Infekterad strid om hyrorna: Så höga kan höjningarna bli 2024

“Det här är ett nytt Saltsjöbadavtal!” proklamerade Hyresgästföreningens ordförande Marie Linder, i förhoppning om att ha initierat ett stort skifte på den svenska hyresmarknaden. Det var i maj förra året när hon efter ett decennium av förhandlingar hade rott i land en överenskommelse med Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta om nya spelregler för hyressättningen.

Men ett år senare står det klart att fjolårets deal inte blev det genombrott som Saltsjöbadsavtalet en gång innebar för arbetsmarknaden. Snarare ligger parterna kvar i skyttegravarna. Och Hyresgästföreningens makt är i det närmaste orubbad.

En ny modell

I Sverige bestäms praktiskt taget alla hyror genom förhandlingar mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Hyrorna förhandlas utifrån bruksvärdet, en prissättning som baseras på olika faktorer så som lägenhetsstandard, de nyttigheter som kommer med lägenheten samt till viss del geografiskt läge.

Fram till för tio år sedan var de allmännyttiga lägenheterna måttstocken för hur hyrorna skulle sättas, och var baserade på självkostnadsprincipen. Det gjorde att hyrorna för det privata beståndet hölls tillbaka. Men när den så kallade Allbolagen trädde i kraft 2011 skedde en förändring: självkostnadsprincipen och allmännyttans normsättande roll avskaffades. Det var nu fritt spelrum. Trodde man i alla fall.

Men problemet var att den nya lagen inte specificerade vilka faktorer som skulle ligga till grund för de årliga hyreshöjningarna. Det gjorde förhandlingarna långa och ibland konfliktfyllda.

För att råda bot på problemet började de tre organisationerna Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna, ta fram ett avtal om utgångspunkterna för de årliga hyresförhandlingarna och i maj förra året var det till sist färdigställt.

Enligt den så kallade Trepartsöverenskommelsen skulle parterna nu förhandla utifrån fem faktorer: Två relaterade till lokala förhållanden (så som värme och el) och tre relaterade till nationella (så som BNP, inflation och räntor). Utifrån dessa faktorer skapas ett snitt från tre år tillbaka i tiden.

Extremt läge

Hösten 2022 kom och vid gott mod satte sig parterna ner för att förhandla 2023 års hyreshöjning, med det nya avtalet i ryggen. Men det skulle visa sig bli svårare än man trott.

“Mycket beroende på att den ekonomiska situationen varit så väldigt speciell”, säger Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna som företräder de privata fastighetsbolagen, och fortsätter:

“Vi har haft den här extrema kostnadsökningen samtidigt som reallönerna har urholkats. Så det var ju ett tufft läge att sjösätta en ny modell.”

Fastighetsägarna gick in i förhandlingarna med krav på hyreshöjningar om 10%. Men för att täcka fastighetsbolagens kostnader hade en höjning på 25-30% varit nödvändig, påtalade organisationen.

Till sist landade de på en bråkdel: 4,1%. Enligt Tomas Ernhagen betyder det att den som bor i en normalstor trerumslägenhet får en hyresjustering på mellan 300 och 350 kronor i månaden. För den som däremot äger sitt boende hamnar kostnadsökningen omkring 10–15 000 kronor i månaden.

“Och de där kostnaderna finns ju även i hyresrätten. Så skillnaden mellan de här 10–15 000 och de här 300 kronorna – det är en smäll som fastighetsägaren får ta.”

Hyresgästföreningen: Kan inte överföra riskerna

Hyresgästföreningen är dock av en annan åsikt och menar att riskerna som fastighetsbolagen har tagit inte borde överföras till hyresgästerna.

“När man som fastighetsägare tar stora risker till exempel sett till lånestorlek, och det blir kris, kan man då flytta allt till hyresgästerna?”, frågar Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.

Han fortsätter resonemanget om bostadsrättsägare:

“Och om man nu ser bostadsrätten som en investering så har man gått in i ett risktagande. Många bostadsrättsföreningar har dessutom inte haft någon avgiftshöjning de senaste tio åren, och knappt heller någon räntekostnad. Den som framförde argumentet glömmer bort de senaste enormt goda åren för både bostadsinnehavare och fastighetsägare. Att då vilja att det ska vara exakt samma förutsättning varje år blir väldigt märkligt.”

Under de senaste tio åren har de årliga hyreshöjningarna varierat mellan 0,8-2,2%. I fjol visste man att förutsättningarna skulle se lite annorlunda ut, berättar Carl-Johan Bergström.

“Vi förstod precis som resten av världen att det skulle bli högre höjningar än tidigare år. Så ser förutsättningarna ut. Det är en ekonomisk kris i samhället. Men att det skulle bli så här högt, det trodde vi kanske inte”, säger han om årets höjning som är den högsta på 30 år.

Haymanot Wachtmeister som har doktorerat på det svenska hyressättningssystemet och idag är bolagsjurist på Heba, är inte förvånad över utfallet.

“Trepartsöverenskommelsen kom till för att organisationerna skulle visa att de visst kan ta ansvar och inte behövde lagstiftarintervention under Löfvens regeringsperiod. Den har dock inte tillämpats i år, mest för att Hyresgästföreningen och hyresvärdsorganisationerna tolkade överenskommelsen olika”, skriver hon i ett mejl till Affärsvärlden.

Fastighetsägarna: “Det måste landa högre”

Då hyreshöjningen nu ska baseras på ett snitt tillbaka i tiden och därmed har en eftersläpande effekt, skulle höjningen kunna landa högre 2024, enligt Haymanot Wachtmeister.

