Jätteras för värdet på sålda fastigheter – trendbrott när bostäder plågas

Fastighetskonsultbolaget Newsec, som presenterar de nya siffrorna, förklarar det rekorddåliga året med ränteläget och att finansieringskostnaderna därför steg från 1% till 5%.

“Dryga 100 miljarder är inte en absolut sett usel siffra, eftersom det historiska medelvärdet ligger på runt 120. Men jämfört med toppnoteringen på 400 miljarder 2021 är det förstås en dramatisk nedgång”, säger Max Barclay, rådgivningschef på Newsec.

Q4 en ljusning

Han ser dock en tydlig ljusning redan i siffrorna för 2023, på kvartalsnivå. Runt 30 miljarder kronor av totalen på 100 miljarder uppnåddes under Q4.

Carnegie FonderArtikel

Carnegie Fastighetsfond ökade 17% i december

“Köpare och säljare är mer överens om att räntorna peakat och kanske går ner, vilket gör att de kommit något närmare varandra i prisbilden. Det har också blivit litet lättare att hitta finansiering för fastigheter”, säger Barclay.

Fundamenta är att man ser mer aktivitet nu, anser han, trots att en del av ökningen inte syns i statistiken ännu. Den uteblivna räntehöjningen från Fed, och därmed de generella förväntningarna om räntans utveckling, kom för sent på året föra att påverka siffrorna för 2023.

Lager och lätt industri vinnarsegmenten

På den svenska marknaden är bostäder traditionellt ett stort segment. Men eftersom bostadsfastigheter typiskt sett har lägst avkastningskrav, har de också drabbats värst av ränteförändringen i marknaden och krympt sin del av kakan, från 35% 2021 till 22% för 2023.

I absoluta tal handlar det om ett enormt fall från 138 miljarder under rekordåret till 22,5 miljarder ifjol.

Konstorsegmentet, som normalt tävlar med bostäder om att vara störst, har även det varit avvaktande, framför allt på grund av negativa signaler från den amerikanska marknaden.

FastighetsbolagArtikel

Analytikerna: Sälj Wallenstam och SBB – här är fastighetsaktierna som är köpvärda

“Däremot är lager och lätt industri med 27% av marknaden ifjol, anmärkninsvärt högt. Mig veterligen är det första gången det segmentet varit störst. Där har det gjort flest affärer och underliggande är att man tror på en stabil och förutsägbar utveckling, med ett fortsatt behov av lager och logistik”, säger Max Barclay.

Utländskt intresse större än man ser

Det utländska intresset för svenska fastigheter nämner han också som ett viktigt skäl till att 2024 ser ljusare ut.

“Historiskt har internationella köpare försvunnit när det varit turbulent, men nu har det hela tiden funnits där och visat ett starkt intresse, även om man inte alltid fått till affärerna”, säger han.

AktierådArtikel

Carnegie: Köp Balder, K-Fast och Castellum – dumpa SBB

Det handlar om en bred köpargrupp av family offices, fonder och institutioner som vill köpa i Sverige. I jämförelse med sydligare delar av Europa och USA upplever investerarna Norden mer stabilt och politiskt förutsägbart. Tillsammans med Tyskland är Norden en kärnmarknad för många.

“Man ser inte det här intresset i statistiken, och inte heller bredden på affärer som inte görs. Den utländska andelen har ökat och ligger i det höga spannet av 20% idag, istället för låga 20, som tidigare”.

Utsikter inför 2024

Aktiva investerare skapar förhoppningar om fler affärer 2024. Newsec förväntar sig en uppgång framför allt inom logistik, lager och lätt industri, som redan går starkt. Det betraktas som ett pålitligt och förutsägbart segment, med brasklappen att situationen i Jemen kan ställa till hela näringskedjan, enligt Newsec.

Även bostäder kommer att ta sig i attraktivitet i tandem med ränteläget. Däremot tror man att oron kring kontorsuthyrning kommer att fortsätta hålla tillbaka volymen i det segmentet.

“Stämningen är bättre nu än oktober, det tycker jag absolut man kan säga”, säger Max Barclay.