Interna mejlet om Balder-topparnas lägenhetsaffärer: ”Vi har köpt till för lågt pris”

Fram till slutet av 2010-talet stod en bensinmack i hörnet Birger Jarlsgatan-Kungstensgatan. När macken lades ner förvärvades tomten av fastighetsbolaget Balder för utveckling av bostäder och inflyttning skedde hösten 2023.

Dokument som Affärsvärlden tagit del av visar att flera av Balders toppnamn skaffat sig lägenheter i föreningen: VD Erik Selin, vice VD Sharam Rahi, senior vice VD Thorsten Åsbjer och affärsområdeschef för kommersiellt i Region Stockholm, Martin Berg. 

Trots att föreningen innehåller några av Sveriges främsta fastighetsprofiler verkar det som att allt inte står rätt till i bostadsrättsföreningen på Östermalm. Problemen rör allt från prissättningen av lägenheterna, till avsteg från regelverk och hur en likvidtetsreserv förbrukats. En del av problemen har en direkt koppling till Balders seniora vice VD Thorsten Åsbjer.

Mejlet: “Vi har köpt till för lågt pris”

Caprea-lägenheterna marknadsfördes som mycket exklusiva och enligt den ekonomiska planen som skickades in till Bolagsverket kostade de två dyraste lägenheterna 43 respektive 38,5 Mkr.

Trots prisbilden ska lägenheterna sålts till för låga priser, enligt ett mejl Åsbjer skickat från sin Balder-kopplade e-postadress. Månaden efter inflyttningen skriver han att samtliga i huset, och därmed även Balder-topparna, fått köpa för billigt.

“Vi som alla andra har köpt till faktiskt för lågt pris så alla kan sälja med god vinst idag om man vill”, skriver Åsbjer.

Enligt en expert på Skatteverket som Afv talat med kan sådana arrangemang räknas som skattepliktiga förmåner.

Affärsvärlden har sökt Thorsten Åsbjer för en intervju. I ett skriftligt svar uppger han att lägenheterna prissattes i slutet av 2020, närmare två år innan den officiella säljstarten.

“Priserna var på toppnivå när de sattes. Senare steg priserna, överraskande för såväl mäklaren och oss. Vi kunde inte då höja priserna till exempel efter ett år för det som var osålt. Med detta facit framstår att om försäljning startat senare hade priset kunnat höjas”, skriver Åsbjer i ett mejl till Afv.

Enligt Åsbjer har priserna alltså legat fast och inte varit föremål för ändring sedan slutet av 2020. Detta trots att bygglovet inte ens var beviljat vid tidpunkten. Det beviljades i mars 2021, enligt handlingar från Stockholm stad.

SEB:s VD bodde i föreningen – Balder är kund i banken

När Caprea byggdes var “genomtänkt” ett av ledorden. Men lägenheterna fick tidigt hundratals anmärkningar från de nyinflyttade. Vissa problem har avsiktligt ignorerats av Balder.

Afv har tagit del av dokument som visar att Balder genomfört badrumslösningar på sätt som deras entreprenör uttryckligen avrått från – trots att det stridit mot branschregler om “säkert vatten”. Den exakta omfattningen är oklar, men det har skett i flera lägenheter. Sådant kan påverka boendes försäkringspremier och ökar riskerna för vattenskador i fastigheten.

Bristernas omfattning gjorde att flera boende inte ville betala ut de sista cirka 42 Mkr som återstod av köpeskillingen till Balder. Istället avsågs pengarna användas som påtryckningsmedel för att säkerställa att fastighetsbolaget åtgärdade felen.

Men innan den ordinarie styrelsen hann tillträda betalades summan ut av interimsstyrelsen. I den styrelsen satt en person som var anställd på Balder.

Utöver fastighetstopparna fanns ytterligare ett välkänt namn i Caprea, SEB:s VD Johan Torgeby, som flyttade in i en av de nybyggda lägenheterna. Han flyttade dock därifrån efter mindre än ett år.

Affärsvärlden har sökt Johan Torgeby om varför han flyttade så snabbt från ett av Stockholms mest prestigefulla bostadsprojekt. Torgeby meddelar, via bankens presstjänst, att han avböjer att kommentera. SEB vill inte kommentera om det finns någon kundrelation med Balder, utan hänvisar till banksekretess.

Att det finns en kundrelation bekräftas i stället av Balder.

Trots omfattande fel: Balder-topp i styrelsen

Tvåårsbesiktningen av Caprea har ännu inte ägt rum. Vid en sådan kan Balder bli ansvariga för att rätta till eventuella fel.