“Trepartsöverenskommelsen skulle ge stöd för det, men den tillämpas inte som sagt. Det är därför omöjligt att förutspå hur det kommer bli nästa år. Hyresgästföreningens uppdrag är att hålla hyrorna så låga som möjligt eftersom det är en intresseorganisation. Föreningen gör ett bra jobb i detta hänseende.”

Fastighetsägarna, däremot, räknar kallt med kompensation under de kommande åren.

“Det måste landa högre (än 4% reds. anm.). Annars fungerar ju inte det här systemet”, säger Tomas Ernhagen.

Var tror du att det landar då?

“Det är jättesvårt att säga nu. Men högre definitivt”

Kan du förstå andra sidans argument?

“Konsumentprisinflationen är hög samtidigt som lönerna inte har utvecklats lika mycket. Därför har hushållen det tufft. Och det gäller ju naturligtvis dem som bor i hyresrätt. Och vi respekterar det argumentet. Det är därför vi inte säger att vi behöver 25 eller 30%. Men någon form av kostnadsfördelning är rimligt”, säger Tomas Ernhagen.

Hyresgästföreningen håller inte med.

“Återigen glömmer man helt bort de senaste tio extremt goda åren. Om man vänder resonemanget skulle de ju ha sänkt hyran under de senaste åren. Men istället har man tagit ut enorma vinster”, säger Carl-Johan Bergström.

Låg investeringsvilja framåt

Fastighetsägarna menar istället att hyresgästen med nuvarande system har alltför mycket makt, för så länge parterna inte är överens är hyran oförändrad.

“Och det förlorar ju vi på. Det här sättet vi förhandlar på idag är världens säkraste skydd mot kostnadsförändringar som hyresgästerna får här i landet. Men det är inte långsiktigt hållbart om vi vill ha hyresrätter. Det måste ske en annan typ av fördelning i en sån här situation mellan hyresgästerna och hyresvärden”, säger Tomas Ernhagen.

Han menar att systemet minskar investeringsviljan på sikt då det inte blir en lönsam affär att äga hyresfastigheter.

“Långsiktigt är det här inte hållbart, det måste till en förändring.”

Det finns även en osäkerhet vad gäller nyproduktion, menar han, då hyran inte kan sättas innan projektet drar igång utan först när lägenheten är klar, såvida inte Hyresgästföreningen godkänner.

Professorn: Se på Finland

Lars Jonung, professor emeritus på nationalekonomiska intuitionen på Lunds universitet, är starkt kritisk till den form av hyresreglering som är på plats idag. Han hävdar att det leder till att det privata intresset att investera i hyresfastigheter förvinner.

“Allmännyttan tillkom just på grund av att privata intressen inte kunde få en marknadsmässig avkastning på att bygga nya fastigheter. Sverige bör lära sig av de länder som har tagit bort hyresregleringen. Finland är ett närliggande exempel. I Helsingfors kan man få en hyreslägenhet på någon dag. I Stockholm tar det 10-20 år”, skriver han i ett mejl till Affärsvärlden.

Faktum är att en förändring är på gång, i form av en ny lagstiftning som innebär att parterna nu kan vända sig till hyresnämnden, som ska utse skiljeman, om de inte är överens i årsförhandlingen. Det här skulle kunna göra det svårare för Hyresgästföreningen att låsa förhandlingarna.

“När vi tidigare inte var överens med Hyresgästföreningen kunde vi inte lämna över den där tvisten till någon oberoende instans. Det innebar ju att Hyresgästföreningen bara kunde sitta och vänta, för så länge man inte kom överens blev det ingen hyreshöjning”, säger Tomas Ernhagen från Fastighetsägarna. 

Ett huvudbry för Fastighetsägarna är dock att alla parterna måste godkänna att förhandlingsordningen uppdateras, en klausul måste signeras av de lokala förhandlarna. Fastighetsägarna tror att det finns incitament för Hyresgästföreningen att blockera den här förändringen.

“Men vi kan tycka att det är ett anständighetskrav att de godkänner”, säger Tomas Ernhagen.

Hyresgästföreningen säger att man kommer att ta ställning från fall till fall.

“I de flesta fall kommer vi nog uppdatera förhandlingsordningen. Men vi kommer ju inte att driva på det direkt. Målet är att vi ska kunna lösa det mesta lokalt. Det ska inte vara huvudregel att gå till hyresnämnden för det skulle nog bli kostsamt”, säger Carl-Johan Bergström.

Skulle det missgynna er om fler fall togs till hyresnämnden?

“Det kan nog slå åt båda riktningarna. Det kanske missgynnar oss i vissa fall men gynnar oss i andra.”

“Fastighetsägarna är överoptimistiska”

Huruvida den nya lagen kommer att förändra hyressättningen återstår att se. Haymanot Wachtmeister, tror inte att den kommer att påverka märkbart.

“Lagen kommer ha en begränsad effekt på hyresförhandlingarna de närmast kommande åren. Jag uppfattar att Fastighetsägarna är överoptimistiska gällande den nya lagen – det påminner mycket om reaktionen vid 2011 års lagrevision. Lagen löser inte de grundläggande strukturella bristerna med förhandlingssystemet”, säger hon och fortsätter:

“Eftersom Hyresgästföreningen ensamt är part i alla gällande förhandlingsordningar (i princip 99 % täckning) kommer monopolställningen att kunna användas för att fördröja möjlig verkan från den nya lagen. Hur lång denna fördröjning blir är svårt att förutse.”

Hon berättar att för att lagen ska fungera så som den är avsedd krävs att Hyresgästföreningen medverkar till att ändra redan gällande avtal om förhandlingsordning på hyresmarknaden.

“Och även om det är möjligt att vända sig till hyresnämnden för att ändra villkoren i gällande förhandlingsordning, är en sådan process tidskrävande.”