jätteflaska Dom Pérignon-champagne för 75 000 kronor. Det dröjde inte länge innan nyheten om flaskan slogs upp i kvällstidningen Expressen.

Bernhard von der Osten-Sacken hävdar i dag att han inte betalade hela flaskan.

– Det var vänner och jag som gemensamt firade att jag skulle bli pappa, skriver han i ett e-postmeddelande där han också funderar på att stämma Expressen för förtal.

Nyheten om flaskan blev ett första moln på en i övrigt klarblå himmel för Allokton och Bernhard von der Osten-Sacken. Den 18 december 2006 började Alloktonaktien handlas på First North och stängde på 24,20 kronor, vilket gav ett börsvärde på 236 miljoner kronor.

Men dagen efter noteringen levererade Bengt Turner, professor i fastighetsmarknadsekonomi, en kalldusch.

Bengt Turner hävdade på sajten dinapengar.se att Allokton inte bara hade mycket lägre soliditet än seriösa fastighetsbolag utan att bolaget även underskattade driftskostnaderna.

– Ett normalt företag ligger på 50–60 procent av de totala hyresintäkterna i drifts- och underhållskostnader. Allokton ligger på en tredjedel, sa han till sajten.

– Om marknaden börjar svikta eller hamnar i en nedåtgående trend ligger Allokton riktigt illa till, sa Bengt Turner, som gick bort 2007.

Bernhard von der Osten-Sacken kontrade med att tv:n säkert också blev kritiserad när den kom, och Jim Engellau sa att ”den verklighet som vi jobbar i ser inte alltid ut som professorns.”

Aktien gick dock bra, i mars 2007 nådde den sin toppnotering på 26,70 kronor, en uppgång med 10 procent. Samma månad ställde riskkapitalisten Theodor Dalensons Nove Capital upp med 25 miljoner kronor i en riktad emission.

Men affärspressen var skeptisk till Allokton, som i slutet av 2006 hade fastigheter för 4,16 miljarder kronor i Sverige och Tyskland.

I december 2006 citerade Affärsvärlden en fastighetsanalytiker som talade om en ”mycket riskabel investering” och i januari 2007 kallade Affärsvärlden Allokton för ”lycksökare”.

Men detta var inte i närheten av den smäll som några månader senare skulle drabba Allokton.

Skärtorsdagen den 5 april 2007 satt Bernhard von der Osten-Sacken och åt frukost hemma i lägenheten på Karlaplan i Stockholm. Det var en vanlig dag, sex grader och soligt. Hans blivande fru var gravid och snart skulle hon föda deras första barn.

Då steg polisen in och grep Bernhard von der Osten-Sacken som misstänkt för insiderbrott och skattebrott. Flera av hans kollegor blev upprörda över det hårdhänta sätt som polisen agerade på. Därtill hängdes Bernhard von der Osten-Sacken ut med namn i medierna.

Egentligen hade misstankarna ingenting med Allokton att göra, enligt vad som hittills framkommit. Såvitt Affärsvärlden förstår gäller de aktieaffärer i andra noterade bolag och att han inte deklarerat inkomst från två andra bolag.

Det brydde sig inte marknaden och medierna om. I omvärldens ögon var Bernhard von der Osten-Sacken synomym med Allokton, och var det något skumt med honom gällde det säkert hela bolaget.

Aktien rasade nästan 10 procent när nyheten om gripandet kom ut. Styrelsen ville inte sitta kvar och Catella var skakat. När Bernhard von der Osten-Sacken släpptes ur häktet efter två veckor fick han avgå ur Alloktons styrelse.

Men det räckte inte. Både styrelsen och Jesper Bo Hansen pressade Bernhard von der Osten-Sacken att sälja, om inte allt så i alla fall så pass mycket att han inte längre var huvudägare.

Jesper Bo Hansen skakade fram en intressent, det danska fastighetsbolaget Centerplan, som den danska hobbyracerföraren Carsten Leveau står bakom. Bernhard von der Osten-Sacken sålde runt hälften av sina aktier för drygt 90 miljoner kronor till Centerplan.

Centerplan ställde också upp på en riktad nyemission på runt 50 miljoner kronor, men hoppade av en andra planerad emission på ungefär lika mycket.

Men utan Bernhard von der Osten-Sacken uppstod ett vakuum i bolaget. Joakim Christiansson hade försvunnit redan 2006, av personliga skäl. Vd Jim Engellau hade fått sparken och nyligen ersatts av Andres Aulik.

Jim Engellau var van vid mindre affärer och allteftersom balansräkningen växte blev det allt svårare för honom att driva bolaget, enligt två av Affärsvärldens källor. Han sålde alla sina aktier före polisingripandet, i mars 2007, för nästan 7 miljoner kronor.

Efter häktningen ville styrelsen inte sitta kvar, men Claes Levin övertalades att både stanna och ta över klubban.

Redan tidigare hade flera av dem som varit med från början försvunnit, både Carl Magnus Lundqvist och Mikael Cadling hade avgått. Mats Löfgren var på väg att avgå redan före gripandet.