De många anmärkningarna och klagomålen från boenden har enligt uppgifter dragits via Capreas styrelse, som beslutat om vem som bär ansvaret för att åtgärda dessa. En av ledamöterna i styrelsen är Balder-chefen Martin Berg.

Daniel Stattin, professor i civilrätt vid Uppsala universitet, har tagit del av huvuddragen kring förhållandet mellan Capreas styrelse, Martin Bergs formella position och att det finns flera Balder-toppar i föreningen. Dock utan att namn på förening, personer eller bolaget nämnts.

Enligt honom aktualiserar situationen både frågor om jäv och intressekonflikter.

“Det låter som att han i egenskap av affärsområdeschef och högre tjänsteman har en hel del intressen knutet till sin anställning som gör att han har ett väsentligt intresse vid sidan av föreningen. Då kan jävbestämmelser i föreningslagen bli tillämpliga”, säger Stattin och understryker att en korrekt bedömning kräver ett större faktaunderlag.

Enligt Stattin är det förmodligen mest intressant att se på situationen som en intressekonflikt.

“Då kan vi nöja oss med att konstatera: har styrelseledamoten ett intresse som kan strida mot föreningens intresse? Ja, det har han. Han har en högt uppsatt position i föreningens motpart. Om han då medverkar till att skada föreningen i det läget är det skadeståndsgrundande”, säger Stattin och fortsätter:

“Jag vet inte hur stark ställning han har i förhållande till sin arbetsgivare. Men om fastighetsbolaget ger honom instruktioner att rösta på olika sätt som skadar föreningen, då kan man diskutera om han i sådana fall fortplantar ansvaret även till fastighetsbolaget.”

Företrätt Caprea med Balder som motpart

Martin Berg ser inga problem med att han sitter i Capreas styrelse samtidigt som han innehar en chefstjänst hos Balder.

“Jag ser inget negativt med det, snarare positivt”, säger Martin Berg till Afv om de dubbla rollerna, och pekar på kortare kontaktvägar mellan föreningen och Balder. Berg uppger att han inte deltar i styrelsens arbete vid jävsituationer.

Har det funnits tillfällen när du behövt ha Balder som motpart och samtidigt företrätt Caprea?

”Jo, men det har inte varit i tvistiga frågor. Det har varit allt från fakturor och garantiarbeten som föreningen får betala, som sedermera ska faktureras vidare till Balder”, säger Berg till Afv.

Enligt honom har han inte behövt ge vika gentemot sin arbetsgivare vid något tillfälle.

Anmärkningar på enskilda lägenheter menar han hanterats av föreningens ekonomiska förvaltare. Afv erfar dock att den ekonomiska förvaltaren bara tar emot felanmälningar, men inte fattar beslut på egen hand.

”Är det ett fel som är tvistigt får man hantera det. Vi har haft några situationer där medlemmar ansett en sak, medan byggherren eller entreprenören menar att det är inom toleransnivåer. Men då skulle inte jag hantera det eftersom jag sitter på en jävsposition”, säger Berg.

Föreningens likviditetsreserv brändes – “på öret”

När Caprea färdigställdes fick föreningen även med sig en likvidtetsreserv på 300 000 kronor från Balder för att bekosta sådant som räntekostnader och underhåll. Pengarna var i praktiken slut när föreningen tog över den ekonomiska förvaltningen.

Då hade pengarna gjorts av med “på öret”, enligt hur Thorsten Åsbjer själv formulerade det i ett mejl Afv tagit del av. Föreningens kassa gick i stället till att bekosta inredning till en vinkällare och inventarier till föreningens galleri. Enligt uppgifter ska Åsbjer varit den som gjort av med pengarna – en bild han inte delar.

“För att få Caprea klart till inflytt behövdes möbler till vinkällare, konstverk, utrustning till bilrum med mera. Dessa inventarier ingick ej i Balders projektåtagande. Balder gjorde dessa inköp och höll därmed kredit till bostadsrättsföreningen. Inventarierna var Balders egendom. Den nya ordinarie styrelsen beslutade att köpa nämnda inventarier vilka därefter fakturerades i augusti 2024”, skriver Thorsten Åsbjer.

Affärsvärlden har sökt Erik Selin om uppgifterna kopplade till föreningen Caprea, där han köpt två lägenheter och där Balder varit byggherre. Erik Selin har valt att inte lämna några kommentarer.

AFV Media AB, som ger ut Affärsvärlden, hyr kontor av Balder.

Läs mer: Huset på Östermalm som samlar Balders toppskikt