Hyresrätten som bristvara

Budet på miljonprogramshyresvärden Victoria Park den 1 april var inget skämt.

Budet från amerikanska fastighetsfondbolaget Starwood på 33,40 kronor per stamaktie, motsvarar en snål premie om endast 8,5 procent mot B-aktiens stängningskurs inför påskhelgen. Samtidigt var Victoria Parks nuvarande intjäning bland fastighetsbolagens dyrare redan inför budet, drivet av en värderingspremie för bolagets upprenoveringsstrategi i miljonprogrammen.

Största ägaren och styrelseledamoten Greg Dingizian hör till de storägare, med totalt 22,2 procent av kapitalet och 31,5 procent av rösterna, som redan på förhand accepterat budet. Det talar för att Starwood får in över hälften av aktierna och tar kontroll över bolaget.

Att Starwood når de 90 procent av kapitalet som krävs för tvångsinlösen och avnotering är däremot svårt att se med detta bud. Storägare med totalt över 10 procent av kapitalet uttrycker redan sin skepsis publikt. Det kommer högst sannolikt att krävas nya buderbjudanden längre fram, eller en budstrid, innan Victoria Park lämnar börsen.

SEB:s analytiker var i en snabb kommentar inte sena att peka på Victoria Parks närmaste miljonprogramskollega D Carnegie & Co som nästa budkandidat. Majoriteten i D Carnegie & Co kontrolleras redan av amerikanska Blackstones fastighetsfonder, sedan 2016, och aktien har ett gällande upprepat köpråd från Affärsvärlden.

SVENSKA HYRESBOSTÄDER: LÄTTUTHYRT I SOL OCH REGN?

Ur ett lite bredare perspektiv än opportunistiska miljonprogramsrenoveringar bjuder den svenska hyresmarknadens reglerade hyror på en intressant marknadsdynamik, som är ur synk med bostadsrättsmarknadens.

• Akt 1: Bostadsrättsmarknaden flyger – hyresrätter säljs dyrt
• Nollränteklimatets ombildningar och nyproduktion av bostadsrätter snabbade på undanträngningen av hyresrätter på tillväxtorter (Stockholm är ett utmärkt exempel). En uppåtgående bostadsrättsmarknad gjorde såväl bostadsrättsproducenter och byggare, säljande hyreshusägare, ombildningsköpande hyresgäster och finansierande banker till glada vinnare på processen. Skuldkvoterna steg (i slutändan är det disponibel inkomst som belånas av majoriteten av svenskarna, inte bostaden eller annan förmögenhet).
• Akt 2 (nu): Bostadsrättsmarknaden vacklar – hyresrätter efterfrågas
• Många tillväxtorters överhettade bostadsrättsmarknader står i detta nu står och vacklar. Egenskapen underhållsfritt hyresboende till förutsägbar, reglerad kostnad och utan egen finansiell risk värdesätts allt mer, men utbudet har minskat.
• Akt 3(?): Bostadsrättsmarknaden knäcks(?) – hyresrätter efterfrågas (än mer)
• Bostadsrättsmarknaden knäcks eventuellt under hushållens belåning (trots att finans- och penningpolitiken gör sitt bästa för att hålla skuldsättningen under armarna). Det krympta kvarvarande utbudet av hyresrätter på tillväxtorter förblir lättuthyrt tills den dag svenska hushåll har belåningsutrymme och riskvilja att lyfta bostadsrättsmarknaden igen.

Oavsett om bostadsrättsmarknaden brakar ihop, håller sig flytande eller får upp ångan de närmsta åren är det svårt att se dagens svenska hyresreglering leda till större eller snabbt ökande hyresrättsvakanser på populära tillväxtorter.

Som börsinvesterare i svenska hyresbostäder är den största risken att överbetala för stabilitet och/eller för spekulativa konverteringsmöjligheter till bostadsrätt. Tursamt nog har det nollränteklimat som tryckt ned avkastningskraven på bostadsrätter till ingenting inte alls tryckt ned börsens avkastningskrav på stabil hyresrättsintjäning lika mycket.

Bland aktier som fortfarande säljs för låga till rimliga kassaflödesmultiplar på hyresrättsintjäning finns börsredaktionens köpråd det senaste året i SBB, Balder, Amasten, Wallenstam, och – så sent som i förra veckan – Brinova.

Missa inga uppdateringar från Affärsvärlden Analys+. Följ oss på Twitter: @AFV_analysplus

Har du frågor eller synpunkter rörande tjänsten? Maila oss på: analysplus@affarsvarlden.se