Allokton fortsatte dock att köpa fastigheter för att göra en tredje struktur, medan Bernhard von der Osten-Sacken fortsatte att sälja aktier. I januari 2008 sålde han aktier för drygt 30 miljoner kronor och minskade därmed till 18,6 procent av kapitalet och 8,2 procent av rösterna.

Och i april 2008 fick bolaget åter en ny (tillförordnad) vd i Samuel Boström, som var vd för Centerplan Sweden och redan satt i Alloktons styrelse. Vid stämman i juni fick bolaget även en ny ordförande, den fjärde i ordningen, Thomas Faarborg från huvudägaren Centerplan.

Med så många byten av vd och ordförande kändes Allokton skakigare än någonsin. Ändå var det få, om ens någon, utanför bolaget som förstod vad som strax skulle komma.

Torsdagen den 26 juni 2008, en vecka efter midsommar. Solen sken. Sommarlunken hade satt in. Då brast bubblan.

Allokton skickade ut ett pressmeddelande med den intet­sägande rubriken ”Pressrelease”. Bolaget berättade att den första strukturen, Allokton Properties, inte kunde betala ränta på obligationslånen, med ett nominellt värde på 110 miljoner danska kronor, noterade i Köpenhamn. Nu hamnade Alloktons aktie på Stockholmsbörsens observationslista. Att ett företag inte kan betala ränta på sina obligationer är extremt ovanligt.

Men även moderbolaget hade problem. Marknaden hade vänt, fastighetspriserna hade gått ner och de obundna räntorna hade gått upp. Totalt skulle moderbolaget betala en årlig ränta på nästan 250 miljoner kronor. Allokton AB hade mer än 4 miljarder kronor i skulder och det var osäkert om tillgångarna täckte lånen. Moderbolagets vinst hade rasat till nära noll det första halvåret, bland annat på grund av att fastigheternas värde fallit och att räntekostnaderna vuxit med 17 procent till 118 miljoner kronor under halvåret.

Allokton hade inte heller gjort tillräckligt mycket fastighetsunderhåll. I Visättra i Huddinge vittrade Allokton Properties fasader sönder och Hyresgästföreningen utredde frågan om tvångsförvaltning.

Och i Sundsvall, där moderbolaget ägde fina fastigheter vid Storgatan, betalade bolaget inte el- och vattenräkningarna, enligt Sundsvalls Tidning.

Men enligt Jesper Bo Hansen på Catella var fallet på fastighetsmarknaden inte problemet. Snarare dålig ledning.

– Om man har en kapitalstruktur som bygger på högre skuldsättning än ett vanligt fastighetsbolag är det oerhört viktigt att man har professionellt fokus på fastigheterna. Men Alloktons driftskostnader var väsentligt högre än ett vanligt bolags med motsvarande fastigheter, säger han.

Alloktons styrelse satt i krismöten med banker och i augusti i år byttes ordförande Thomas Faarborg ut mot Niels Sørensen, också från Centerplan.

Fredagen den 5 september kunde så Allokton meddela att bolaget tecknat en avsiktsförklaring med en icke namngiven investerare om att denne skulle gå in med minst 100 miljoner svenska kronor. Avtalet skulle tecknas i oktober. Enligt Dagens Industri var den okände dansken Ole Vagner, som grundat och huvudägt Keops och som nu stod i spetsen för en grupp investerare.

Därtill hoppades bolaget på att omförhandla lånevillkoren med bankerna och även på att befintliga aktieägare skulle ställa upp i en nyemission till samma kurs, 6,75 kronor. Just nu ligger aktiens köpkurs på 6 kronor.

– Jag tror inte det är många som vill blanka Allokton-aktien på 6,75 kronor. Det kommer bli kostsamt om ett par år, skriver Bernhard von der Osten-Sacken.

– Jag vill bara påpeka att Alloktons struktur 2 går ganska bra och att Tysklandsstrukturen går mycket bra, skriver han.

– Problemet är att struktur 1 hade för stora kostnader, fortsätter han.

Hur det går för Allokton vet vi inte. Men vi kan konstatera att Bernhard von der Osten-Sacken bor kvar i Stockholm, och att Andreas Forssell jobbar för den lilla svenskägda mäklarfirman ACH i Genève. Att Joakim Christiansson fortsätter med sina privata fastighetsaffärer. Att Mats Löfgren sysslar med sitt eget bolag Strict, liksom Jim Engellau och Erik Stubert med sitt.

Bernhard von der Osten-Sacken fick totalt 120 miljoner kronor för sina aktier. Jim Engellau fick, som sagt, 7 miljoner. Claes Levin sålde hälften av sina aktier, men det är oklart hur mycket han fick för dem.

Bernhard von der Osten-Sacken och Joakim Christiansson är dock fortfarande aktieägare och har ställt sig positiva till att stoppa in mer pengar i bolaget, enligt Jesper Bo Hansen på Catella.

Kanske kan Allokton räddas. Men om ett fastighetsbolag ska drivas med så oerhört små marginaler som Allokton har, så ska marknaden helst vara i uppåtgående och ledningen mycket skicklig på förvaltning, så att kostnader och vakanser hålls nere. Hittills har Allokton fallerat i båda fallen.